Ипотека как способ обеспечения кредитных обязательств

3

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки……………………………..6

§ 1. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве и развитие истории ипотечного кредитования в России ………………………………………………………………..6

§ 2. Виды ипотеки по гражданскому законодательству России…………………………..10

§ 3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России…………………………………………………………………………………………...14

Глава 2. Проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств…………………….20

§ 1. Сущность способов обеспечения исполнения обязательств………………………….20

§ 2. Специфика способов обеспечения исполнения кредитных обязательств……………21

Заключение……………………………….……………………………………………………..26

Список использовано литературы……………………………………………………………..28

Введение

Выбранная тема является довольно актуальной, несмотря на то, что закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят еще в конце 90-х годов, положительных сдвигов в сфере ипотечного кредитования немного. Закон не выполняет своей главной цели - обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.

При написании курсовой работы я уделяла особое внимание тем аспектам, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в нашей стране до уровня развитых государств. Это является существенным фактором формирования среднего класса.

Залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Он также является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Перспективы ипотеки неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, разбивший народное хозяйство нашей страны кризис неплатежей, волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, крах пирамиды ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического климата, - все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно. Это влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых.

Застопорившийся гражданский оборот - это одна из главных причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально-политических катаклизмов - вплоть до гражданской войны. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Принятие и применение полноценных законодательных актов гражданского права, помимо сиюминутных выгод, дает обществу и более глубокий позитивный эффект.

Ипотека охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Это связанно с болезненными социальными проблемами. Прошедшая при общем обнищании населения массовая жилищная приватизация, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - частный дом) составляет единственную реальную ликвидную ценность российского гражданина.

Рассмотрим еще один аспект ипотеки. Рассмотрим пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас. Там человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами. У нас человек работает на жилье 15-20 лет, и когда зарабатывает или получает квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (зачастую из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется.

Во многом отсюда и демографические наши проблемы. Высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится. О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы.

Ипотечное кредитование покупки жилья особенно необходимо для формирующегося в России среднего класса, надежды и опоры демократического общественного устройства и рыночной экономики. Однако в перспективе это возможно - и для широких слоев трудоспособного населения.

Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом  состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и  возможные пути их решения.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.

4. Выявить проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств.

Объект курсовой работы — залог недвижимого имущества (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств, его юридическая природа и особенности залога отдельных объектов недвижимости.

Предметом курсовой работы является нормативно-правовая база российского законодательства, регулирующая ипотеку, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования.

Методологическую основу курсовой работы составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительно-правовой, системно-структурный методы.

Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.

Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки

§ 1. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве и развитие истории ипотечного кредитования в России

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а, кроме того, дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.[1]

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до ХVШ века. Уже в ХV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг.

В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

Г.Ф. Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина». Анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных отношений.

Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.

Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.[2]

Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.

Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение нераздробляемое».

В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности, в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, совокупности обязательств, лежащих на нем.

В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход.

Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.

Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения».