Методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада

- расчет действительного валового дохода (ДВД);

- определение статей и величин эксплуатационных расходов;

- определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

- прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт планирования;

- определение стоимости имущества на конец прогнозного периода (реверсия);

- определение ставки дисконтирования;

- определение текущей стоимости реверсии;

- расчет текущей стоимости денежных потоков;

- определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как суммы текущей стоимости денежных потоков и текущей стоимости реверсии:

     

,

     где k – номер прогнозного периода;

     ЧОД_k – чистый операционный доход k- го периода;

     i – ставка дисконтирования;

     С_р – стоимость реверсии;

     n – номер последнего периода. 

     2.2 Сравнительный подход

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними⁶. 
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынки осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.

     Данный  подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

     Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

     Сравнительный подход определяет рыночную стоимость  объекта на основе анализа предложений  и недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с  оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

     Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о предложениях и недавних сделках купли – продажи. Для регулярно предлагаемых и продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

     При продажах больших объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях сравнительным подходом целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

     Любое отличие условий продаж сравнимого объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе. Поэтому существенным ограничительным  фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

     Методы  сравнительного подхода

     Сравнительный подход к оценке используется в методах  прямого сравнения и статистического  моделирования цены.

     Метод прямого сравнения

1. Изучение рынка и выбор аналогов.
2. Сбор информации по каждому отобранному аналогу о дате и условиях сделки, физических характеристик, местоположении и других условиях сделки.
3. Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить , какова бала бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
4. Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.

     Математическую  модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

     

,

     где k – количество аналогов,

     Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,

Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,

     Wi – вклад  i-го аналога в стоимость объекта оценки ( )

     Оценка  рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

     

,

     где Цi – цена i-го аналога,

     n – количество ценообразующих факторов,

     Δц_ij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

     Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

     Метод статистического моделирования цены

1. Изучение рынка и выбор совокупности однородных объектов.
2. Выбор ценообразующего параметра (параметров).
3. Определение математической модели зависимости цены от выбранного параметра (параметров).
4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

     В зависимости от выбранной математической модели различают методы:

      - расчет по удельным ценовым показателям;

      - расчет по корреляционно- регрессионным моделям;

      - расчет по экспертным оценкам. 

     2.3 Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности⁷.

     Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Методы  затратного подхода

     Метод выделения.

     Метод применяется для застроенных  земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

     1. определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемого земельный  участок, с объектами- аналогами;

     2. определение по каждому из  элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     3. определение по каждому из  элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     4. корректировка по каждому из  элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия  от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     5. расчет рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов;

     6. расчет стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

     7. расчет рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения  или воспроизводства улучшений земельного участка.

     При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

     Физический  износ- это уменьшение стоимости  объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико-эксплутационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

     Физический  износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

     Функциональный  износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну.

     Внешний или экономический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.

     Метод остатка.

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных участков. Метод  предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4. расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

     Метод также допускает следующую последовательность действий: