Жилые помещения как объекты наследственных правоотношений

26

Содержание

Введение……………………………………………………………………...............3

1 Жилые помещения как объекты наследственных правоотношений…………...5

2 Правовое регулирование перехода права собственности на жилое помещение в порядке наследования……………………………………………………………12

3 Государственная регистрация прав на жилые помещения, переходящие в порядке наследования……………………………………………………………...18

Заключение………………………………………………………………………….25

Список использованных источников……………………………………………...26

Введение

Изменения, произошедшие в стране в последнее десятилетие, привели к возникновению частной собственности в жилищной сфере. Расширился круг оснований перехода жилых помещений в собственность граждан, появился слой населения, состоящий из собственников жилья. Поэтому данный вид имущества все чаще становится объектом наследственных правоотношений. Вместе с тем следует иметь в виду, что жилье относится к такому имуществу, которое обеспечивает жизненно необходимые потребности человека и для подавляющего большинства людей является единственным.

Нормы наследственного права создают определенность в правовом режиме жилых помещений, а также связанных с ними имущественных прав и обязанностей человека, предусмотренных на случай его смерти. При этом определение судьбы жилого помещения в случае смерти его собственника должно, с одной стороны, в полной мере соответствовать принципам наследственного права, а с другой - осуществляться с учетом особенностей правового режима такого объекта, как жилое помещение.

К указанным особенностям правового режима жилых помещений относятся:

- целевое назначение жилых помещений (ограничение правомочия собственника в использовании жилого помещения, которое допускается только для проживания граждан);

- наличие законодательных установлений по поводу прав пользования жилым помещением у иных лиц помимо самого собственника (члены семьи собственника, лица, находящиеся на иждивении собственника жилого помещения, и иные лица);

- наличие специальных требований по поводу определения судьбы общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также мест общего пользования, расположенных внутри жилого помещения, принадлежащего нескольким собственникам;

- особый порядок возникновения права собственности на жилые помещения в результате приватизации жилищного фонда.

Отношения по поводу наследования жилых помещений находятся на стыке двух отраслей законодательства: гражданского и жилищного, причем вторая сама по себе является отраслью комплексной. Развитие указанных отраслей происходит не синхронно. Вот уже более 10 лет действуют части первая и вторая Гражданского кодекса Российской Федерации. С 1 марта 2002 г. введена в действие и третья часть Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел V которой полностью посвящен регулированию наследственных отношений. В отличие от законодательства о наследовании жилищное законодательство до недавнего времени было сориентировано на регулирование отношений по предоставлению гражданам жилья за счет государственного и муниципального жилищных фондов в условиях слаборазвитого сектора частного жилья. На момент подготовки нового Жилищного кодекса около 70% жилья, которое предоставлялось гражданам на основе договоров социального найма, было приватизировано.  Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу с 1 марта 2005 г.. в сфере оборота жилой недвижимости данный акт при всей его новизне нельзя назвать революционным, поскольку он в основном законодательно закрепил те подходы к регулированию отношений в рассматриваемой сфере, которые к моменту его принятия уже фактически сложились на основе правил, установленных гражданским законодательством.

Среди научных исследований, в которых уделяется внимание проблемным аспектам наследования недвижимости, в том числе и жилых помещений, следует отметить работы выдающихся российских ученых К.Д. Кавелина, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, В.Н. Никольского, С.В Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Серебровского, И.М. Тютрюмова, В.А. Умова.

1 Жилые помещения как объекты наследственных правоотношений

Традиционно к жилым относятся помещения, которые являются изолированными и пригодными для постоянного проживания граждан, то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, предъявляемые к нему, определяются в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К жилым помещениям относятся квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, а также части квартир или жилых домов (комнаты). Независимо от того, к какому виду жилых помещений относится тот или иной объект недвижимости, в случае открытия наследства он входит в состав наследственной массы, при наличии у наследодателя права собственности на него.

Фактически жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, переходили (и поныне переходят) от одного поколения нанимателей к другим, последующим поколениям. Для предоставления такого жилья гражданин (и его семья) должен отвечать определенным требованиям, предъявляемым законом к нуждающимся в жилье гражданам. Граждане, проживающие в так называемом социальном жилье, имеют все легальные возможности сохранять в своем владении квартиру, вселяя в нее членов своей семьи, а те в свою очередь в последующем делают то же самое. В случае смерти нанимателя ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма. В результате массовой приватизации жилых помещений такое право у большинства граждан, пользовавшихся жилыми помещениями на основании договора социального найма, возникло. Большая часть жилищного фонда перешла в частную собственность, в результате чего отпала необходимость гражданам производить какие-либо «обманные» действия, дабы сохранить жилище в рамках семьи.

Особенностью жилых помещений также является то, что они представляют собой сложные вещи. Наряду с главной вещью (собственно помещением) в состав жилого помещения входят другие вещи, являющиеся принадлежностью по отношению к главной. Это выделяет жилое помещение среди других объектов, которые могут входить в состав наследства. При наследовании между участниками складываются правоотношения по поводу квартиры или жилого дома в целом, а не по поводу отдельных их частей (оконных рам, санитарно-технического оборудования, радиаторов отопления и т.д.). Оборудование, входящее в состав квартиры, не наследуется самостоятельно.

Особенностью правового режима квартир в многоквартирных домах является также то, что наряду с правом собственности на жилое помещение собственнику принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан достаточно полный, но не исчерпывающий перечень объектов, которые могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве на общее имущество, принадлежащая собственнику помещения в многоквартирном доме, не может находиться в гражданском обороте отдельно от жилого помещения, а следует его судьбе. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество прежнего собственника такого помещения.

Отнесение того или иного помещения к категории жилых помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. В месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).

Еще одним специфическим свойством недвижимого имущества, связанным с обязательностью государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.).

Жилое помещение может находиться в собственности одного лица или нескольких лиц. Гражданское законодательство (п. 4 ст. 244 ГК РФ) не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают «карликовые» доли в праве собственности.

Существуют и широко применяются нормы о соглашении между наследниками об изменении долей в наследстве. В соответствии со ст. 1165 ГК РФ наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. При этом соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, как и соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками и после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до момента заключения ими соглашения о разделе наследства, она производится на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками согласно заключенному ими соглашению, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

В соответствии со ст. 1168 ГК РФ наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и иные объекты), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Указание в п. 3 ст. 1168 ГК РФ на отсутствие у лица, имеющего преимущественное право на получение жилого помещения в счет своей наследственной доли, иного жилого помещения сформулировано таким образом, что вопрос о совместном проживании наследника с наследодателем, а также о наличии или отсутствии у наследника иного жилья должен решаться в судебном порядке. Под лицом, проживавшим совместно с наследодателем, следует понимать не только сособственника помещения, но и наследника, постоянно проживавшего на иных законных основаниях в наследуемом жилом помещении, принадлежавшем наследодателю. Этот вывод вытекает из того, что о лицах, имевших с наследодателем общую собственность, в законе есть специальная норма (п. 1 ст. 1168 ГК РФ).