Ипотечное кредитование юридических лиц

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшее  профессиональное образование

«ИжГТУ» 
 
 
 

Факультет «Менеджмент  и маркетинг» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине: Деньги Кредит Банки.

на тему: «Ипотечное кредитование юридических лиц». 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

                                                                                      Студент группы 3-22-31(3)

                                                                                                       Кузнецова А. П.                         

            20.03.08 г. 

Принял:                                                                                                                   

                                                                                                                  Дудин Е.В. 
 
 
 
 
 
 

г. Ижевск, 2008 г. 
 

     Содержание: 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Определение ипотеки и её развитие в России…………………...……….4

      а) Зарождение института ипотеки………………………………...………4

        б) Развитие ипотеки в России……………………………………………..5

2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации…………………………………………………….7

а) Программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками РФ…7

б) Роль Агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития………………………………………………………

      в) Нормативно-правовое регулирование ипотечного        кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития……………………………………………………….

III. Заключение…………………………………………………….28

IV. Список литературы…………………………………………… 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        Введение 

     В России рынок ипотечного жилищного  кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение ипотеки и её развитие в России.

 

а) Зарождение института ипотеки.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороженное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 

       На таком столбе, получившем название  "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

     Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому  заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

     Институт  ипотеки (залога недвижимости) в течение  относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию. 

б) Развитие ипотеки в России.

          Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

     Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления.

     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов – в Петербургском  порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

     С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

     Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

     В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

     В нем нашли отражение следующие  положения:

• основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• порядок заключения договора об ипотеке;
• закладная как ценная бумага;
• государственная регистрация ипотеки;
• обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• последующая ипотека;
• уступка прав по договору об ипотеке;
• обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
• особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

     Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

а) Программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками РФ.

     Сегодня в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно  назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

     Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

       В 1992г. с участием СПИБ были  учреждены Сибирский ипотечный  банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

     1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

     2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в  случае, если ее рыночная стоимость  выше, чем затраты на строительство  новой.