Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

На втором месте находится  Белинвестбанк, который предоставляет кредиты по пониженным процентным ставкам на срок до 20 лет под 35,5% годовых, вне зависимости от того, к какой категории относятся нуждающиеся. Не предъявляются банком и специальные требования по времени нахождения клиента на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Белагропромбанк на данный момент принимает заявки только по кредитам на строительство недвижимости под 39%. [9]

Таким образом, на основании расчетов переплат по кредитам (Приложение В) в рейтинге лучших для граждан кредитов первое место занимает Беларусбанк, второе – Белинвестбанк, третье Белагропромбанк.

В ходе проведенного анализа  была выявлена прямая зависимость обеспечения граждан жильем от объемов предоставленных банками кредитов – основного источника финансирования строительства (приобретения) жилья. За анализируемый период (2008-2010 гг.) объем кредитов на строительство и приобретение жилья увеличивался высокими темпами. Опережающими темпами увеличивались объемы льготных кредитов из числа всех кредитов на строительство и приобретение жилья, что положительно сказалось на численности улучивших свои жилищные условия граждан.

Однако на основании анализа  последнего периода (январь-сентябрь 2011 г.) можно сделать вывод об отрицательной динамике как объемов выдаваемых банками ипотечных кредитов,  так и объемов строительства и приобретения жилья в целом, что вызывает необходимость нахождения путей преодоления данной проблемы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

Проблемы  и перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

   3.1  Проблемы развития ипотечного кредитования

 

Анализ показывает, что  в сравнении с наиболее распространенными в республике способами приобретения жилья ипотечное кредитование обладает рядом преимуществ и, по сути, представляет собой новый уровень организации экономических отношений в жилищной сфере. В основе данных

преимуществ лежит оптимальное  распределение рисков, их минимизация. Во всем мире строительство считается  достаточно рискованным бизнесом, так  как никогда нет полной уверенности  в том, что здание будет построено  вовремя и в пределах бюджета. [10]

Однако в Беларуси имеется ряд факторов, затрудняющих развитие ипотеки. Существующая система ипотечного кредитования характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов. Удельный вес льготных кредитов, как показывает анализ, слишком высок. В настоящее время республика находится в сложном положении.

Как заявил вице-премьер  Сергей Румас, в дальнейшем в Беларуси не будет строиться социальное жилье в том объеме, в котором строили раньше. "В нынешней ситуации уже сегодня мы не можем себе позволить строить в том объеме", - сказал вице-премьер. Однако политика государства также будет направлена на то, чтобы те граждане, которые не могут самостоятельно построить себе квартиры, взять кредиты под рыночные процентные ставки (а это многодетные семьи, молодые специалисты), будут получать поддержку государства путем льготного кредитования. [11] Сергей Румас подчеркнул, что объемы строительства жилья, его кредитование зависит от работы экономики, которая сейчас проживает не лучшие времена. Поэтому основная проблема, подлежащая разрешению – обеспечение ценовой стабильности и устойчивости банковской системы, а также развитие других институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. К сожалению, это не единственная проблема в сфере отечественного ипотечного кредитования.

По мнению ведущих ученных  республики основные сдерживающие факторы  развития ипотечного кредитования следующие:

• банки неохотно кредитуют незавершенное строительство жилья, что обусловлено отсутствием у них «далеких денег» и высокого риска невозврата кредитных средств;
• сроки предоставления ипотеки ограничены 5- 20 годами, а темпы роста доходов при текущих темпах инфляции не позволят банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам;
• условия ипотечных программ для физических лиц почти не отличаются от обычных программ кредитования на покупку недвижимости;
• денежные средства, которые не могут быть пущены на ипотечное кредитование, так как не сформирован институт закладных - именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по основному и ипотечному договорам;
• в Республике Беларусь мало кредитных историй, что выступает сдерживающим фактором для вложения денежных средств западными инвестиционными фондами, которые в таких условия не могут оценивать предполагаемые риски;
• отсутствует соответствующая инфраструктура: пенсионные и инвестиционные фонды, развитые страховые компании;
• сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом , землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;
• отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, что связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов);
• высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. В настоящее время цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья;
• отсутствие подменного фонда жилья.[12]

 

Развитие жилищного кредитования посредством совершенствования  механизма ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач

стратегии развития банковского  сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, поэтому государство  должно предпринять ряд мер, которые  дадут новый толчок к развитию ипотечного кредитования в республике. 

 3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

           

Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования будет способствовать решению проблемы жилищного строительства  в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение  эффективности денежно-кредитной  политики на макроуровне.[13]

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики  Республики Беларусь на 2011-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

• совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;
• создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;
• создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;
• разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг;

 

Для преодоления вышеназванных  проблем стоит создать соответствую-щую законодательную базу. Необходимо подчеркнуть что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2008 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.[14].   В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.[15]

Необходимо также создать возможность банкам формировать достаточные финансовые ресурсы для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института закладных  может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.[12]

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.[12]

Для уменьшения ежемесячных  платежей по кредиту необходимо сформировать условия для выдачи ипотечного кредита более чем на 20 лет, а также реализовать одноуровневую систему ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой системы сводится к следующему: население по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит лишь 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Следовательно, развитие института  ипотеки в Республике Беларусь осуществимо и вполне преодолимы рассмотренные сдерживающие факторы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Рассмотрев данную тему, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.  Несмотря на это, основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку  на сегодняшний день развитие института  ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью  вторичного рынка закладных, высокой  стоимостью кредитных ресурсов для  заемщиков, недостаточным уровнем  доходов основной массы населения  и другим множеством факторов.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений  государственной политики и развития общества.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Деньги, кредит, банки: учебник/ Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, О.И. Румянцева [и др]; по ред. проф. Г.И. Кравцовой. – Минск, БГЭУ 2007. – 444 с

2. Банковский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 3.10.2000 г. одобр. Советом Республики 12.10.2000 г.: текст Кодекса по состоянию на 10 февр. 2010 г. – Минск: Амалфея, 2010. – 107 с.

3. Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие/ В.И.  Тарасов. – Минск: Мисанта, 2003. – 512с.

4. Владимирова М.П., Козлов  А.И. Деньги, кредит, банки: учебное пособие/ под ред. М.П. Владимировой – М.: КноРус – 2006.- 288с.

5. Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека/ Е.Г. Дорох. – Мн.: Мисанта, 2005. – 184 с.

6. Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России// Вестник ассоц. Белорус. Банков: Мурычев А. - Минск 2004. №27

7. Основные тенденции  в экономике и денежно-кредитной  сфере Республики Беларусь: Аналитическое  обозрение/ Национальный банк  Республики Беларусь – Минск, 2010. – 132 с.

8. Национальный статистический комитет Республики Беларусь [электронный ресурс]/ Жилищный фонд Республики Беларусь. – Режим доступа:

http://belstat.gov.by/homep/ru/indicators/house_fond.php      

Дата  доступа 24.11.2011 г.

9. Infobank.by [электронный ресурс] Рейтинг кредитов на недвижимость, октябрь 2011. – Режим доступа: http://www.infobank.by/2541/Default.aspx

Дата доступа 24.11.2011 г.

10. Букатов М. Реальность и перспективы ипотечного кредитовании в Беларуси/ М. Букатов// Банкаўскі веснік - №28 2009 – с 4-13. 

11. Infobank.by [электронный ресурс] Буду кредитовать. – Режим доступа: http://infobank.by/328/itemid/7874/Default.aspx  Дата доступа 27.11.2011 г.

12. Блахин А. Ипотека жилищного строительства, сдерживающие факторы ее развития, некоторые методы решения/ А. Блахин// ВЕСТНИК БЕЛАРУСБАНК : Ежеквартальный информационный бюллетень. - №5/10 2010 – с. 51-52.

13. Развитие рынка ипотечного  кредитования в переходной экономике:  проблемы и перспективы: материалы конференции Национального банка, Минск 19-20 мая 2008 г./ Н.В. Лазарева – Минск 2008 – 376 с.