Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

Ипотечные банки  выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.[1, с.251]

Кредитополучателем выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Помимо вышеназванных  субъектов кредитной сделки, необходимо назвать и других участников ипотечного кредитования, которые выполняют второстепенные функции. К ним относятся:   

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.[4, с. 174]

Поскольку операции с недвижимостью  довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.[3, с.162]

1.2 Классификация  ипотечных кредитов

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации ипотечных кредитов. По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности ипотечных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учеными дается отдельно классификация ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам, при этом различаются и их критерии.[5, с.20]

Например, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов классифицируют ипотечные кредиты по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, срокам и условиям предоставления, способу погашения и обеспечения и т.д.

Перейдем непосредственно  к классификации ипотечных кредитов. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• стандартная (обычная);
• объединенная;
• чужого имущества;
• общая;
• условная. [5, с.29]

Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в  общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.[5, с.29]

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации  ипотека бывает первичной и последующей. [1, с.221]

Главный (первичный) ипотечный  залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую  юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог  предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке. Такие ученые, как Е.Г. Дорох, и Г.И. Кравцова добавляют к данной классификации завершающую ипотеку.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.[5, с.28]

В банковской практике республики получил распространение и такой  критерий классификации, как условия  кредитования. На его основе можно  выделить кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях.

Кредиты на общих основаниях белорусские банки предоставляют  в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлеченным ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики. [5, с.23]

Особенность льготного жилищного  кредитования заключается в том, что такие кредиты предоставляются  по спискам, составленным облисполкомами (райисполкомами) с соблюдением сроков постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с указом президента №185 в Беларуси действует льготная система кредитования для лиц, имеющих право на льготное жилищное кредитование.  Так, к данной категории лиц относятся лица, постоянно проживающие в сельской местности с численностью не более 20 тыс. человек, многодетные семьи, нуждающиеся в жилищном обеспечении, малообеспеченные семьи и иные лица, имеющие право на льготное кредитование.

Особенно следует отметить, что величина льготного кредита  определяется не по фактической стоимости жилья, как при кредитовании на общих основаниях, а по нормируемому размеру, исходя из стоимости строительства 1 м² жилья типовых потребительских качеств. [5, с.24]

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (приложение А). Так, исходя из способов погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixedrate mortgage, FRM);
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке — кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту — ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами. [5, с.25]

Исходя из приведенных  признаков альтернативные виды ипотечных кредитов имеют следующие подвиды:

• типовая ипотека: кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) — фиксированные выплаты;
• ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи): по согласованному графику увеличивается сумма взносов;
• ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;
• ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;
• ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;
• кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;
• кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему — на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.[1, c.259]

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных  жилищных кредитов ряд экономистов  считают, что наиболее приемлемыми  для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом. Рассмотрим основные преимущества данных видов кредитов.

Процентные ставки по указанным  кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой — это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей. [5, с.26-27]

Ипотечный кредит с двойным  индексом — это кредит, при котором  величина ежемесячных платежей по кредиту  корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что  позволяет кредитору до окончания  срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту — в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.[5, с. 27]

В настоящее время в  мировой практике ипотечные кредиты  с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом — 6, 12 или 24 месяца, чаще — ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Однако необходимо отметить, что применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя определенные недостатки: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остатками по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности. [6] Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к неспособности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска в республике. [5, c.28] Эти недостатки, на взгляд ряда ученных, можно устранить путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

На основании анализа  экономической литературы и нормативных  источников можно сделать вывод, что при уточнении содержания понятия ипотечного кредитования выявлены отличительные особенности ипотечных  кредитов в зависимости от источников ресурсного обеспечения, субъектов  и условий кредитования, способов обеспечения обязательств, методов  управления рисками, которые отражают специфику взаимоотношений всех прямых и косвенных участников ипотечного кредитования. Проведена полная классификация  освещенных экономической литературе и применяющихся в мировой  банковской практике видов ипотечных кредитов, учитывая особенности формы приобретения жилья, целевой характер, условия предоставления и способ погашения ипотечного кредита.