Жилое помещение

       - по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся  строениями или помещениями (фургоны,  автомашины));

       - по правовому режиму использования  (например, строения и помещения,  фактически используемые в качестве  жилища без законных на то  оснований);

       - по форме собственности (строения  и помещения, не принадлежащие соответствующим лицам)⁹.

       Как указывалось, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)¹⁰.

       В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих вещей. Таким образом, помещение  признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и  пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

       Следовательно, не допускается их использование  не для проживания _____________

⁹ Пыриков Е.Г. Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека. - 2006. N 4. С. 77 - 78.

¹⁰ Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2007.   N 4. С. 7.

без предварительного перевода этих помещений в категорию  нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

       Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические  признаки жилого помещения:

       - оно должно являться недвижимым;

       - помещение должно быть изолированным;

       - назначение помещения в виде  пригодности для постоянного  проживания граждан. 

       1.2. ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

       Виды  жилых помещений названы в  ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой  дом, квартира, часть жилого дома и  часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные  определения понятий видов жилых  помещений.

       Несмотря  на кажущуюся простоту и ясность  формулировок указанных понятий, при  сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли «индивидуальная определенность» исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория «структурная обособленность» от категории «изолированность», что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов.

       Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий  жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений  начать с комнаты.

       Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Как следует из данной дефиниции, комната - это, прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната - это часть, но эта часть имеет вполне определенный вид, вид помещения. Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, Иванов А.А. указывает на то, что «на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не «непосредственное» проживание!»¹¹.

       Полагаем, что назначение «непосредственное проживание граждан» для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.

       При этом следует сказать о том, что  именно благодаря различному функциональному  назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или  квартире на помещения, предназначенные  для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные  для удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

       С комнатой тесно связаны такие  виды жилых помещений, как часть  жилого дома и часть квартиры. В  силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

       Вместе  с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются  расширительно. При этом можно выделить следующие основные _____________

¹¹ Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право.- 2005. С. 92.

точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты  и помещения вспомогательного использования¹². Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова)¹³. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты.

       Внимательное  изучение определений жилого дома и  квартиры показывает, что их частями  могут быть как комнаты, так и  помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни  и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.

       В связи с этим очевидно, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.

       Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует  обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и  на способность данных частей выступать  в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается  в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.

       Представляется, что к таким объектам не могут  быть отнесены кухни и другие изолированные  помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или  квартиры они носят подсобный, _____________

¹² Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение.-  2008. С. 7.

¹³ Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды.- 2007. С. 7 - 8.

дополнительный  характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием граждан.

       Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату  и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения  понятий части жилого дома и части  квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.

       Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти  к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.

       Согласно  ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  их проживанием в таком обособленном помещении.

       Из  данного определения следует, что  одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном  доме. При этом названная особенность  в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного».

       Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка. Ожегова С.И, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы. Вследствие этого полагаем, что «изолированное» помещение и «структурно обособленное» помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью. Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры.

       Другой  особенностью квартиры является возможность  иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном  доме.

       Однако  согласно п. 6 Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства  РФ от 28 января 2006 г. N 47, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

       Ввиду этого становится очевидным, что  понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что  на практике может привести к спорным  ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном  доме, имеющего прямой доступ только к  земельному участку, прилегающему к  многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.

       Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения  общего пользования и земельный  участок, на котором расположен многоквартирный  дом, составляют общее имущество  в многоквартирном доме, такой  общей категорией может выступить  общее имущество в многоквартирном  доме.

       В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

       При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как  индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными  вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное».

       Отмечаем, что указанная критика справедлива  по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же, как и  другие виды, имеет общий признак  жилого помещения, а именно недвижимый характер.

       В отношении объектов недвижимости законодательством  предусмотрено проведение специального государственного учета - технического и кадастрового, которые позволяют  индивидуализировать такие объекты, т.е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей.

       Исходя  из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе  жилым помещениям, полагаем, что  указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне.

       Важно отметить, что подобно квартире определение  жилого дома сформулировано через комнаты. Однако в отличие от квартиры, определяемой как «состоящая из одной или нескольких комнат», определение жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты.