Принципы ипотечного кредитования

Принципы  ипотечного кредитования

В условиях разумного ведения банковского  дела необходимо учитывать воздействие  только объективных принципов, не зависящих  от переменных факторов. К их числу  относят следующие принципы кредитования:

1) возвратность;

2) срочность; 

3) платность; 

4) обеспеченность;

5) планово-целевой  характер использования кредита. 

Возвратность  кредитования – основная сущностная характеристика кредита. Кредит представляет собой возвратное движение ссуженной стоимости. Именно возвратность отличает кредит от других экономических категорий.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть возвращен в строго определенный срок.

Принцип платности кредита означает право кредитора на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При исследовании принципа обеспеченности следует различать первичное и вторичное обеспечение кредита. Экономической основой погашения кредита является непрерывный кругооборот фондов предприятия-заемщика, который внешне выражается поступлением выручки на его расчетный счет. Таким образом, в качестве первичного обеспечения ссуды выступает денежный поток заемщика, который завершается приростом стоимости; последний представляет собой основу для возврата кредита.

Параллельно с этим в банковской практике активно  используются вторичное обеспечение  банковской ссуды, которое представляет собой вещный капитал, т.е. имущество  клиента, реализация которого даст возможность  возвратить банку сумму срочного долга по кредиту, а также ссудный  процент. Материальное вторичное обеспечение  кредита в силу законодательных  и экономических особенностей постоянно  совершенствуются (залог, заклад, гарантия, поручительство, страхование случая невозврата кредита и т.д.)

Планово-целевой  характер использования  кредита предусматривает, что кредит должен быть использован только на те цели, на которые он спрашивается заемщиком. При осуществлении кредитования кредитор анализирует цели, на которые заемщик испрашивает средства, а также денежный поток, возникающий после реализации кредитуемого проекта.

2. Принцип специальности  предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект (напомним, что в свое время существовали так называемые генеральные ипотеки, которые обременяли весь комплекс имущества субъекта). В соответствии с этим принципом, как указывал еще в ХIХ в, проф. Д. И. Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». 

Применение  принципа специальности означает, что  «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились  не по именам собственников, а по имениям».Книга, о которой идет речь, — это  специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России — Единый государственный реестр прав, ЕГРП). И следующий принцип-принцип  обязательности — заключается в  том, что сведения об ипотеке обязательно  должны быть записаны в специальную  книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента  записи в ипотечную (поземельную) книгу.

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип достоверности  гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России — в ЕГРП — презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему», и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю».

Принцип бесповоротности, согласно Мейеру, заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность».

Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей.

Этот  принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени  ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Благодаря наличию указанных  принципов и их государственному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем «при неисправности  должника» получить удовлетворение. Это верно даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость переходит  к другому собственнику.

В Древнем  Риме существовал принцип приоритета, но не было принципов специальности  и публичности (гласности), которые  были выработаны в Германии. В Средние  века там существовал публичный  акт передачи вещного права на имение, который совершался в суде или городском совете и порождал неоспоримое право собственности  на конкретную вещь. Эта публичная  форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной  книге.

Современная российская ипотека также руководствуется  некоторыми из рассмотренных принципов: обязательности (внесения), и ясности, специальности и приоритета. Что  же касается принципов публичной  достоверности и бесповоротности  — здесь отсутствует единообразная  трактовка законодательства.

3. Принципы ипотеки – один из способов понять и прояснить содержание статей Конституции (в отношении залога), главу 23 Гражданского кодекса (далее – Кодекса), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. От 9 ноября 2001 г.; 11 февраля, 24 декабря 2002 г.; 5 февраля, 29 июня 2004 г.) (далее – Закон) и более двух других сотен нормативно-правовых актов.

Категория «принцип» достаточно часто встречается  в научной литературе. В общефилософском  смысле она определяется как основное исходное положение какой-либо теории, учения, науки, мировоззрения, политической организации[22]. В специальных областях исследований термин «принцип» трактуется иначе. В различных науках существуют неодинаковые определения понятия  принципа, что позволяет выделять несколько его видов (например, логико-математические, физические, логические и иные) в  зависимости от специфики соответствующей  области исследований. Употребление термина «принцип» в праве  отличается от его применения в иных специальных областях знания.

В юридической  литературе понятие принципа наиболее подробно рассмотрено в теории государства  и права.

«Принципы права – исходные нормативно-руководящие  начала (императивные требования), определяющие общую направленность правового  регулирования общественных отношений»[23].

Принципы  права – объективно присущие праву  отправные начала, непререкаемые  требования (позитивные обязывания), которые предъявляются к участникам общественных отношений в целях гармоничного сочетания индивидуальных, групповых и общественных интересов. Иначе – своеобразная система координат, в рамках которой развивается право, и одновременно вектор, определяющий направление его развития»[24].

Таким образом, категория «принцип» в  правовой литературе понимается неоднозначно. Выделяют такие принципы права, как  принцип справедливости, равноправия, законности и другие. Главной проблемой  является то, что отнесение той  или иной идеи к общеправовым принципам  в определенной мере носит оценочный  характер. Все зависит от того, считать  ту или иную идею основной, главной  или нет.

Определение принципов гражданского права носит  более четкий характер. Это связано, во-первых, с тем, что «новый» Гражданский  кодекс Российской Федерации закрепил основные «новые» принципы гражданского права в ст. 1 (Историческое преобразование отношений собственности), суть которых  состоит в том, что государственная  собственность в большей степени  экономики заменяется и вытесняется  частной собственностью, не могло  не предопределить появления совершенно новых принципов гражданского права[25]. А, во-вторых, с тем, что принципы гражданского права – более узкая  правовая категория. Несмотря на то, что  сами принципы претерпели кардинальные изменения, само понятие осталось неизменным:

«Принципы гражданского права – руководящие  идеи, положения, объективные закономерности, тенденции и потребности общественного  развития, определяющие сущность всей системы, отрасли или института  права, закрепленные в нормах действующего законодательства и имеющие в  силу их правового закрепления общеобязательное значение».

Кодекс  одним из первых закрепляет принцип  неприкосновенности собственности, который  означает признание различных форм собственности (частной, государственной, муниципальной и др.) и предоставление им равной правовой защиты. По отношению  к ипотеке данный принцип раскрывается на равенстве объектов ипотеки. Им может  быть имущество, состоящее как на правах собственности, аренды, так и  находящееся на правах хозяйственного ведения (ст. 6 Закона).

Принцип беспрепятственного осуществления  гражданских прав предполагает наделение  участников гражданско-правовых отношений  широкой правоспособностью, позволяющей  им совершать все допускаемые  законом гражданско-правовые сделки (п. 2 ст. 1; п. 1 ст. 49 Кодекса). Этот принцип  нашел свое отражение в пункте 2 статьи 21 Закона «Отказ в государственной  регистрации ипотеки и отложение  государственной регистрации ипотеки»:

«Государственная  регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц  при:

непредоставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 настоящего Федерального закона;

несоответствии  договора об ипотеке, закладной и  приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством  Российской Федерации;

необходимости проверки подлинности предоставленных  документов».

В связи  с тем, что договор ипотеки  приобретает юридическую силу с  момента регистрации, в Законе нет  каких-либо других ограничений на беспрепятственное  осуществление иных прав по договору ипотеки.

Принцип свободы договора означает предоставление субъектам гражданского права юридической  возможности вступать в любые  договорные отношения, выбирать контрагента  и свободно определять условия заключаемого договора с учетом собственных потребностей и возможностей (ст. 421 Кодекса). Действие данного принципа также нашло  свое отражение в ипотечных обязательствах. В ст. 1 Закона находим:

«Залогодателем  может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)».

Принцип восстановления и судебной защиты нарушенных прав означает, с одной стороны, наличие  строгой имущественной ответственности  субъектов гражданского права при  нарушении принятых обязательств, особенно в сфере предпринимательской деятельности, а с другой – возможности защищать гражданские права в суде, в том числе оспаривать акты органов государственного управления, незаконно ограничивающие права участников имущественного оборота (п. 3 ст. 401 Кодекса).

Данный  принцип можно использовать непосредственно  в качестве основания возникновения  ипотеки. В юридической литературе вопрос о юридической природе  прав залога – вещной или обязательственной  – является дискуссионным[26]. Наиболее распространенная точка зрения об особом, вещно-обязательственном характере  залога, поскольку ему присущи  как обязательственные, так и  вещные элементы. В частности, об обязательственной  природе залога свидетельствует  то, что его предметом могут  быть не только вещи, но и имущественные  права, в том числе и те, которые  залогодатель приобретает в будущем.

После заключения договора ипотеки реальная опасность потерять имущество в  натуре в соответствии с данным обязательством является стимулом для исполнения должником  своих обязательств надлежащим образом. При неисполнении должником своих  обязанностей, кредитор имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед  другими кредиторами (ст. 1 Закона).