Ипотечное кредитование

Возвратность кредита. Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. В отечественной практике кредито­вания в условиях централизованной плановой экономики существовало неофициальное понятие «безвозвратная ссуда». Эта форма кредитования имела достаточно широкое распространение, особенно в аграрном секторе, и выражалась в предоставлении государственными кредитными учреждениями ссуд, возврат которых изначально не планировался из-за кризисного финансового состояния заемщика. По своей экономической сущности без­возвратные ссуды являлись скорее дополнительной формой бюджетных субсидий, осуществляемых через посредничество государственного банка, что традиционно осложняло кредитное планирование и вело к постоянной фальсификации расходной части бюджета. В условиях рыночной экономики понятие безвозвратной ссуды столь же недопустимо, как, например, понятие «планово-убыточное частное предприятие».

Срочность кредита. Он отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке (в нашей стране — свыше трех месяцев) — предъявления финансовых требований в судебном порядке. Частичным исключением из этого правила являются так называемые онкольные ссуды, срок погашения которых в кредитном договоре изначально не определяется. Эти ссуды, достаточно распространенные в XIX— начале XX вв., в современных условиях практически не применяются, прежде всего из-за создаваемых ими сложностей в процессе кредитного планирования. Кроме того, договор об онкольном кредите, не определяя фиксированный срок его погашения, четко устанавливает время, имеющееся в распоряжении заемщика с момента получения им уведомления банка о возврате полученных ранее средств, что в какой-то степени обеспечивает соблюдение рассматриваемого принципа.

Платность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором.

Практическое выражение рассматриваемый принцип находит в процессе установления величины банковского процента, выполняющего три основные функции:

1)                 перераспределение части прибыли юридических и дохода физических лиц;

2)                 регулирование производства и обращения путем распределения ссудных капиталов на отраслевом, межотраслевом и международном уровнях;

3)                 на кризисных этапах развития экономики — антиинфляционную защиту денежных накоплений клиентов банка.

Ставка или норма ссудного процента, определяемая как отношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита выступает в качестве цены кредитных ресурсов.

Подтверждая роль кредита как одного из предлагаемых на специализированном рынке товаров, платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию. Именно эта стимулирующая функция не в полной мере использовалась в условиях плановой экономики, когда значительная часть кредитных ресурсов предоставлялась государственными банковскими учреждениями за минимальную плату (1,5 — 5% годовых) или на беспроцентной основе.

Цена кредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурного характера:[12]

- цикличности  развития  рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается);

- темпов инфляции (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента);

- эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;

- ситуации на международном кредитном рынке;

- динамики денежных накоплений физических и юридических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);

- динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков;

- сезонности производства;

- соотношения между размерами кредитов, предоставляемых государством, и его задолженностью (ссудный процент стабильно возрастает при увеличении внутреннего государственного долга).

Обеспеченность кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как ссуды под залог или под финансовые гарантии. Особенно актуален в период общей экономической нестабильности.

Целевой характер кредита распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.

Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.).

1.3.  Виды существующих программ кредитования малых предприятий

Под кредитным продуктом понимается предоставление клиенту кредита, гарантии или аккредитива, а также соответствующего комплекса сопутствующих услуг. По программе кредитования малых и средних предприятий заемщику может быть предоставлен один или несколько кредитных продуктов.

Кредитные продукты могут быть предоставлены банком в следующих формах:[13]

1. Кредит – разовое перечисление всей ссуды на расчетный/валютный счет заемщика в банке.

2. Кредитная линия с лимитом выдачи – устанавливается временный период или точный график предоставления ссуды на расчетный /текущий валютный счет заемщика в банке.

3. Кредитная линия с лимитом задолженности – устанавливается ряд временных периодов, в течение каждого из которых ссудная задолженность не должна превышать определенной величины. Частота и объем выдач/погашения при этом определяется заемщиком самостоятельно.

Порядок предоставления кредитных продуктов в вышеуказанных формах регулируется внутренними нормативными документами, утвержденными приказами по банку.

В рамках кредитной сделки может быть установлен один из следующих вариантов погашения заемщиком ссудной задолженности:

- аннуитетные платежи (невозможно для соглашения о кредитной линии);

- индивидуальный график (ежемесячные платежи, размер которых варьируется в зависимости от прогноза финансовых потоков Заемщика). Возможно предоставления отсрочки начала погашения основного долга;

- погашение в конце срока.

Порядок установления варианта погашения ссудной задолженности при заключении кредитной сделки с заемщиком регулируется внутренними нормативными документами, утвержденными приказами по банку.

Для принятия решения о предоставлении кредитного продукта заемщику кредитным специалистом проводится анализ кредитных рисков, связанных с заключением кредитной сделки, в ходе которого оценивается: кредитоспособность заемщика (включая риски бизнеса и финансовые риски); необходимость в привлечении им кредитных ресурсов; возможные источники погашения; личное имущество владельцев бизнеса; качество управления; кредитная история; намерение выполнить обязательства в срок и в полном объеме; состояние и реальность обеспечения и гарантий, предлагаемых заемщиком.

Для подтверждения объективности полученной информации кредитному специалисту необходимо посетить офис, склады, производственные и торговые площади клиента.

Кредитный риск банка заключается в том, что в период, в течении которого ссуда будет оставаться непогашенной, заемщик будет неспособен (либо не пожелает) выполнить условия кредитного соглашения. При анализе кредитных рисков малых и средних предприятий особое внимание необходимо уделять социально – экономическому  положению собственников Заемщика, учитывать, что на предпринимательскую деятельность непосредственно влияют их личные потребности.

Данные финансово – аналитических форм (баланс, отчет о прибылях и убытков, отчет о движении денежных средств и др.) должны быть подтверждены бухгалтерскими и внутренними управленческими документами, которые представляются заемщиком.

Результаты анализа кредитных рисков представляются в виде заключения о кредитоспособности или кредитной заявки в форме, принятой приказом по банку, и передаются на утверждение кредитному комитету.

При анализе кредитных рисков и передаче кредитных сделок на утверждение кредитного комитета кредитный специалист должен руководствоваться следующими критериями одобрения кредитных заявок.[14]

- ссуда должна иметь целенаправленный характер. Направления использования кредитных ресурсов клиентом должны быть четко определены, прозрачны и соответствовать срочности кредитной сделки.

- не допускается замещение собственного капитала кредитными ресурсами банка.

- ссуда может быть одобрена только в том случае, если определены источники ее погашения.

- все источники делятся на первичные (входящий денежный поток, чистый денежный поток) и вторичные (реализация обеспечения).

- в общем случае (за исключением ломбардного кредитования) приоритетным параметром при одобрении кредитной заявки является качество и размер первичного источника погашения. При этом, чем слабее первичный источник погашения, тем надежнее должно быть обеспечение по ссуде.

- особое внимание следует обращать на предпринимательские риски заемщика, т.к. при кредитовании малых и средних предприятий именно они оказывают определяющее влияние на вероятность дефолта клиента.

- достоверность информации, на основе которой планируется принятие решения по ссуде, должна быть подтверждена путем логико–аналитических сопоставлений данных из различных источников.

При анализе необходимости сотрудничества с клиентом необходимо делать акцент на долгосрочное партнерство и перспективу деловых отношений с клиентом. Разовые сделки приветствуются в меньшей степени.

Процентная ставка размещения кредитного продукта в рамках конкретной сделки устанавливается кредитным комитетом в рамках действующих тарифов, утвержденных приказом по банку, и не изменяется на протяжении всего срока кредитной сделки.

В отдельных случаях ставка размещения для клиента (заемщика) может быть изменена решением кредитного комитета в большую сторону по сравнению с указанной в тарифах. При этом учитывается ряд объективных факторов: регион ведения бизнеса; продолжительность взаимоотношений с Клиентом; среднедневной остаток на расчетных/текущих счетах клиента в банке; величина оборота и количество платных транзакций по расчетным/текущим счетам клиента банка; уровень кредитного риска по сделки; интерес к клиенту со стороны других банков; продукты банка, которыми пользуется клиент; перспективы деловых взаимоотношений с клиентом и другие факторы;

Процентная ставка может пересматриваться при предоставлении очередного кредита (транша) в рамках соглашения о кредитной линии.

Помимо базовых условий кредитования малого и среднего бизнеса, существуют условия, характерные для каждого конкретного банковского кредитного продукта.

Лимит кредитования не может превышать рассчитанного согласно методике определения кредитного рейтинга, лимита кредитования и премии за риск.

1.4.. Современное состояние рынка предприятий малого бизнеса

Существует мнение, что в России основные показатели уровня развития малого предпринимательства значительно ниже, чем в развитых европейских странах. Это не вполне соответствует действительности и объясняется различиями в определении круга хозяйствующих субъектов, относимых к данной категории в России и в развитых европейских странах.

В большинстве развитых стран, независимо от юридических определений, система статистического учета основывается на возможности получения результатов деятельности хозяйствующих субъектов в зависимости от размера этих субъектов. Данный способ организации статистического наблюдения позволяет вести мониторинг за любой размерной группой, разрабатывать дифференцированную политику поддержки предпринимательства и отслеживать эффективность принятых решений для каждой из таких групп. В европейских странах широко используется понятие малых предприятий, причем к этой категории относятся как предприятия - юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Из-за отсутствия достоверных данных получить аналогичные оценки для России затруднительно. Тем не менее, на основе экспертных оценок, произведенных Ресурсным центром малого предпринимательства, можно обозначить интервалы, в которых находятся соответствующие величины вклада сектора малого и среднего бизнеса в национальную экономику. Вклад предприятий с численностью занятых до 250 человек по отношению к соответствующей суммарной величине для всех предприятий России составляет: доля в общей численности предприятий - не менее 90%; доля в общей занятости - не менее 45%; доля в общей сумме продаж - не менее 40%.

Другим распространенным показателем развития сектора малого предпринимательства является число предприятий с численностью занятых до 250 человек на 1 тысячу населения. Соответствующая величина составляет: в странах Европейского союза - 45 предприятий, в России - 37 предприятий.[15]

Отсутствие заметной динамики в развитии малого предпринимательства в России свидетельствует о наличии определенных препятствий, ограничивающих реализацию больших потенциальных возможностей развития малого бизнеса, имеющихся в стране. На основе обобщения информации, поступившей от предпринимательских сообществ, аппаратов полномочных представителей Президента Российской Федерации в федеральных округах, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации следует отметить, что к числу объективных препятствий, в первую очередь, следует отнести: