Жилые помещения как объекты наследственных правоотношений

В соответствии со ст. 1224 ГК РФ отношения по наследованию определяются по праву той страны, в которой наследодатель имел последнее место жительства. Регулировать наследственные отношения как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества, определяется личным законом наследодателя, то есть законом его гражданства. Наследование недвижимого имущества подчиняется праву страны, где расположена недвижимость, а движимого имущества - законодательству места жительства наследодателя.

Анализ законодательства европейских стран свидетельствует о том, что законодательство каждой страны стремится к использованию критерия разделения имуществ на движимые и недвижимые с целью расширить число случаев применения собственного права либо установить привилегии для собственных граждан. Возможность ограничения прав иностранных граждан не исключается и в России. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 2 ГК РФ исключения из принципа национального режима возможны, если они установлены федеральным законом

3 Государственная регистрация прав на жилые помещения, переходящие в порядке наследования

Право собственности на жилые помещения подлежит обязательной государственной регистрации, которая регламентируется Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К особенностям государственной регистрации прав на жилые помещения, переходящих в порядке наследования, согласно ныне действующему законодательству следует отнести следующие.

Во-первых, законодатель установил правило о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и жилые помещения, которые возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными. В таких случаях недвижимое имущество включается в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. по ранее действовавшему законодательству в соответствии со ст. 239 и 257 Гражданского кодекса РСФСР подверглись учету в органах технической инвентаризации (БТИ), Комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

Во-вторых, право собственности у наследника на жилое помещение возникает со дня открытия наследства, а не с момента государственной регистрации, как в случаях перехода права собственности по другим основаниям (например, купля-продажа или мена).

При этом с учетом ст. 1112 части третьей ГК РФ в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как для иной ситуации (когда наследник умер и не успел принять наследство) законодатель предусмотрел специальный институт наследственной трансмиссии, когда наследование осуществляется в порядке перехода права на принятие наследства.

Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (т.е. имеет правоустанавливающее значение), то в случае государственной регистрации права на наследственное недвижимое имущество она только подтверждает существование права. Поэтому наследник, подавший заявление о принятии наследства либо совершивший иные действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, признается принявшим наследство. В силу закона со дня открытия наследства такой наследник является собственником имущества, перешедшего ему по наследству, а ему принадлежат права по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.

Законодательством Российской Федерации не установлен срок, в течение которого наследник обязан зарегистрировать переход к нему прав на недвижимое имущество, к примеру, на жилое помещение, приобретенное в порядке наследования. Поэтому наследник, получивший свидетельство о праве на наследство, не ограничен каким-либо определенным сроком проведения государственной регистрации права на такое недвижимое имущество

Государственная регистрация права на жилое помещение, перешедшее в порядке наследования, осуществляется в порядке, установленном гл. III ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с реализацией следующих процессуальных действий:

1) прием документов, необходимых для осуществления такой государственной регистрации;

2) правовая экспертиза документов;

3) установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

4) принятие официального решения о регистрации или об отказе в таковой;

5) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Прием документов на государственную регистрацию осуществляется по правилам ст. 16 и с учетом ст. 17 данного Федерального закона. В частности, по общему правилу для регистрации права наследника на жилое помещение в регистрирующий орган представляются:

1) заявление наследника или лица, уполномоченного наследником на основании нотариально удостоверенной доверенности;

2) документ о плате за регистрацию;

3) соответствующее свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является в том числе план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Для регистрации права наследника на жилое помещение в регистрирующий орган должен быть представлен документ, содержащий техническое описание жилого помещения (экспликация и поэтажный план жилого помещения, выдаваемый органом, ответственным за технический учет соответствующего объекта).

Как правильно отмечает М.Г. Пискунова, для государственной регистрации «технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования». При этом, по мнению данного автора, «приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника».

Регистрирующие органы зачастую отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта, указанной в правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию, плану объекта, мотивируя тем, что право приобретено «не на ту площадь», «не в том объеме». Но для недвижимости площади и объемы имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь.

В соответствии со ст. 1165 части третьей ГК РФ жилые помещения, которые перешли в общую долевую собственность двух или нескольких наследников, могут быть разделены по соглашению между ними. При этом такое соглашение, в том числе о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками только после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная же регистрация прав наследников на имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, - на основании соглашения о разделе наследства.

При разделе жилых помещений между наследниками дополнительно должно быть представлено соответствующее соглашение о разделе наследства.

Свидетельство о праве на наследство, которое для государственной регистрации права наследника на перешедшее к нему жилое помещение требуется представить с учетом абз. 5 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является надлежащим документом, подтверждающим переход соответствующего права. Это официальный документ, подтверждающий наследственные права лица на имущество (в том числе на жилое помещение) умершего гражданина. Юридическое значение этого документа определяется его правоподтверждающим характером, публичным порядком его выдачи и получения.

Важное значение приобретает правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство, когда регистрирующий орган изучает представленное свидетельство на предмет его подлинности и достоверности, на соответствие его формы и содержания требованиям законодательства. При этом должно быть установлено отсутствие противоречий между заявленным и уже зарегистрированным правом на конкретное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. В частности, по результатам таких действий может быть вынесено решение о приостановлении государственной регистрации. Перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки ее приостановления определены ст. 19 ФЗ »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе регистратора, по судебному решению.

С учетом ст. 19 названного Федерального закона и особенностей института наследования основанием для приостановления государственной регистрации права наследника по инициативе регистратора может стать следующее обстоятельство: возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и прежде всего сомнений относительно подлинности представленного свидетельства о праве на наследство и достоверности указанных в нем сведений.

Основанием для приостановления государственной регистрации по инициативе правообладателя в соответствии с названным Федеральным законом является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности. Согласно данному Федеральному закону в заявлении должны быть указаны причины для приостановления регистрации и срок ее приостановления. Федеральный закон не содержит перечня таких причин.

С учетом ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для приостановления регистрации права наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, также может быть определение или решение суда. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с названным Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Представляется, что согласно указанному перечню основаниями для отказа в государственной регистрации права наследника на жилое помещение могут являться следующие факты:

- с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;

- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Согласно п. 3 ст. 1165 части третьей ГК РФ несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для такого отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации. При этом мотивированное решение об отказе в регистрации должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации.

Заключение

Развитие института собственности на жилые помещения в России предопределило особое место жилой недвижимости в правовом регулировании наследственных отношений в целом. Эта особая роль прослеживается на протяжении всей истории развития отечественного законодательства.

С принятием двух новейших кодифицированных законодательных актов - Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации - определился четкий вектор на укрепление института наследования вообще и наследования жилых помещений в частности. Однако, как показывает анализ рассматриваемых проблем, необходимо дальнейшее взаимное согласование норм гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.