Субъекты трудового права

На основе материалов судебной практики сделан вывод о том, что  минимальные размеры предоставления земельных участков одновременно

22

являются минимально-допустимыми  размерами в результате их раздела, выступая одним из критериев делимости.

Во втором параграфе «Субъекты, которым могут быть предоставлены земельные участки для индивидуального .жилищного и дачного строительства» определен круг субъектов, которые могут выступать правообладателями земельных участков с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» и «дачного строительства».

Прежде всего, субъектами прав на дачные и усадебные земельные  участки выступают граждане (физические лица) и их некоммерческие объединения. Положения ст. 30 и ст. 30.1. ЗК РФ также  допускают в круг правообладателей земельных участков, выделенных для  индивидуального жилищного строительства, и коммерческие организации.

В рамках параграфа автором, среди прочего, исследован вопрос о  правомерности ограничений для  коммерческой организации по предоставлению и дальнейшему использованию  дачного земельного участка.

В Московской области, несмотря на отсутствие в земельном законодательстве прямого запрета, правоприменительная  и судебно-арбитражная практика последних лет исходила из «отрицательной»  позиции в вопросе о правомерности  владения коммерческой организацией дачным земельным участком.

Принимая во внимание, что  законом обеспечена возможность  коммерческой организации быть правообладателем усадебного земельного участка (правоприменительная  практика изобилует примерами), диссертант обосновывает, что ограничения для  коммерческой организации в отношении  дачных земельных участков допустимы  только в части их бесплатного  предоставления из публичной собственности, и не могут распространяться на случаи изменения разрешенного использования  земельных участков, а также на случаи их приобретения в результате гражданско-правовых сделок с частными лицами. В целях устранения существующей неопределенности в

23

правовом регулировании, предложено дополнить Федеральный  закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» положением о том, что юридическим  лицам, не являющимся дачными некоммерческими  объединениями граждан, дачные земельные  участки не предоставляются, а приобретение прав на такие земельные участки  возможно на основании сделок в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, или в результате изменения вида разрешенного использования в порядке, предусмотренном земельным и  градостроительным законодательством.

Диссертант полагает, что  любые ограничения прав граждан  и организаций, в том числе  ограничения в отношении получения  и использования земли, должны быть объективно обоснованными. Указанные  ограничения необходимо прямо и  четко оговаривать непосредственно  в законе, а не ставить в зависимость  от толкования отдельных лиц или  органов власти.

В третьем параграфе «Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства» отражена процедура предоставления заинтересованным лицам земельных участков под указанные цели. Не углубляясь в рассмотрение института предоставления земельных участков, диссертант ограничился обзором и анализом действующего законодательства, регламентирующего порядок и особенности предоставления усадебных и дачных земельных участков, на предмет существующих дефектов и пробелов.

В результате изучения норм ЗК РФ выявлены недостатки, касающиеся содержания формулировок положений  ст. 30.1 ЗК РФ, посвященной предоставлению земельных участков для индивидуального  жилищного строительства вне  рамок аукциона.

Автором отмечено, что в  условиях отсутствия у многих населенных пунктов нашей страны утвержденной градостроительной документации, положение  о специальном порядке предоставления гражданам земельных

24

участков под строительство  индивидуальных жилых домов, по существу, не работает. Хотя ЗК РФ установлено  исключение из общего правила, процедура  предоставления гражданину земельного участка для индивидуального  жилищного строительства де-факто  соответствует общей процедуре  предоставления земельного участка  с предварительным согласованием  места размещения объекта.

Определенные упущения законодателя присутствуют и в регламентации  процедуры предоставления земельных  участков под цели дачного строительства. Так, несмотря на предусмотренную законом  возможность предоставления гражданину земельного участка для дачного  строительства и ведения дачного  хозяйства в индивидуальном порядке, специальный порядок предоставления законом не установлен. Особенности  предоставления земельных участков для дачного строительства и  ведения дачного хозяйства предусмотрены  только в отношении некоммерческих объединений граждан. При предоставлении гражданину дачного земельного участка, минуя некоммерческое объединение, приходится применять аналогию закона.

Недостаточно четко урегулированы  некоторые аспекты процедуры  предоставления и в тех случаях, когда земельный участок для  дачного строительства предоставляется  некоммерческому объединению граждан. В частности, в законе не закреплен  механизм определения размера суммы  и порядок её выплаты муниципальному образованию некоммерческим объединением за предоставление земельного участка, хотя по общему правилу предоставление должно осуществляться за плату. Титул, на котором объединению первоначально  выделяется земельный участок в  случае бесплатного предоставления, законом также не определен.

Очевидно, что обозначенные дефекты законодательства и пробелы  требуют устранения, поскольку не способствуют эффективности правового  регулирования отношений в рассматриваемой  сфере, оставляя место для злоупотреблений.

25

В третьей главе  «Режим использования земельных  участков, выделенных для индивидуального  жилищного и дачного строительства» рассматриваются вопросы, связанные с пределами использования усадебных и дачных земельных участков. В результате исследования выявлены и сопоставлены основные и допустимо-возможные вспомогательные виды использования указанных земельных участков.

В первом параграфе «Правовое регулирование застройки земельных участков, выделенных для индивидуального жилищного строительства и ведения дачного хозяйства» диссертантом обозначены общие условия правомерности использования земельных участков, а также выявлены и исследованы основные цели использования земельных участков с рассматриваемыми видами разрешенного использования.

Общими условиями правомерности  использования земельного участка  является соблюдение его правообладателем требований о надлежащем оформлении своих прав и соблюдении целевого назначения земельного участка.

Законодательством РФ воспринято положение, выдвинутое доктриной советского земельного права, об основных и дополнительных целях использования земельных  участков[10]. Строительство и последующая эксплуатация жилого дома - основное целевое назначение земельного участка, выделенного для индивидуального жилищного строительства. При этом, строительство жилого дома, в свете положений пп. 4) п. 2 ст. 45, пп. 4) п. 2 ст. 46 ЗК РФ, ст. 284 ГК РФ, необходимо рассматривать как обязанность правообладателя усадебного земельного участка.

В рамках дачного строительства  возможно возведение жилого дома или  жилого строения, которые законом  противопоставлены друг другу. При  отсутствии легального определения  «жилое строение», диссертантом

26

предпринята попытка сопоставить  данные термины и выяснить их существующие отличия.

Правовое разграничение  этих объектов недвижимости появилось  в советский период истории. Оно  обусловлено существованием законодательного запрета для гражданина и (или) его  семьи иметь в собственности  или в пользовании более одного жилья («жилой площади»). Вместе с тем  четкое и логически последовательное разделение указанных понятий далеко не всегда выдерживалось как в  нормативно-правовых актах СССР и  союзных республик, так и в  трудах многих советских ученых-правоведов. Нередко термины «жилой дом» и  «жилое строение» использовались как  синонимы. Декларируемые в теории, различия в правовых режимах жилого дома и дачи (жилого строения) уже  во времена СССР на практике довольно часто отсутствовали.

В настоящее время в  правоприменении довольно активно  используется термин «коттедж», который  можно рассматривать как англоязычный аналог понятия «индивидуальный  жилой дом» или родовое понятие  по отношению к «жилому дому»  и «жилому строению». С учетом изложенного, автор полагает обоснованным говорить об определенной размытости понятийного аппарата, что отражается на эффективности правового регулирования  земельных отношений в рассматриваемой  сфере. На практике это ведет к  тому, что такие объекты капитального строительства, как коттедж и  коттеджный поселок, могут быть обоснованно  отнесены как к объектам дачного  строительства, так и к объектам жилищного строительства.

Несмотря на крайнюю близость правовых режимов усадебных и  дачных земельных участков, на которых  разрешено возведение жилого дома, в Градостроительном кодексе  РФ (ниже - ГрК РФ) использован дифференцированный подход в части условий правомерности  такого строительства. Положение ч. 9 ст. 51 ГрК РФ обязывает правообладателя  земельного участка, выделенного под  цели индивидуального жилищного  строительства, перед началом строительства  или реконструкции жилого дома

27

получать соответствующее  разрешение, а после завершения, согласно ст. 55 ГрК РФ - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На строительство или реконструкцию  жилых домов, расположенных на дачных земельных участках, указанные требования не распространяются (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Диссертантом выдвинут тезис о целесообразности унификации правовых оснований строительства  и последующего ввода в эксплуатацию жилых домов на усадебных и  дачных земельных участках. С точки  зрения своей обоснованности, существующий дифференцированный подход к оформлению строительства объектов аналогичных  друг другу по своему фактическому и юридическому существу не выдерживает  критики.

С точки зрения закона, автор  также полагает недопустимым размещение (строительство) на территории коттеджных (дачных) поселков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, таких объектов как: магазины, кафе, пункты медицинского обслуживания, спорткомплексы. Подобного рода объекты не попадают в перечень зданий и сооружений, установленный ст. 77 ЗК РФ, и могут  быть размещены только на землях населенных пунктов.

С учетом того, что дачное строительство как вид использования  земли имеет несельскохозяйственный характер, диссертантом предложено отказаться от практики выделения земель сельскохозяйственного  назначения под данный вид использования  без перевода земельных участков в категорию земель населенных пунктов  или существенно ограничить правообладателей таких земельных участков в части  прав на застройку этих земельных  участков.

По итогам сравнительного анализа пределов использования  усадебных и дачных земельных  участков в части возведения на них  объектов капитального (жилых домов  и строений, гаражей) и некапитального строительства (бань, сараев, навесов, теплиц и т.п.), обоснованным представляется тезис о том, что данные виды использования  в рассмотренной части очень  близки друг другу. В случае, если дачный земельный участок

28

находится в составе земель населенных пунктов, можно считать  справедливым утверждение о практически  полной идентичности его правового  режима правовому режиму земельного участка, выделенного для целей  индивидуального жилищного строительства.

Во втором параграфе «Использование земельных участков, выделенных для индивидуального жилищного и дачного строительства, в целях, не связанных со строительством» диссертантом выяснено, что основное целевое назначение дачного земельного участка, отдых и строительство на нём каких-либо объектов - это право, но не обязанность владельца дачного земельного участка. Именно в этом состоит основное отличие правового режима дачного земельного участка от правового режима усадебного земельного участка.

Вместе с тем, толкование положений ЗК РФ о дачном строительстве  позволяет говорить о различном  понимании ЗК РФ и Федеральным  законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» основной цели использования  дачного земельного участка.

В рамках этого параграфа  работы автором также исследованы  допускаемые законом и существующие в правоприменительной практике дополнительные цели использования  дачных и усадебных земельных  участков, которые не связаны со строительством. К таковым можно  отнести устройство сада и огорода, а также содержание и разведение животных и птиц. Отмечается, что  в отношении пределов использования  дачного земельного участка законодатель сделал заметный акцент на выращивании  сельскохозяйственных культур, оставив  в тени иные аспекты дачного хозяйства. В отношении земельного участка, выделенного для индивидуального  жилищного строительства, пределы  его использования в законе не обозначены вовсе: они должны определяться органами местного самоуправления в  градостроительных регламентах  правил землепользования и застройки. Между тем, специалистами отмечается, что подготовка и утверждение  правил землепользования и застройки  идет довольно

24

медленными темпами, а  содержание принимаемых правил - характеризуются  низким качеством в части проработанности.