Ипотечное кредитование

Если рассматривать с позиции валютной составляющей, то в 2009 г. продолжился рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях. В 2009 г. было выдано более 176 тыс. кредитов в рублях на общую сумму 170 млрд руб. против 2200 ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте на 11,8 млрд руб. Доля кредитов в рублях в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. увеличилась до 93,6%, т. е. на 6,9%.

Если анализировать мировой кризис ликвидности, мы видим множество причин его возникновения. Это и слабый контроль со стороны государств за растущими рынками, и непомерно развитый рынок секьюритизации ипотечного кредитования в США, и множество других причин. Однако если говорить не о причинах, а о влиянии кризиса на экономику, то его можно разделить на несколько составляющих.

Во-первых, это рост недоверия к заемщикам в связи с рисками и падением ликвидности обеспечения. В данном случае результатом стало ужесточение условий предоставления ипотечных жилищных кредитов. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по таким кредитам, выданным в рублях, в 2009 г. увеличилась на 1,7%, в иностранной валюте - на 2,7% и составила в первом полугодии 14,6 и 13,5%, а на начало 2010 г. - 14,6 и 13% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления ипотечных жилищных кредитов кредитными организациями в первом полугодии 2009 г. сократились более чем на 17 месяцев по рублевым (с 215,1 до 198 месяцев) и более чем на 80 месяцев по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в иностранной валюте (с 206,9 до 126,1 месяца). На начало 2010 г. данные показатели составляют 187,2 и 116,5 месяца соответственно.

Во-вторых, нехватка краткосрочных и, самое главное, долгосрочных финансовых активов, и, как результат, мы имели повышение ставок по кредитам ипотечного жилищного кредитования. Данная тенденция сопровождалась устойчивым увеличением объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечному жилищному кредитованию. Просроченная задолженность в рублях выросла по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. более чем в 6 раз, в иностранной валюте - более чем в 14 раз, составив по состоянию на конец первого полугодия 2009 г. 11,6 и 9,8 млрд руб. соответственно. На начало 2010 г. данный показатель по рублевым кредитам увеличился еще в 2 раза и составил 20,6 млрд руб., что превышает уровень начала 2008 г. более чем в 25 раз. Вместе с тем удельный вес просроченной задолженности в целом увеличился на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно.

Если анализировать региональную структуру просроченной задолженности, можно легко выделить, на какого заемщика приходится наибольший удельный вес. Таким заемщиком является Центральный федеральный округ с суммой 12,8 млрд руб., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию по Российской Федерации. Следует отметить, что по сравнению с концом 2008 г. указанная доля уменьшилась на 10%, в то время как доля просроченной задолженности заемщиков в остальных федеральных округах Российской Федерации выросла на 1 - 3%. Среди аналитиков мнения по данному вопросу разделяются. С одной стороны, данный факт можно объяснить вливаниями государственных средств в экономику страны, которые в первую очередь распределяются в Центральном округе. С другой - нежеланием заемщиков нести бремя кредита в условиях нестабильности в стране и в мире в целом.

Рассматривая уменьшение объемов ипотечного жилищного кредитования как во второй половине 2008 г., так и в 2009 г., можно выделить удорожание кредитных ресурсов, растущие риски вложении в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов как основные факторы падения. Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), а за первую половину 2009 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 139 единиц. Следует отметить, что проводимая политика в области ипотечного кредитования и благоприятная мировая статистика позволили к началу 2010 г. увеличиться числу таких кредитных организаций до 167. Рефинансируемые ими ипотечные жилищные кредиты сократились за 2008 г. на 14,6% - со 115,9 до 99 млрд руб., а за 2009 г. еще почти в 3 раза - до 33,4 млрд руб. Хотя если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,4% общего объема кредитов, предоставленных в 2008 г. кредитными организациями, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитах составила более 60%.

Рассматривая систему жилищного кредитования, сложно переоценить роль системы рефинансирования. Это единственный способ увеличить оборачиваемость капитала и диверсифицировать риски. Сумма проданных кредитными организациями в 2008 г. кредитов составила 97 млрд руб., или 98% рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 г. рефинансирование ипотечных кредитов осуществлялось только путем их продажи другим организациям.

По данным Банка России, в 2008 г. из общего объема рефинансированных средств ипотечных жилищных кредитов на сумму 38,5 млрд руб. (39,7% рефинансируемых средств) было продано кредитным организациям, 35,1 млрд руб. (36,2% рефинансируемых средств) - специализированным организациям-нерезидентам, 21,9 млрд руб. (22,6% рефинансируемых средств) - специализированным организациям-резидентам. Одновременно объем денежных средств, привлеченных для рефинансирования кредитов на внутреннем рынке, в 2008 г. по сравнению с 2007 г. сократился чуть менее чем на 30% при одновременном увеличении более чем на 36% средств специализированных организаций-нерезидентов.

В 2009 г. в связи с выделением ресурсов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для рефинансирования кредитов в рамках принятых Правительством Российской Федерации антикризисных мер доля специализированных организаций-резидентов в источниках рефинансирования ипотечных жилищных кредитов возросла почти до 48%, доли средств кредитных организаций и специализированных организаций-нерезидентов составили 29,7 и 20,8% соответственно.

Секьюритизация (выпуск облигаций с ипотечным покрытием) для привлечения средств в систему ипотечного жилищного кредитования кредитными организациями практически не проводилась. В 2008 г. этим способом рефинансирования воспользовалась одна кредитная организация, выпустив облигации на сумму 2 млрд руб., в 2009 г. выпуск облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями не осуществлялся.

В свете денежно-кредитной политики Банка России и финансового курса страны предполагается оживление рынка ипотечного кредитования в целом и сектора производных ценных бумаг, обеспеченных закладными, в частности.

На данный момент уже проводится политика в области снижения ставок по жилищным кредитам, которая становится возможной благодаря общему снижению ставок по кредитам, в том числе ставки рефинансирования Банка России, которая с 13% (на начало 2009 г.) была снижена до 7,75% (на начало июня 2010 г.). Основной показатель, учитывающий все основные факторы рынка ипотечного кредитования, - средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - за три месяца 2010 г. снизилась с 14,3 до 13,7%. Такое снижение в совокупности с сохраняющимся спросом говорит о снижении рисков кредитования, а также об оживлении рынка ссудных капиталов.

Дальнейшему снижению процентных ставок по ипотечным кредитам препятствуют жесткие условия рефинансирования кредитных пулов. Решением этой задачи является смягчение требований АИЖК по выкупу пулов ипотечных кредитов у банка. Первым шагом такого смягчения стало уменьшение доли обеспечения кредита (вместо прежних 30 - 40% минимальным становится значение 20%). Это значит, что теперь банки смогут выдавать кредиты в 80% от стоимости недвижимости и при этом АИЖК будет их рефинансировать.

В последнее время предприняты активные действия по оживлению ипотечного сектора ввиду его значимости: как социальной, так и экономической. По данным информационных агентств, в июле 2010 г. главой Правительства Российской Федерации В. В. Путиным была подписана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года.

На заседании президиума Правительства Российской Федерации вице-премьер А. Д. Жуков подчеркнул, что данная стратегия направлена на повышение доступности жилья. Одновременно им было отмечено, что за 5 месяцев 2010 г. было выдано 85 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 105 млрд руб. Таким образом, объемы ипотечных кредитов увеличились в 2,36 раза по сравнению с тем же периодом 2009 г. Одновременно снизились кредитные ставки по ипотеке: с 13,7 до 13,4% в рублях и с 12,7 до 11% в иностранной валюте. Он отметил, что сейчас на ипотечный рынок выходит все больше участников, хотя наибольшая доля до сих пор приходится на пять крупнейших банков страны.

Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 г. предусматривает привлечение в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также других средств институциональных инвесторов. Одновременно предполагается, что доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12 до 50%, средний уровень кредитной ставки должен снизиться до размера инфляции плюс 2 - 3%, а средний срок ипотечного кредита увеличиться с 16,5 до 30 лет к 2020 г. Также ожидается продолжение снижения ставок по ипотечным кредитам.

По предварительной оценке, в результате реализации предложенных мер участвовать в ипотеке смогут к 2015 г. до 30% граждан, к 2020 г. - до 50%, а к 2030 г. ипотека станет доступной для 60% российских граждан.

Целевые показатели развития рынка