Оценка недвижимости

Nэт = количество этажей (для условного объекта – 1);

1,5 – коэффициент плотности застройки.

3. Типичная предпринимательская  прибыль принимается равной 20% от  суммы прямых и косвенных издержек. Прямые и косвенные издержки на возведение аналогичных объекту оценки нежилых помещений составляют 10000 руб. и 3000 руб. на 1 кв.м. соответственно.

4. Величина функционального износа, вызванная несовременной планировкой,  составляет 10%. Внешний износ –  0%.

Проведем расчет площади земельного участка.

Проведем расчет стоимости земельного участка.

Сз = Пз * Цз = 322,5 * 3000 = 967 500 руб.

Проведем расчет стоимости возведения 1 кв.м аналога.

Снс = 10000 + 3000 + (10000 * 0,2) = 15 000 руб.

Стоимость нового строительства.

215 * 15 000 = 3 225 000 руб.

Проведем расчет накопленного износа в долях.

Ин = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,1) * (1 – 0) = 0,28.

Проведем расчет накопленного износа в рублях.

3 225 000 * 0,28 = 903 000 руб.

Проведем расчет стоимости здания.

Сзп = 967 500 + (3 225 000 – 903 000) = 3 289 500 руб.

Таблица 3

Результаты расчетов затратным  подходом

Показатели	Значение
Площадь земельного участка	322,5 кв.м.
Рыночная стоимость  земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв.	3000
Итого стоимость  земельного участка	967 500
Площадь здания, м.кв.	215
Стоимость возведения 1 м.кв., руб.	15 000
Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.	3 225 000
Физический износ, %	20
Функциональный износ, %	10
Внешний износ, %	0
Итого накопленный  износ, %	28
Итого накопленный  износ, руб.	903 000
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. руб.	3 289 500

3.2 Определение стоимости недвижимости  сравнительным подходом

Данные о продаже аналогичных  объектов представлены в таблице 4.

Таблица 4

Аналоги	Местоположение	Площадь, кв.м.	Материал стен	Состояние помещения
А1	с/о	225	К	ср
А2	с/о	215	К	пл
А3	о	245	П	ср

 

На основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых  помещений следующие:

1) нежилые помещения, расположенные  в отдаленном районе в среднем  дешевле на 15%, чем расположенные  в районе средней отдаленности;

2) 20% за счет состояния помещения  (помещения в плохом состояние  дешевле, чем находящиеся в  среднем состоянии);

3) 10% за счет материала стен (кирпичные  в среднем дороже на 10%, чем  панельные).

Таблица 5

Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс.р.	-	4205	4200	3800
Площадь, м. кв.	215	225	215	245
Цена продажи 1 кв.м., тыс.руб.	-	18,69	19,54	15,51
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.	-	18,69	19,54	15,51
Местоположение	о	с/о	с/о	о
Корректировка	-	1,00	1,00	0,85
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.	-	18,69	19,54	13,18
Материал стен	п	к	к	п
Корректировка	-	1,05	1,05	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.	-	19,63	20,52	13,18
Этаж/этажность	1/1	1/1	1/1	1/1
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.	-	19,63	20,52	13,18
Подъезды к зданию	Удовлетвр.	Удовлетвр.	Удовлетвр.	Удовлетвр.
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.	-	19,63	20,52	13,18
Состояние помещения	хор	ср	пл	ср
Корректировка	-	1,00	0,9	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м.		19,63	18,47	13,18
Весовой коэффициент		0,3	0,4	0,3
Стоимость 1 кв.м., тыс. руб.	17,23
Стоимость объекта оценки, тыс. руб.	3704,45

3.3 Определение стоимости недвижимости  доходным подходом

Доходный подход заключается в  преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК,

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного  подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,

СК - ставка капитализации.

Для определения ЧОД, рассчитывается потенциальный валовой доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе годовой ПВД рассчитывается по формуле:

ПВД = Пнп * А * n,

где А - очищенная ставка аренды в  месяц за оцениваемое нежилое  помещение, 200 р. / м. кв. ,

n - количество месяцев в периоде,  за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У,

где У - убытки от недозагруженности помещений и недосбора арендной платы, тыс. р.

Величина арендной платы – 300 р/кв.м. в месяц.

Предполагаемый убытки от недозагруженности  помещений составляют 3% от потенциального валового дохода.

Операционные расходы составляют:

- по управлению 10% от действительного валового дохода;

- прочие операционные расходы  – 20% от действительного валового  дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе годовой ЧОД рассчитываем по формуле:

ЧОД = ДВД – Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым  объектом, тыс. руб.

Проведем расчет потенциального валового дохода.

ПВД = 300 * 215 * 12 = 774 000 руб.

Проведем расчет предполагаемых убытков  от недозагруженности и недосбора  арендной платы.

У = 774 000 * 0,03 = 23 220 руб.

Проведем расчет

Проведем расчет действительного  валового дохода.

774 000 – 23 200 = 750 780 руб.

Проведем расчет операционных расходов по управлению.

Ру = 750 780 * 0,1 = 75 078 руб.

Проведем расчет прочих расходов.

Рпр = 750 780 * 0,2 = 150 156 руб.

Проведем расчет чистого операционного  дохода.

ЧОД = 750 780 – 75 078 – 150 156 = 525 546 руб.

Таблица 6

Расчет стоимости оцениваемого нежилого помещения доходным подходом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	2	3	4
1	Ставка аренды за месяц	Р./м.кв.	300
2	Площадь оцениваемого помещения	М.кв.	215
3	ПВД за год	руб.	774 000
1	2	3	4
4	Убытки от недозагрузки помещений, недосбора арендной платы и смены арендаторов	руб.	23 220
5	ДВД за год	руб.	750 780
6	Расходы арендодателя, всего: В том числе: - по управлению, - прочие расходы.	руб.	75 078 150 156
7	ЧОД	руб.	525 546
8	Ставка капитализации	%	24
9	Стоимость объекта оценки	руб.	2 189 775

3.4 Сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  объекта недвижимости

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	3 704 450 3 289 500 2 189 775	0,50 0,07 0,43
Итого стоимость объекта	3 024 093,25	1,00
Рыночная стоимость  объекта составит округленно	3 024 093

 

Для каждого из подходов к оценке выберем «вес»:

- сравнительный подход проводился на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в отношении которых имеется достоверная информация. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживались путем проведения соответствующей корректировки данных. Следовательно, сравнительный подход будет иметь в итоговом согласовании наибольший удельный вес – 50%.

- затратный подход основан на  определении стоимости недвижимости  исходя из стоимости земельного  участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа, то есть сильно зависит от спроса и предложения на рынке таких объектов, следовательно в итоговом согласовании будет иметь наименьший удельный вес – 7%.

- доходный способ основан на преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование объекта. Следовательно удельный вес в итоговом согласовании, несмотря на использование в расчетах примерных данных, будет выше, чем у затратного, и ниже, чем у сравнительного, а именно – 43%.

 

Список литературы

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»,

2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

3.  Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 2009. - 231 с.

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2011.

5. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2010.

6. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т.1. – М., 2009.

7. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д. и др. Оценка предприятий: доходный подход / Гильдия специалистов по антикризис. упр. - М., 2011.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М., 2007.

9. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М., 2007.

10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ. 2010 г.

11. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Ростов н/Дону: Феникс, 2011 г.

12. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2009 г.