Ипотечное кредитование

7. По способу амортизации долга:

                  постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

                  кредит с переменными выплатами;

                  кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

                  кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

                  кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного погашения:

                  с правом досрочного погашения;

                  без права досрочного погашения;

                  с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

                  обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Объектами ипотечного кредитования являются:

                  земельные участки;

                  жилые помещения;

                  офисные помещения;

                  производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

                  капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

                  неинфляционная поддержка сферы материального производства;

                  пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

                  создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

ГЛАВА 2 Анализ развития ипотеки на современном этапе

2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России

В данной статье проводится исследование рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Актуальность темы объясняется острой проблемой, с которой сталкивается население при покупке недвижимости в кредит. В статье проведен анализ изменений основных показателей ипотечного кредитования, а также динамики их изменений. Сделана попытка объяснить причины тех или иных событий и тенденций, произошедших на рынке ипотечного кредитования в 2009 г. в сравнении с предыдущим периодом.

Указанием Банка России от 26 августа 2008 г. N 2055-У "О внесении изменений в Указание Банка России от 16 января 2004 г. N 1376-У "О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации" с 1 января 2009 г. введено представление в Банк России кредитными организациями отчетности по форме N 0409316 "Сведения о жилищных кредитах". Данное нововведение позволяет проводить анализ сектора жилищного кредитования, опираясь на более качественные и подробные данные, представляемые кредитными организациями на постоянной основе. Таким образом, осуществляется не только разовая оценка рынка, но и построение динамической модели, способной в будущем быть основанием для разработки прогнозного комплекса.

Рассматривая показатели рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации за 2009 г., можно выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года. Такое деление обусловлено многими факторами, наиболее значимыми из которых является политика поддержания банковской системы страны в целом и ипотечного кредитования в частности, а также благоприятные мировые экономические условия, которые отмечались именно во второй половине 2009 г. Мы не имеем в виду абсолютное улучшение ситуации на мировом финансовом рынке, но подчеркиваем улучшение его конъюнктуры и настроений.

На первом этапе мы наблюдаем резкое падение показателей и преобладание пессимистических настроений на рынке ипотечного кредитования и в банковском секторе в целом. Ухудшение показателей является следствием недостатка ликвидности, увеличения рисков и ухудшения спроса на финансовых рынках. Второй этап характеризуется ощутимым оживлением кредитных организаций и увеличением публичных мероприятий по смягчению условий рефинансирования кредитов со стороны государства и специализированных организаций.

Банковский сектор в целом проще оценивать и анализировать, чем ипотечное кредитование или рефинансирование, в частности ввиду недостатка статистических данных. Наиболее уязвимым местом в аналитике ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день является отсутствие детальной отчетности кредитных организаций по данному направлению.

Следует отметить, что мировой финансовый кризис в меньшей степени, чем в США, повлиял на ипотечный рынок России. По нашему мнению, чрезвычайно малые, по сравнению с американским рынком, объемы секьюритизированных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными обязательствами) помогли российскому сектору жилищного кредитования относительно немного потерять в объемах.

На этом основании можно предположить, что большую роль в ослаблении российского рынка ипотечного кредитования сыграла "сырьевая составляющая", а именно падение цен на нефть. Такой вывод мы можем сделать потому, что предложение ипотечных кредитов уменьшилось намного больше, чем спрос. Нехватка ликвидности была вызвана снижением доходов от нефтедолларов и выводом из страны капитала. Это мы и считаем следующим фактором по значимости. Те средства, которые предполагалось выдавать в качестве кредитов, пришлось в срочном порядке конвертировать в валюту и расплачиваться по собственным внешним займам ввиду невозможности их рефинансирования.

В данный момент тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования характеризуются сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование.

По сравнению с началом года в середине 2009 г. количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось на 5,5% - до 568 кредитных организаций, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, практически половина кредитных организаций занималась обслуживанием кредитов, которые были выданы ранее. На постоянной основе ипотечные жилищные кредиты в рублях выдавали только 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

К началу 2010 г. количество участников первичного рынка увеличилось до 584 кредитных организаций. Данная тенденция является следствием проводимой политики государства по поддержанию и развитию ипотечного кредитования. Однако на данном этапе значимые результаты такой политики еще отсутствуют, так как для получения соответствующих результатов необходимо больше времени.

Одновременно с сокращением количества игроков в 2009 г. происходило снижение относительных и абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 16 146 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 170 311 млрд руб., что составляет 4,7% от общего объема потребительского кредитования. Средний размер предоставленных жилищных ипотечных кредитов составил 0,97 млн рублей.

При анализе соответствующего периода 2008 г. мы видим, что объем предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитов сократился более чем в шесть раз, опустившись до уровня аналогичного периода 2006 г. Причем если в первом полугодии 2006 г. темпы прироста ипотечного жилищного кредитования были в два раза выше темпов прироста потребительского кредитования, а в соответствующие периоды 2007 и 2008 гг. данные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 г. темпы прироста потребительских кредитов превысили темпы прироста ипотечного жилищного кредитования более чем в три с половиной раза. На начало 2010 г. данные показатели сократились по сравнению с началом 2009 г. в 3 раза, что объясняется некоторым оживлением на рынке ипотечного кредитования. Но насколько долго продлится такая тенденция и приблизится ли к показателям 2008 г., сказать однозначно трудно. Также трудно предугадать долгосрочные тенденции, так как прежние механизмы регулирования и стимулирования, по нашему мнению, не столь эффективны.