Особенности управления государственным недвижимым имуществом

• затратную часть, равную сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемой арендатором;
• доходную часть, равную чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

     Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг  оплачивается арендатором по отдельным  договорам с соответствующими организациями  и в расчет арендной платы не включается.

     Доверительное управление государственной и муниципальной недвижимостью. Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль развития объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременений. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества.

     Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль  от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность  осуществлять эффективный контроль деятельности управляющего.

     Доверительное управление недвижимым имуществом города – предпринимательская деятельность коммерческой организации (за исключением  унитарного предприятия) или индивидуального  предпринимателя по выполнению совокупности работ, связанных с исполнением  любых допускаемых гражданским законодательством правомочий города как собственника в отношении недвижимого имущества, разрешенного к обороту.

     При передаче объектов в управление должны соблюдаться следующие принципы:

1. приоритет привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и надежно обеспечивающих выполнение своих обязательств в сфере управления. В Законе «О доверительном управлении…» предусмотрены следующие обязательные условия проведения конкурса на право доверительного управления объектом коммерческой недвижимости города: работа на рынке в сфере недвижимости не менее двух лет, управление не мене чем двумя объектами недвижимости общей площадью не менее 5000 м² и эксплуатация их; отсутствие задолженности по налоговым и иным обязательствам.
2. целеполагание: обязательное требование при отборе управляющих – наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-планов, а также форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения. Основной критерий оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью – размер и стабильность получения городом дохода;
3. соответствие полномочий: четкое определение границ полномочий управляющих в зависимости от характера объекта управления.

     Передаче  в управление подлежат, как правило,  объекты, имеющие средний или  незначительный совокупный эффект и  нуждающиеся в капитальных вложениях.

     Доверительное управление муниципальным имуществом проводится на основании договора, заключаемого учредителем управления с доверительным управляющим. Имущество  не подлежит передаче в доверительное  управление государственному органу, органу городского самоуправления или  учреждению. Договор заключается  в письменной форме на срок, не превышающий  пяти лет. В договоре могут быть предусмотрены  ограничения в отношении отдельных  действий по доверительному управлению государственной или муниципальной  недвижимостью.

     Такое имущество, переданное в доверительное  управление, обособляется от другого  недвижимого имущества учредителя управления, а также от недвижимого  имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

     К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль их соблюдения. Управляющий  следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может  распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором. Услуги по управлению объектом собственник оплачивает в соответствии с договором.

     Назначение  управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом. Для проведения конкурса целесообразна  разработка задания на доверительное  управление, в котором четко обозначаются цели управления: повышение доходности, снижение издержек или развитие объекта  недвижимости, повышение его привлекательности  для потенциальных покупателей  в рамках предпродажной подготовки. Конкурс проводится в форме экспертизы программ деятельности доверительных управляющих на объекте недвижимости, представленных соискателями. Контроль можно осуществлять с точки зрения достижения целей управления и выполнения основных пунктов программы доверительного управления.

     По  окончании срока договора доверительного управления недвижимое имущество передается учредителю управления, т.е. собственнику, либо договор доверительного управления продлевается. Законодательством предусмотрена  возможность выкупа имущества доверительным  управляющим. 

     

                                                                   Целевой блок

     

       

     

     

     

       

     

       
 
 
 

     

     

     

       

     

     

     

                                                                                                        

     Рис.5 Алгоритм функционирования

     системы доверительного управления недвижимостью города  

     Управление  земельными ресурсами³ государства

     Земельные ресурсы – многофакторная категория, представляющая синтез физической субстанции, экономической, правовой категорий, важнейший  фактор функционирования и устойчивого  развития территории, особый объект управления в системе управления государственной  недвижимостью.

     Под управлением государственными земельными ресурсами следует понимать порядок  использования земельных участков, который основан на нормативных  актах законодательной, исполнительной и судебной власти государства, системе  экономических, организационно-распорядительных рычагов и стимулов, направленных на эффективное использование государственных земельных ресурсов и достижение генеральных целей развития страны (региона, территориального образования).

     Государственное регулирование земельных отношений  и управления земельными ресурсами  направлено на решение следующих  задач:

• формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли;
• охрана земли от порчи и разрушений;
• стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка;
• формирование системы экономического стимулирования рационального использования земли;
• защита законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений.

     Основополагающий  документ для российского земельного законодательства – Конституция  РФ, принятая 12 декабря 1993 г. и установившая, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9).

     Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), принятый 25 октября 2001г., подтверждает и развивает положения  Конституции и ГК РФ.

     В системе управления государственной  недвижимостью наиболее существенны  проблемы разграничения земель по формам собственности, выбора наиболее эффективного направления использования земельных  участков и организации передачи прав на землю.

     ЗК  РФ устанавливает, что к полномочиям  субъектов Российской Федерации  относятся:

• изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;
• разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации, иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты Российской Федерации управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися в их собственности.

     Согласно  ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов  местного самоуправления в области  земельных отношений относится  изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков для муниципальных  нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских  и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования  и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

     Муниципальные земли используются в соответствие с установленным для них правовым режимом. Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, которые устанавливаются земельным, лесным, водным и иным законодательством и распространяются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответствующих категорий. При этом приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

     Целевое назначение земель⁴ определяется порядком, условиями и с использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации. Оно указывается в документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю.

     Разрешенное использование земель⁵ определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (независимо от прав на данный земельный участок):

1. запрещение использования земель способами, которые ведут к их деградации, снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;
2. ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
3. сохранение зеленых насаждений;
4. установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;
5. иные требования, установленные как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

     Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и  указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.

     Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении  земель:

• государственной собственности – органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;
• муниципальных поселений – органами местного самоуправления;
• особо охраняемых территорий регионального и местного значения – законодательными органами субъекта Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.