Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

       Следующий этап - принятие решения  о кредите. На этом этапе  оформляется запрос о проведении  оценки объекта залога, разрабатываются  заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста об оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. 

     На  этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие  договоры:

• договор купли-продажи недвижимости (например квартиры) (прил. 1);
• кредитный договор (прил. 2);
• договор залога (ипотеки) (прил. 3);
• договоры страхования (прил. 4).

     Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.

     Этап  обслуживания кредитной сделки заключается  в следующем:

• принимаются платежи;
• проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
• ведется бухгалтерский учет операций;
• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
• взимаются просроченные платежи;
• ведется работа с проблемными кредитами:
• ведутся переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество и т.п.;
• ведется отчетность по выданным кредитам.

       Закрытие  кредитной сделки - заключительный  этап ипотечного кредитования. После  полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. [5, с.292-294]

     Расчет  ставки процента по ипотечному кредиту  производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной. [3, с.256-257]

     При расчете ставки процента по ипотечным  кредитам банки учитывают следующие  риски:

• риск процентной ставки — потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кредиту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.
• риск ликвидности — потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности или кредитных линий.
• риск изменений условий мобилизации ресурсов — потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов.
• риск альтернативного выбора — потери при реинвестировании, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой, процента или ставкой, определенной до начала финансирования.

• кредитный риск — потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей по разным причинам.
• риск роста административных издержек — предельные затраты по обслуживанию кредитования ипотеки.
• прочие риски — непредвиденные риски, возникшие в ходе исполнения кредитной, залоговой сделки. [5, с. 166]

     Можно сделать вывод, что развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет следующее значение для экономики страны:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;
• содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;
• способствует решению социальных проблем;
• создает условия для развития рывка ценных бумаг, в т. ч. вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных кредитных учреждений);
• расширяется перечень услуг, оказываемых новыми кредитными учреждениями;

     • развивается финансовая инфраструктура рынка недвижимости 
в форме ипотечных банков, специализированных финансовых 
компаний и др.

3. Особенности ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

     В настоящее время в Республике Беларусь разработан законопроект « Об ипотеке», принятие которого, как отметил первый замминистра экономики Петр Жабко, позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор и обеспечить развитие строительного комплекса.

     В результате этого шага, как считает  заместитель председателя правления Национального банка Беларуси Николай Лузгин, в Беларуси будут созданы дополнительные условия для внебюджетного финансирования жилищного строительства. По его мнению, сегодня в стране назрела необходимость совершенствования условий кредитования жилищного строительства. «На эти цели необходимо более активно использовать средства населения, меньше - средства государства».[6]

     Отметим, что в целом белорусские банки не проявляют интерес к созданию системы ипотечного кредитования.

     Как считает заместитель председателя комиссии по жилищной политике и строительству  нижней палаты парламента Галина Полянская, необходимо создать такие условия, чтобы привлечь банки к ипотечному кредитованию. По её словам, в настоящее время банковская система Беларуси "не проявляет активную заинтересованность к созданию системы ипотечного кредитования" и для изменения сложившейся ситуации "нужна новая редакция жилищного кодекса: банки должны иметь гарантии возврата кредита".

     При этом заместитель председателя комиссии подчеркнула, что "работа по созданию системы ипотечного кредитования в республике только началась".

     Необходимо  отметить и положительную тенденцию. В рамках новой стратегии развивается система ипотечного кредитования в Белгазпромбанке.

     С 2006 года банк приступил к финансированию жилищного строительства.В рамках ипотеки в 2007 году Белгазпромбанк реализовал пилотные проекты, но в текущем году планирует заниматься ею более плотно, взаимодействуя со строителями, и с риэлтерскими компаниями. В данной сфере, как и в автокредитовании, банком также предполагается набор программ, среди которых клиент может выбрать подходящую для него. На сегодня банк активно кредитует покупку жилья, построенного при финансовой поддержке банка в Минске (Боровлянах и Лошице) и в Витебске.

     Объем ипотечного кредитования в Белгазпромбанке  за 2007 год увеличился в 5 раз.

     Значительную  долю в ипотечном кредитовании составляют операции на небольшие суммы — 10-30тыс. USD. В этих случаях речь идет, как правило, об улучшении жилищных условий. Как подчеркнул заместитель председателя правления ОАО «Белгазпромбанк» Сергей Добролет, многие люди сейчас

     стремятся не копить деньги, откладывая улучшение  жилищных условий в долгий ящик, а продает старую квартиру, чтобы взяв кредит, приобрести новую. В результате человек уже сегодня получает те условия жизни, которые он мог бы создать себе только после многих лет накоплений.[7]

     Стоит отметить, что доля кредитов, предоставленных  банками на общих основаниях и  направленных на строительство жилья, во всей задолженности физических лиц  по кредитам, выданным на жилье на общих  основаниях, составляет порядка 35%. Соответственно оставшиеся 65% приходятся на приобретение жилья. В первую очередь, перевес доли кредитов, предоставляемых на покупку жилья, связан с низким объемом предложения со стороны строительных организаций, а также с определенным риском при вложении средств в долевое строительство жилья, который обусловлен несвоевременным исполнением застройщиком своих обязательств, и, как следствие, повышением окончательной стоимости жилья.

     На  современном этапе, в условиях рыночных преобразований в жилищной сфере  страны, переход к внебюджетному финансированию за счет собственных сбережений граждан и привлечения банковских кредитов на общих основаниях будет играть все более значимую роль в дальнейшем развитии жилищного строительства.

     Эффективно  задействовать механизм коммерческого  кредитования жилья возможно путем развития в стране долгосрочного ипотечного кредитования. Приоритетность развития банковских кредитов, в том числе ипотечного жилищного кредитования как альтернативы бюджетному финансированию в жилищной сфере, определена Концепцией развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 г. (постановление Нацбанка Республики Беларусь № 120 от 29.07.2004 г.) и Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь (постановление Совета Министров Республики Беларусь № 1173 от 07.08.2001 г.). [13, 14]

     Необходимо  отметить и тот факт, что одной  из главных проблем ипотечного кредитования является решение вопроса о механизме взыскания жилья в случае невыполнения своих обязательств кредитополучателем.

     Законопроектом предусмотрено взыскание заложенного имущества в судебном и внесудебном порядке. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту три и более раз в течение года жилье может быть изъято в судебном порядке. Однако срок судебного рассмотрения этого вопроса также будет составлять не менее года. Таким образом, заемщику предоставляется около двух лет на восстановление своей платежеспособности без фактического обращения взыскания на жилье. Но за эту временную отсрочку человек может не погасить долги и что тогда?

     В проекте закона об ипотеке и Гражданском  процессуальном кодексе прописываются  юридические нормы, а материальные нормы реализации этого права  будут определены в Жилищном кодексе. Как отметил заместитель министра архитектуры и строительства, член Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь Владимир Михайлович Малец, здесь необходимо искать какой-то компромиссный вариант, поскольку этот аспект весьма болезненный. В российском законе, например, записано, что банк может купить человеку меньшее жилое помещение, менее комфортное и благоустроенное или переселить. Практически это выглядит так: банк продает забранную квартиру, размещает остаток непогашенного кредита, плюс издержки, которые он понес, а оставшуюся сумму денег возвращает гражданину. Тот покупает себе жилье, на которое у него хватает денег.

     По  словам Мальцева этот вариант приемлем, когда человеком выплачена большая часть кредита. Если же наоборот, то быть ему без жилья. Правда, как показывает та же российская практика, эта норма применяется крайне редко. Всего три процента кредитозаемщиков не справляются со своими обязательствами. Подавляющее число людей реально оценивают свои возможности, а в случае потери кредитоспособности принимают все меры, чтобы не доводить дело до суда. Поэтому такую меру следует рассматривать скорее как превентивную, а не карающую, которая дисциплинирует, напоминает кредитозаемщику о возможном таком сценарии. Понятно, что и банк не будет выселять людей в одночасье. Он, в случае неплатежеспособности клиента, начнет прорабатывать различные варианты, чтобы помочь ему расплатиться с долгами.

     Необходимо  отметить и то, что немаловажная роль в эффективном функционировании системы ипотечного кредитования принадлежит системе стройсбережений.

     На  примере Германии кратко опишем сущность системы стройсбережений и механизм ее действия. Итак, система стройсбережений представляет собой целевое накопление средств для последующего получения ссуды (кредита). При заключении договора она связывает этап накопления сбережений по договору под процент ниже рыночного с обещанием выделения ссуды также под процент ниже рыночного. Накопление сбережений привязано к возможности получения ссуды. Для Германии обычным является сочетание строительно-накопительной ссуды и ипотечного кредита.