Оценка недвижимости

Содержание

 

 

 

 

Задание

Необходимо определить стоимость  нежилого помещения. Основные характеристики

Исходные данные:

Таблица 1

Данные об оцениваемом объекте

Местоположение объекта	Площадь Объекта м2	Материал стен	Состояние помещения	Физический Износ %	Ставка  Капитализации %
О	215	п	хор	20	24

Таблица 2

Цены продаж объекта оценки, тыс.руб.

Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
4205	4200	3800

 

 

1. Анализ рынка недвижимости  города Новосибирска

Рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирска переживает нелегкие времена - после строительного бума на рынке активно идут перераспределительные процессы. Для общего понимания картины важно отслеживать не только новое строительство, но и сложившиеся центры деловой активности, и общее предложение на рынке офисных помещений.

Начало 2012 года стало показательным  этапом в развитии рынка коммерческой недвижимости: рынок практически  вышел из кризиса, но не вернулся на докризисные показатели по ценам  и объемам продаж.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой  Недвижимость», на рынке офисной  недвижимости средняя цена предложения  в первом квартале 2012 года составила 60,88 тыс. руб. за м2, что на 2,7 % ниже, чем  в четвертом квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное – на 8,6 %. Средняя арендная ставка в первом квартале составила 592 руб. за м2.

Так, бизнес-центры класса «А» по классификации  не участвуют в продажах офисных  помещений по частям, поэтому диапазон позиционирования объектов, продаваемых целиком, не меняется на протяжении долгого периода времени. Собственники предпочитают выжидать благоприятной ситуации для продажи, которая существовала в конце 2007 года – начале 2008, используя на данный момент объекты как предмет залога в банках или натурального обмена в крупных сделках.

Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в  жилых зданиях 49 % – оборудованные  отдельными входами, а среди предложений  в аренду – больше помещений в  административных зданиях коридорного типа – 51 %.

В случаях, когда офисное помещение  предлагается к продаже и в  аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5 до 1,53 % от цены 1 м2. Среднее  соотношение в таком случае составляет 1,07 %.

Это означает, что уменьшение арендных ставок в первом квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.

При аренде самые высокие средние  арендные ставки для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения -  бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход, на 8 % выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72 % - оборудовано отдель ным входом.

При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56 % – помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход, на 13 % выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина в том, что большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

Рынок офисной недвижимости, склонный к снижению цен в период кризиса, достиг нижнего диапазона цен  и, скорректировавшись от нижних значений, в настоящее время установил понятный коридор цен, который держится уже более полугода. Диапазоны цены по классам офисных помещений значительно сместились, растянув коридоры торгуемых цен.

Существенное влияние на рынок  коммерческой недвижимости оказала  в последние годы банковская система кредитования. Благодаря позитивным изменениям в законодательстве, многие банки создали вполне понятные и доступные ипотечные продукты для бизнеса, выплата по кредиту стала сопоставима с арендной ставкой некоторых объектов. Соответственно, продукты оказались весьма востребованными. Кстати, в последнее время в России отмечается тенденция увеличения спроса на качественные помещения. Качественные офисы в основном пользуются спросом у крупных международных и федеральных компаний, а такие, в основном, сосредотачивают свои офисы в Москве. В Новосибирске крупные компании можно пересчитать по пальцам. Они либо строят для себя отдельное здание – особняк, либо снимают площади в действующих бизнес-центрах высоких классов, которые практически полностью удовлетворяют имеющийся спрос. В то же время, что заполняемость новосибирских бизнес-центров, предлагающих качественные площади, стремится к 100 %. Сегодня проблемы с заполнением испытывают небольшие бизнес-центры, построенные в последние год-полтора, расположенные на периферийных улицах Центрального района, чтобы привлечь арендаторов, они вынуждены существенно снижать арендные ставки.

Тем не менее, новые офисные помещения  в Новосибирске появляются. Часть  из них – проекты, замороженные на время кризиса и теперь вышедшие на рынок, например, МФК «Сан-Сити». Другая часть новых помещений появляется в составе жилых комплексов. Так, более 7 тыс. м2 запланировано построить в ЖК «АРКА», запроектированы офисные помещения и в многофункциональном комплексе «Аврора» и т. д.

Рассмотрим тенденции рынка  складской недвижимости за 3 квартал 2012 года.

Средняя удельная цена предложения  складов к продаже в 3 квартале 2012 года составляет 23,77 тыс. руб./кв.м., что  на 8,5% больше, чем во 2 квартале текущего года, и на 2,1% ниже, чем докризисный максимум.

Наибольшая доля предложений складской  недвижимости к продаже зафиксирована  в крупнейших промышленных районах  города - Кировском и Ленинском - 21% и 20% соответственно. В Кировском  районе все объекты складской  недвижимости расположены на территории промбаз. В Ленинском районе около 50% предложений к продаже - отдельно стоящие производственно-складские комплексы.

 

Наиболее высокие средние удельные цены предложения зафиксированы  в Калининском районе. В данном районе в 3 квартале к продаже предложен самой дорогой склад. Если не принимать во внимание этот объект, то средняя удельная цена в Калининском районе будет ниже средней по городу всего на 2 %, то есть не сильно отличается от рыночной. Самые низкие средние удельные цены в Советском районе (в основном предлагаются недорогие помещения в гаражно-складском комплексе и в промзоне района ОбъГЭС).

В структуре предложения складов  к продаже в 3 квартале текущего года теплые помещения составляют 80% от общего объема предложения. Наибольшая средняя удельная цена сформировалась на холодные склады, наименьшая - на низкотемпературные складские помещения.

Средняя арендная ставка предложения  складов в аренду в текущем  квартале составила 232 рубля, что на 9,4% выше, чем в предыдущем квартале, и на 10,8% ниже, чем докризисный максимум.

Наибольшее количество предложения  складской недвижимости в аренду было выставлено в Ленинском районе - 22 %. На втором месте Октябрьский  район - 20%. Как правило, основные складские  помещения в данных районах располагаются на территориях промышленных зон.

Наиболее высокие средние арендные ставки - на складские помещения  в Железнодорожном районе. Большинство  объектов в данном районе предлагается в районе Димитровского моста  в непосредственной близости от железной дороги и в подвальных помещениях жилых домов по Вокзальной магистрали и улице Челюскинцев.

В общей структуре предложения  в аренду по-прежнему лидируют теплые склады (71%), которые пригодны как  для прямой функции хранения, так  и для создания на их базе производственных площадок. Наибольшая средняя арендная ставка у объектов данного сегмента и у складских помещений в низкотемпературных складах.

Индекс валовой доходности в 3 квартале 2012 года составил 112%, следовательно, краткосрочные  вложения в складскую недвижимость оказались доходными.

 

2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценка (ННЭИ)

Описание оцениваемого объекта

Здание:

Год постройки – 1995;

Площадь: общая, кв.м. - 215;

Этажность 1

Строительные характеристики:- стены  сплошные, панельные

Коммуникации: электроснабжение, печное отопление

Отделка Обычная

Состояние объекта хорошее.

Адрес объекта Россия, г.Новосибирск, Ленинский район.

Собственник Сысоев Е.А.

Право собственности:

- на земельный участок - Свидетельство  о праве собственности на землю.

- на здания и сооружения - Свидетельство  о государственной регистрации  права 50АД № 916953 от 23.12.2003 г.

Текущее использование – нежилое  помещение.

Принадлежность к памятникам архитектуры - Не выявлено.

Типичное использование окружающей недвижимости – нежилое.

Состояние окружающей среды - Уровень  шума в пределах нормы, загазованность воздуха в пределах нормы и  т.д.

Транспортная доступность объекта - Объект расположен вблизи проспекта  им. К.Маркса и ул. Станиславского. (возможность  подъезда грузовых автомобилей).

Земельный участок

Площадь участка – 147 кв.м.

Местоположение – Ленинский  район Г. Новосибирска.

Форма участка, рельеф  - Прямоугольный, ровный.

Степень застройки – Средняя.

Наличие коммуникаций – Электричество, водопровод, канализация, телефон.

Наличие неперспективных и ветхих строений под снос - Отсутствуют.

Коммерческая привлекательность  – Высокая.

Как считают эксперты, в ближайшие  годы будет наблюдаться постоянный рост цен на нежилые помещения  в Ленинском районе. То есть там, где существуют удобные подъездные пути и достаточно развитая коммунальная инфраструктура.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта.

Анализ наиболее эффективного использования  позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное  законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования.

После того, как в результате анализа  выявляются один или несколько разумно  оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в  результате которого оцениваемое имущество  будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет  Оценщику учитывать эффект износа и  устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые  необходимо осуществить на земельном  участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Концепция наиболее эффективного использования  является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

Исходя из сказанного выше, можно считать продолжение использования оцениваемого объекта в текущем функциональном назначении для использования под магазин, либо как офисное помещение.

 

3. Определение стоимости  объекта оценки

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении  стоимости недвижимости исходя из стоимости  земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = Сз + (Снс – Ин),

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.;

Сз - стоимость земли, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства улучшений (включает прямые и косвенные издержки, предпринимательскую прибыль), тыс. р.

В том числе:

Ин - накопленный строением износ, тыс. р.

В том числе: Снс = ПИ + КИ + ПП,

ПИ, КИ – прямые и косвенные издержки, тыс. руб.;

ПП – предпринимательская прибыль.

Сз = Пз * Цз,

где Пз - площадь земельного участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Ин = 1 - (1 – Иф) * (1 - Ифн) * (1 - Ив),

где Иф - физический износ нежилого помещения в долях;

Ифн - функциональный износ нежилого помещения в долях;

Ив - внешний износ нежилого помещения в долях;

При проведении расчетов затратным  подходом необходимо учесть следующее:

1. Цена земли принимается равной 3000 руб./кв.м.

2. Пз – площадь земельного  участка, м.кв. Пз рассчитывается  по формуле:

Sобщ.зд = общая площадь оцениваемого помещения, кв.м.;