Ипотека как способ решения жилищной проблемы

Обеспечение кредита может  быть оформлено:

- договором об ипотеке  приобретенного жилого помещения  с соответствующим нотариальным  удостоверением сделки, а также  государственной регистрацией возникающей  ипотеки;

- трехсторонним (смешанным)  договором купли - продажи и  ипотеки жилого помещения, при  котором все три заинтересованные  стороны последовательно и практически  одновременно фиксируют, нотариально  заверяют и регистрируют переход  прав собственности от продавца  квартиры к покупателю, а также  ипотеку данной квартиры в  пользу кредитора;

- договором приобретения  жилого помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека приобретаемого  жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации  договора купли - продажи;

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает  платежи от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного  ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается  погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая  запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком  и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке  кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном  порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

 

1.3 Система ипотечного кредитования в России

 

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих  институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность  эффективного ипотечного кредитования.⁵

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое  позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную  и прочную интеграцию рынка  недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий  режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную  активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости  жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная  на предоставление государственных  субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия,  основанная на использовании  государственных субсидий и собственных  средств граждан;

- рыночная стратегия,  ориентированная в основном на  собственные средства граждан.

При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся  международный опыт. Вместе с тем  следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население  России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости  от банка - кредитора при ипотечном  кредитовании.

Одним из ключевых требований является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования. Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов  исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов  власти на этапе создания системы  ипотечного кредитования.

Становлению и поступательному  развитию системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность  системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья.

Формирование системы  ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений  государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования. Она ориентирована  на создание системы эффективного и  масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции  выдвигается создание законодательной  базы и нормативного регулирования  процесса ипотечного кредитования с  целью снижения финансовых рисков и  повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства  РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет  устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОПЕРАТОРЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЮ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

 

2.1 АГЕНСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ  ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ.

 

Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано  в 1997 году по решению Правительства  РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству  в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства  заключается в реализации государственной  политики по повышению доступности  жилья для населения России.  Деятельность направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система  двухуровневого рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов (займов), участниками  которой являются банки — первичные  кредиторы, региональные операторы  и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

-заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

-внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

-привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

-стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

-предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

                                   ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АГЕНТСТВА

Деятельность Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности  жилья для населения России.

Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования  Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.

Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами - банками и некредитными организациями по единым стандартам.

Данная система действует  по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Агентство  рефинансирует ипотечные кредиты  практически во всех субъектах Российской Федерации.

Приоритетными задачами Агентства  являются:

-разработка и внедрения стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;

-разработка предложений по внесению изменений в совершенствования законодательства в части защиты прав кредиторов при взыскании, формировании маневренного фонда, выпуска ценных бумаг;

-разработка инновационных продуктов, способствующих успешной реализации государственных программ и стратегий, ориентированных на повышение доступности жилья для населения и защиты интересов заемщиков;

-разработка и внедрение новых сервисов, способствующих равномерному распределению рисков между кредиторами и заемщиками, в частности, ипотечного страхования;

-предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности через рефинансирование ипотечных активов (ипотечных жилищных кредитов и займов, ипотечных ценных бумаг) и путем внедрения новых инструментов рефинансирования.

-принятие части рисков по выданным ипотечным кредитам и займам, включая выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование;

-разработка новых схем привлечения финансовых ресурсов на ипотечный рынок;

-профилактика возникновения рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования и поддержка ипотечных заемщиков. 

Основополагающими документами  для осуществления деятельности Агентства являются:

-Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28,

-Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная 30 июня 2005 года Правительством РФ.

-Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, одобренная 19 июля 2010 года Правительством РФ.

-Федеральная целевая программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675;

-Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденная распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р;

-Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства РФ от 29.12.2008 № 2043-р;

-Стратегия развития страховой деятельности в Российской Федерации на период до 2013 года, одобренная Правительством РФ 18 ноября.2008 года.

2.2 БЕЛГОРОДСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОРПОРАЦИЯ И ЕЕ РОЛЬ В ОБЕСПЕЧЕНИИ ГРАЖДАН ОБЛАСТИ ЖИЛЬЕМ.

ОАО «Белгородская ипотечная  корпорация» учреждено Администрацией Белгородской области (51%), фондом развития жилищного строительства (24,5%) и областным фондом индивидуального жилищного строительства (24,5%). Все акции корпорации принадлежат государству. Корпорация аккредитована федеральным Агенством по ипотечному жилищному кредитованию и утверждена в качестве его регионального оператора.

Основными направлениями  деятельности ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» являются:

По программе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования:

-           предоставление целевых ипотечных займов населению для приобретения жилья;

-           выкуп у банков закладных, являющихся обеспечением выданных банками ипотечных жилищных кредитов;

-           рефинансирование ипотечных займов и кредитов, выданных банковскими организациями.

По программе развития индивидуального жилищного строительства:

-           получение земель в собственность корпорации и их подготовка для передачи индивидуальным и корпоративным застройщикам, в том числе для пригородных жилых комплексов;

-           заключение договоров на предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам для застройки;

-           координация работ по строительству инженерных сетей в микрорайонах массовой застройки.

В 2011 году общее количество граждан, обратившихся в ОАО «БИК»  за первичной консультацией для  получения ипотечного жилищного  кредита составило 231 человек.

Из них прошли процедуру  андеррайтинга (проверку банком платежеспособности клиента) – 95 человек.

Гражданам, получившим положительное  заключение по итогам андеррайтинга, в 2001 году банками-партнерами было выдано 86 ипотечных жилищных  кредитов на общую сумму 152,8 млн. рублей, в том числе по программе «Военная ипотека» 75 кредитов на сумму 140,1 млн. руб.