Принципы ипотечного кредитования

Принцип уважения общественных интересов, выраженный в общей форме в ряде статей Кодекса и других законов (ст. 10, ст. 169 Кодекса), носит скорее декларативный  характер. Применительно к ипотеке  можно говорить и принципе уважения «общественно-имущественных» интересов.

Принципы  гражданского права носят общий  характер, и естественно в каждой подотрасли гражданского права существуют свои понятия, близкие по содержанию к принципам. Для ипотеки по российскому законодательству можно также выделить такие положения.

4. Основные принципы  кредита 

Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают  принципы кредита. Эти принципы сложились  стихийно еще на первом этапе развития кредита, а в дальнейшем нашли  прямое отражение в законодательстве.

Принцип возвратности кредита выражает необходимость  возврата финансовых ресурсов после  их использования заемщиком в  установленный срок. Это обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка. Раньше, в условиях плановой экономики, существовало неофициальное понятие «безвозвратная ссуда». Эта форма кредитования имела достаточно широкое распространение, особенно в аграрном секторе, и выражалась в предоставлении ссуд, возврат которых изначально не планировался из-за кризисного финансового состояния заемщика. По своей экономической сущности безвозвратные ссуды являлись дополнительной формой бюджетных субсидий, что традиционно ос­ложняло кредитное планирование и вело к фальсификации расходной части бюджета. В условиях рыночной экономики понятие безвозвратной ссуды столь же недопустимо, как, например, понятие «планово-убыточное частное предприятие».

Принцип срочности кредита отражает необходимость  его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно  установленный срок. Нарушение условий  договора влечет применение к заемщику экономических санкций в форме  увеличения взимаемого процента по кредиту, а также – при дальнейшей отсрочке (в нашей стране – свыше 3 мес.) – предъявление финансовых требований в судебном порядке.

Принцип платности кредита выражает необходимость  не только прямого возврата заемщиком  полученных средств, но и оплаты права  на их использование в виде ссудного процента. Экономическая сущность платы  за кредит отражается в фактическом  распределении полученной за счет его  исполь­зования прибыли между заемщиком  и кредитором. Практическое выражение  рассматриваемый принцип находит  в установлении величины банковского  процента, выполняющего 3 основные функции:

1) перераспределение  прибыли юридических и дохода  физических лиц;

2) регулирование  производства и обращения путем  распределения ссудных капиталов  на отраслевом, межотраслевом и международном уровнях;

3) на  кризисных этапах развития экономики  – антиинфляционная защита денежных  накоплений клиентов банков.

Ставка (норма) ссудного процента определяется как отношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита. Ставка выступает в качестве цены кредитных ресурсов.

Цена  кредита отражает общее соотношение  спроса и предложения на рынке  ссудных капиталов и зависит  от целого ряда факторов, в том числе  чисто конъюнктурного характера:

- от  цикличности развития рыночной  экономики (на стадии спада  экономики ссудный процент увеличивается,  на стадии быстрого подъема – снижается);

- от  темпов инфляционного процесса (которые  на практике даже отстают от  темпов повышения ссудного процента) и т. д.

Принцип обеспеченности кредита выражает необходимость  защиты имущественных интересов  кредитора при возможном нарушении  заемщиком принятых на себя обязательств. Он находит практическое выражение  в таких формах кредитования, как  ссуды под залог или под финансовые гарантии.

Целевой характер кредита распространяется на большинство кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит практическое выражение в соответствующем  разделе кредитного договора. Нарушение  данного обязательства может  стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.

Принцип дифференцированного характера  кредита определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации  к различным категориям потенциальных  заемщиков. Его реализация может  зависеть как от интересов конкретного  банка, так и от проводимой государством централизован­ной политики поддержки  отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса, сельского  хозяйства и т. д.).

5. Сотрудники банков  отвечают головой  за абсолютно каждую  «копейку» перед  вкладчиками и  акционерами. А  чтобы зря собственной  частью тела не  рисковать, свою  деятельность они  строят на пяти  основных принципах…

Основной  принцип – это платность. К  примеру, взял кредит в банке, используешь  его, то будь добр платить небольшие  проценты. Стоит также отметить, что такое правило не используется в исламских банках, где за нормами  религии просто запрещено наживаться на бедах своего ближнего. Там совершенно все кредиты являются благотворительными.

Вовремя и по делу. Последующим идёт принцип  срочности и необходимости кредита. Чтобы там не случилось на планете, заемщик в обязательном порядке  должен в заранее указанные периоды  заплатить по взятому кредиту. За нарушение указанных сроков предусмотрены  определенные санкции в виде штрафов  или пени.

Третьим принципом целевого использования  кредита подразумевается обязанность  направить полученные денежные средства на приобретение предмета ипотеки, это  значит, что кредит никак нельзя потратить на желанный новый автомобиль, телевизор, компьютер или определенных товаров для дома. Работники банка  это проверяют.

Страховка. Чтобы себя подстраховать, сотрудники банков используют принцип обеспеченности займа – тщательно смотрят, имеется  ли у заемщика имущество, которое  в свою очередь он может отдать банку вместо одолженных денежных средств.

В ипотечных  кредитах подобным залогом будет  недвижимость (практически всегда это  квартира, дом или небольшой земельный  участок). Ну, и самое последнее, возвратность кредита. Заемщик обязательно должен вернуть весь свой долг в конкретный срок.