Особенности управления государственным недвижимым имуществом

     Особый  режим использования закреплен  за землями населенных пунктов (поселений). Земли городов и других населенных пунктов отделяются от земель других категорий чертой (границей) населенного пункта (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). К землям населенных пунктов относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других населенных пунктов для территориального развития.

     Городская черта, черта других населенных пунктов – внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.

     Земли городов и других населенных пунктов  образуют сложный состав, в который  входят земельные участки:

1. жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;
2. общего пользования, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и другие, служащие для удовлетворения нужд населения города (населенного пункта);
3. транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
4. промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
5. природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли, занятые городскими лесами;
6. водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
7. сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
8. резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;
9. военных объектов, режимные зоны и иные земли.

     Общепринято, что земельные участки составляют основу единого объекта недвижимости, определяя его месторасположение. Без земли недвижимости существовать не может, в то же время пустующие земельные участки без возведенных на них зданий лишаются своего потенциала как доходного объекта (за исключением земель сельскохозяйственного и рекреационного назначения). Именно реализация того или иного способа освоения или возможность такой реализации привлекательна для потребителя и формирует спрос на рынке недвижимости, при этом чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше должна быть его стоимость.

     Использование земель осуществляется на основе территориального планирования и зонирования. В основу территориального планирования положены:

1. федеральные, областные и местные программы использования и охраны земельных ресурсов, районные схемы землеустройства;
2. схемы и проекты районной планировки;
3. генеральные планы городов, других населенных пунктов (поселений);
4. генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон.

     В общем случае правовое зонирование⁶ осуществляется органами местного самоуправления, его результаты оформляются в виде нормативных правовых актов муниципального образования. Понятие «правовое зонирование» введено Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ.

     Планировка  и застройка в соответствии с  Градостроительным кодексом РФ должны осуществляться на местном уровне на основе местного нормативного правового  акта – правил землепользования и  застройки, регулирующих отношения  по использованию земельных участков на территории муниципального образования. Правила должны содержать нормы, регламентирующие разработку градостроительной  документации местного уровня на основе четких и открытых процедур.

     Для города правовое зонирование предусматривает  разделение всей территории в административных границах на определенное число территориальных  зон.

     Зонирование городских земель осуществляется в соответствии с некоторой обобщенной характеристикой ценности местоположения крупных оценочных зон. Дальнейшая диверсификация таких оценок – актуальная задача как для эффективного налогообложения, так и особенно для обоснования потенциала развития территорий.

     Помимо  налогообложения (нормативной платы  за землепользование) существует другое важное назначение ставок налогового зонирования городских земельных  участков. В частности, при незавершенности  кадастровой оценки стоимости участков ставки земельного налога служат базой  расчетов при определении нормативных (стартовых) цен земельных участков на аукционах и конкурсах при  продаже земельных участков на аукционах  и конкурсах при продаже земельных  участков собственникам расположенной  на них недвижимости.

     В соответствии с ЗК РФ юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, до 1 января 2004 г. обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Позднее эти сроки были передвинуты сначала до 2006, а затем до 2008 г.

     Сегодня земельный налог платят не только собственники, но и вторичные землепользователи – лица, обладающие правом постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и другие лица. Налоговый кодекс исходит из того, что налог на имущество должен платить только собственник имущества, следовательно, вторичные вещные права должны быть бесплатными. Поэтому ЗК РФ, регулируя такие права, как постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, предусматривает необходимость их переоформления в собственность или аренду.

     Однако  вынужденная перерегистрация права  постоянного бессрочного пользования  в соответствии с Конституцией и  ГК РФ возможна только в случае реорганизации  юридического лица или желания распорядиться  земельным участком. Во всех остальных  случаях перерегистрация права  – добровольное действие пользователя земли.

     Учитывая, что главный принцип эффективного использования государственных  земельных ресурсов – платность, способами распоряжения земельными участками выступают продажа  и аренда.

     Рис. 6. Способы распоряжения земельными участками

     Продажа свободных земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, предусмотренная ЗК РФ, регламентируется постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков». При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд имущества и его отделения.

     В отношении земельных участков, находящихся  в федеральной собственности, Федеральное  агентство по управлению федеральным имуществом или его региональная структура:

1. принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации или региона предложения по проведению торгов в форме конкурса и по условиям конкурса;
2. определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона) при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка;
3. определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона;
4. заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

     Главное преимущество этого способа заключения договора – определение основных условий договора в состязательном порядке среди участников торгов. Из приведенного правила есть очевидное исключение: в случае если договор аренды земельного участка заключает собственник строения или сооружения, расположенного на этом участке, никакой состязательности быть не может и проведение торгов невозможно. Выход из положения, соответствующий нормам российского законодательства, заключается в признании торгов несостоявшимися, если, например, было подано всего одно заявление об участии в торгах и с заявителем заключается договор аренды не на основании протокола о проведении торгов, а на основании решения администрации.

     В регионах на основании данного постановления  принимаются соответствующие нормативные  акты, регламентирующие порядок проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

     До  проведения аукциона администрацией города должна быть проведена градостроительная  подготовка территории – разработаны  проекты планировки. Это обусловлено  следующим:

1. границы земельного участка отделяют территорию, с которой будет работать девелопер, от территорий общего пользования, границы которых устанавливаются только красными линиями;
2. должны быть определены границы земельных участков для сетей и объектов инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка; такие границы устанавливаются только красными линиями;
3. красные линии устанавливаются только проектом планировки.

     Проектом  планировки определяются:

1. границы земельного участка;
2. характеристики и параметры застройки в пределах земельного участка;
3. необходимая мощность сетей и объектов инженерно-технического обеспечения;
4. границы земельных участков (как линейных, так и нелинейных) для сетей и объектов инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка;
5. параметры, состав объектов социального обслуживания.

     В составе проекта планировки утверждаются:

1. проект плана земельного участка, на основании которого проводятся землеустроительные работы, осуществляется государственный учет земельного участка и выдается его кадастровый план, который включается в состав документации на проведение аукционов;
2. градостроительный(е) план(ы) земельных участков для строительства сетей и объектов инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка.

     Одна  из форм вовлечения в оборот государственных  земельных ресурсов в городах  – передача их в аренду.

     В субъектах Российской Федерации  применяются региональные положения  о порядке определения ставок арендной платы за земельные участки.

     Размер  годовой арендной платы по договорам  аренды государственных земельных  участков (А_п) рассчитывается по формуле:

,

где К_ст – кадастровая стоимость земельного участка;

С – ставка арендной платы (%);