Ипотечное кредитование юридических лиц

     При оформлении кредита залог имущества  обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

     Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

     Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

     Если  Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают  ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

     Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.

     Еще один банк, который предоставляет  ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

     И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке  следующие:

• 12 процентов годовых;
• срок кредитования до 10 лет;
• максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;
• Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;
• Возможность досрочного погашения (после года);
• Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

     В ближайшее время  на рынок ипотечного кредитования намерен  выйти Газпромбанк. По словам начальника управления, кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.

     Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в  настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. 

     б) Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития.

             В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

     Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

     Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

     Впервые концепция деятельности Агентства  разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

     Агентство было зарегистрировано в качестве открытого  акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

     Основными функциями Агентства являются:

1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования:

• разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
• оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
• проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
• осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
• анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

• покупка ипотечных кредитов;
• выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
• выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
• 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
• оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
• осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
• проведение семинаров, учебных курсов;
• оказание консультативной помощи;
• оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

     С накоплением опыта управления собственным  портфелем и рисками, присущими  ипотечным активам, Агентство будет  расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

     Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

     Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

     Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

     Другими словами, если ипотечный кредит соответствует  стандартам Агентства, то он абсолютно  ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

     Важно отметить, что для первичного кредитора  данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

в) Нормативно-правовое регулирование ипотечного        кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития.                              Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

     В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

     Во  исполнение требований Гражданского кодекса  РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат
• - право собственности на недвижимое имущество;
• - сделки с недвижимостью
• ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
• в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.