Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

     При этом средства из системы стройсбережений  составляют около 30% стоимости жилья, ипотечный кредит — 50% и первоначальный платеж — 20%. Что касается вклада, то процент по нему ниже рыночного, а выделение ссуды зависит от очередности. Но эти недостатки перекрываются следующими достоинствами: ссуда выдается под процент также ниже рыночного; процент этот неизменен на протяжении всего срока договора; ссудные средства можно получить гарантированно после прохождения простой процедуры. Считается, что это особенно важно для тех стран, где не работает еще рынок ипотечных кредитов.

     Регулирование стройсбережений в Германии осуществляется двумя основными законами. При этом следует обратить особое внимание на то, что основной из немецких законов в этой сфере называется "О строительных сберегательных кассах", в то время как проект Закона Беларуси — "О жилищных строительных сбережениях". И здесь дело не в простом расхождении названий, а в сути. Немецкий вариант связан с тем, что система стройсбережений в Германии является закрытой: ссуды выделяются только из тех средств, которые предварительно накоплены на соответствующих вкладах; работают в этой системе специализированные организации, которые также связаны целевым использованием вкладов и чья деятельность довольно жестко регулируется и контролируется.

     Системы стройсбережений, аналогичные немецкой, работают в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, Индии, Китае (с недавнего времени), в 2004 г. первые стройсберкассы появились в Румынии. Проект закона о стройсберкассах разработан в России.

     Помимо  жесткого регулирования деятельности сберкасс (абсолютное большинство мер регулирования направлено на защиту прав вкладчиков), государство в Германии оказывает гражданам, имеющим вклады в системе стройсбережений, финансовую помощь в виде специальных премий. В законе детально определена процедура получения премий, при этом заявления подаются в сберкассы, те после проверки передают их в налоговые инспекции, которые премии и начисляют. Сберкассы отвечают в качестве солидарного должника  при  нарушении  порядка начисления  (выплаты)  премий.

     Проект  закона РБ "О жилищных строительных сбережениях" обсуждался и в Минске 14 ноября 2007 г. Абсолютное большинство экспертов практически полностью сошлись во мнениях, отметив следующие основные проблемы этого проекта.

     Первое. Данный законопроект предполагает открытую систему стройсбережений, то есть вклады будут вноситься не в специальные стройсберкассы, как, например, в Германии, а в уполномоченные банки, которые наряду со стройсбережениями будут осуществлять иные виды банковской деятельности. На практике это может означать, что работа по системе стройсбережений окажется для банков неким побочным продуктом, товаром "второго сорта" со всеми вытекающими отсюда последствиями. В этой ситуации, вероятно, сложно будет требовать более низких процентных ставок как по вкладам, так и по кредитам по сравнению с обычными вкладами и кредитами.

     Второе. В отличие от закона Германии и проекта закона России, данный 
проект основное регулирование отношений по вкладам и выдаче кредитов 
отдает на откуп банкам, которые будут издавать собственные локальные 
нормативные акты. И здесь сразу же появляется опасность того, что банки 
разработают так называемые договоры присоединения, то есть стандартные 
формы, согласно которым вкладчики могут оказаться в явно невыгодном для 
ни положении. К тому же проект не содержит таких жестких ограничений возможных видов банковской деятельности и использования средств на вкладах, как в Германии. Некоторые эксперты не исключают, к примеру, что средства, накопленные на спецсчетах стройсбережений, банки вынуждены будут по решению правительства направить на выдачу кредитов на посевную либо уборку в сельском хозяйстве (как известно, такая практика у нас имеется). В связи с этим некоторые представители банков, в том числе тех, где уже начала действовать система стройсбережений (пусть пока еще и "в зародыше"), выразили сомнение в необходимости законопроекта: если, мол, банки регулируют основные отношения локальными актами, зачем еще и закон?

     Третье. В проекте отсутствует даже упоминание о каких-либо премиях

     для вкладчиков. Имеется только общая  норма о том, что состоящим  на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и завершившим накопительный период оказывается господдержка в установленном порядке. Совершенно понятно, что уровень этой поддержки не будет высоким.

     Четвертое. В проекте попытались урегулировать  не только сами стройсбережения, но и порядок строительства жилья, что вряд ли относится к теме закона и должно регулироваться (и, кстати, уже регулируется) другим законодательством.

     Пятое. По старой "доброй" традиции чиновники  не могли обойтись без мощного  административного ресурса и всевидящего ока государства. Так, местные исполкомы должны регулировать очередность строительства в системе стройсбережений, принимать решения о таком строительстве, определять заказчиков строительства и осуществлять контроль за исполнением договоров, вести регистр субъектов строительной деятельности. К тому же будут еще утверждаться и планы строительства.

     В связи с этим, во-первых, получим  возврат к старой советской системе  очередей (вспомним, были очередники, первоочередники  и внеочередники, и это было невозможно объяснить, например, тем же немцам). Во-вторых, такое "регулирование" с очередями, бумажками и решениями создает неплохую почву для коррупции. Ведь как только кто-то получает право принять либо не принять решение, он может захотеть его принимать после соответствующего «вознаграждения».

     Таким образом несомненно, любой чужой  опыт мы должны примерять к себе и использовать с учетом своих  особенностей. Так, имея многолетний  опыт других стран, успешно действующие системы, мы можем пытаться внести свои новеллы, учитывая отрицательные стороны их опыта и в полной мере используя все положительное. [15]

     Необходимо  отметить, что в Республике Беларусь построение системы оценки недвижимости находится в стадии разработки. Для  ее организации используется международный опыт. При этом учитывается, что каждая страна имеет свои национальные особенности.

     Рассмотрим  системы оценки недвижимости Германии и США.

     Обе системы жизнеспособны, основаны на принципах определения стоимости  исходя из рыночных данных, хотя имеют при этом разную историю своего развития.

     В Германии регистрируются и оцениваются  все сделки с недвижимостью в  реестре цен покупки. С этой целью  по всей стране созданы комиссии экспертов, получающие копию документа о  сделке по покупке недвижимости, в котором указывается цена покупки, вносят сведения о сделках в электронную базу данных (реестр цен покупки). Кроме того, комиссии экспертов публикуют индексные ряды цен на недвижимость и другие данные, используемые в дальнейшем оценщиками как база для сравнения при определении рыночной стоимости недвижимости. Комиссии публикуют также нормативную стоимость земли, которая устанавливается периодически как средняя стоимость земли в конкретном регионе.

     Немецкий  рынок земли недвижимости в целом  можно назвать прозрачным, так как созданы условия для получения необходимой информации в целях определения рыночной стоимости недвижимости.

     В США данные о сделках по покупке  недвижимости находятся в разных источниках в зависимости от типа недвижимости:

• агентствах по продаже недвижимости;
• институте оценки жилой недвижимости и институту коммерческой недвижимости;
• бюро трудовой статистики;
• географической информационной системе (ГИС).

     Отметим, что Германия — единственная страна, где юридически закреплен порядок оценки, содержащий принципы определения рыночной стоимости. Немецкий порядок оценки гарантирует унифицированное использование понятий и отсутствие судебных разбирательств по вопросам их разного толкования. При этом он не обязывает принимать только классические методы при определении рыночной стоимости, а признает применение как новых методов, так и модифицированных классических методов оценки.

     В США отсутствует законодательно закрепленный акт по определению  рыночной стоимости. Американский институт реальных оценщиков издал на уровне государства унифицированные принципы — Стандарты оценки. Преимущество такой практики регулирования оценочной деятельности состоит в создании профессионального общества оценщиков, имеющего необходимый авторитет.

     В Германии аналогичное общество отсутствует, оценщики объединены в многочисленные союзы, что предполагает наличие законодательного регулирования оценочной деятельности.

     В практике немецкой и американской оценки существуют три классических метода оценки:

• затратный метод;
• сравнительный метод;
• доходный метод;

     Затратный метод в немецкой практике используется преимущественно для земельных  участков единоличного использования, в первую очередь домов для одной семьи.

     Американская  практика оценки недвижимости, по сравнению  с немецкой, большее значение уделяет затратному методу.

     Сравнительный метод является как в Германии, так и в США, пожалуй, самым надежным и убедительным при определении рыночной стоимости. Этот метод находит свое применение при оценке незастроенных земельных участков и основывается на сравнении участков в данной местности или других областях, предполагая, что совпадают условия, влияющие на стоимость.

     В Германии доминирует доходный метод  определения рыночной стоимости. Он находит свое применение преимущественно  при оценке жилых арендуемых земельных участков, коммерческой и промышленной недвижимости, смешанного использования земельных участков. Этот метод отражает экономическую сторону использования недвижимости, то есть ее рентабельность. В США при определении рыночной стоимости доходному методу придается меньшее значение, чем затратному.

     В Германии и США определение стоимости  доходным методом предполагает два  варианта:

     а) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе стабильно получаемого дохода в течение всего периода функционирования недвижимости.

     Доходы  будут капитализироваться при помощи динамичной процентной ставки недвижимого  имущества, которая будет учитывать  совокупность ожидаемых изменений;

     б) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе прогнозируемых доходов и дисконтирования денежного потока.

     Второй  метод используется в американской практике в первую очередь для инвестиционной оценки. В немецкой практике больше используется статичный подход в доходном методе.

     По  сравнению с другими странами репутацию немецкого рынка недвижимости можно назвать хорошей, поэтому  выработанные методы оценки недвижимости практически не видоизменяются. Американский же рынок недвижимости более подвижен спекулятивным взрывам цен. Методы определения рыночной стоимости активно развиваются и не всегда имеют под собой достоверную технологию оценки, поэтому наибольшее внимание при определении рыночной стоимости уделяется именно затратному методу.

     Таким образом, сходя из современных экономических условий, которые сложились в Республике Беларусь, и с целью недопущения кризисов на рынке недвижимости следует обратить внимание на статический подход, использующийся в немецкой теории и практике оценочной деятельности. Он позволит при определении рыночной стоимости использовать не случайные данные о доходности недвижимости, а систематизированные справочники по данному региону. К тому же такой подход соответствует национальным традициям оценочной статистики, которая была сформирована как самостоятельная наука еще до революции. [17, с. 35-38]

     Важно отметить, что необходима разработка новых схем сотрудничества в сфере  банковского кредитования строительства  и покупки жилья, в том числе  использование современных банковско-страховых  продуктов, позволяющих вовлекать дополнительные ресурсы в сферу строительства жилья и одновременно минимизирующих риски кредитования. Существенным пробелом до сих пор является невозможность для банка застраховать финансовый риск неполучения процентов по кредиту, поскольку страхование данного вида риска не предусмотрено законодательством и правилами страховых компаний.

     Еще одна проблема – проблема очередности  для нуждающихся в улучшении  жилищных условии. Ее можно решить с  помощью развития индивидуального  жилищного строительства как непосредственно в границах, так и в окрестностях областных городов, строительство жилья в сельской местности. Наиболее остро эта проблема стоит в Минске. Можно сказать, что развитие ипотечного кредитования является наиболее эффективным инструментом среди множества предлагаемых банками программ жилищного кредитования.