Жилое помещение

СОДЕРЖАНИЕ 

стр.

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................2 

ГЛАВА 1. Характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав 

1.1. Понятие и признаки жилого помещения.....................................................6

1.2. Виды жилых помещений...............................................................................11 

ГЛАВА 2. Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав 

2.1. Жилое помещение как объект недвижимости...........................................17

2.2. Особенности правового режима жилого помещения..............................23

2.3. Государственная регистрация продажи недвижимости.........................26 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................................34 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………................37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

       Жилище  является одним из важных материальных условий жизни человека наряду с  пищей, одеждой, водой, воздухом. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь  с возрастом, появлением семьи. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем.

       Конституция Российской Федерации провозглашает  человека, его права и свободы  высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и  к праву граждан иметь и  пользоваться жилищем. Надлежащее жилье  входит составной частью в понятие  достойного жизненного уровня человека. Законодательство рассматривает жилое помещение в качестве разновидности недвижимого имущества и самостоятельного объекта, гражданских прав. По этой причине как следствие сложилась некоторая, хотя и необобщенная практика судов, где спорным имуществом является не недвижимость как официально признанный объект имущественных прав, а его часть - жилое помещение.

       Жилое помещение является объектом гражданских  прав в качестве простой, неделимой  вещи, право собственности, на которую  либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. Регулирование  жилищных отношений носит сложный  характер, осуществляется на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства и отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения  РФ и субъектов РФ (пп. «к» п. 1 ст. 72).  
К сожалению, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризуется бессистемностью и большим количеством нормативных актов, не предусмотрено четкого внутриотраслевого разделения компетенции между РФ и ее субъектами.

       До  недавнего времени основная часть  жилищного фонда России находилась в государственной собственности. По мере осуществления экономических  преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного  фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, выплативших  паевые взносы, многие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые  помещения все чаще стали выступать  объектами гражданского оборота, и  новые отношения потребовали  адекватного правового регулирования  и теоретического осмысления. Новый  Гражданский кодекс РФ систематизировал отношения, связанные с правом собственности  на жилое помещение и с договором  найма жилого помещения. В числе  важнейших на сегодня правовых актов, касающихся жилого помещения, остаются Законы РФ «Об основах федеральной  жилищной политики»¹ и «О приватизации жилищного фонда в РФ»².

       Преобразование  жилищных отношений, осуществляемое в  России, поставило перед законодателем  и юридической наукой многочисленные проблемы.  
Неупорядоченность правового регулирования жилищных отношений усложняет осуществление государством жилищной политики. Отсюда необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений.

       Все вышеизложенное, а также постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений определяют актуальность исследуемой  темы «Жилое помещение как объект гражданских прав». Данная тема требует  всестороннего изучения с учетом _____________

¹Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета  
РСФСР. 1993. №3. Ст. 99.

² Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 25. Ст. 959.

практики  применения новейшего законодательства о жилище, а также с учетом того, что многие аспекты, касающиеся жилья, все еще не получили законодательного урегулирования. Существует необходимость  углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования  жилищный отношений, без знания которых  невозможно правильное применение действующего законодательства. Таким образом, все  вышесказанное обуславливает необходимость  изучения теории и практики применения правовых норм в области отношений, связанных с жилым помещением как объектом гражданских прав. В  данной работе изучаются отношения, в центре которых находится такой  объект гражданских прав, как жилое  помещение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 

1.1. ПОНЯТИЯ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

       Реформирование  жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта  регулирования этой комплексной  отрасли. Понятие жилого помещения  нуждается в фундаментальной  проработке.

       Прежде  чем выявить признаки жилого помещения  в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия  «жилое помещение», «жилое строение» употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом³.

       Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности  жилых помещений⁴.

       Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире», «общее имущество в многоквартирном жилом доме». Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан.

       В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  _____________

³ Седугин П.И. Жилищное право. -  М. 2002. С. 46.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ – ст. 673.

удовлетворения  гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)⁵. К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности» судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.)⁶.

       Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам  жилых помещений, т.е. понятие «жилое помещение» уже включает в себя понятие «жилой дом».

       Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения  можно назвать общепринятой, - многоквартирный  дом самостоятельным объектом права  собственности (как и другого вещного права) не является⁷. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,

утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, _____________

⁵ Жилищный кодекс Российской Федерации утв. ВС РСФСР 24.06.1983 – ст. 16.

⁶ Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности»

⁷ Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М. 2005.  С. 184 .

признается  совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме⁸.

       Квартира - структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

       Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение  предназначено для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ).

       Таким образом, жилые помещения, в том  числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно  охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют  целевой характер, должны соответствовать  требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

       В характеристике жилых помещений  немаловажное значение имеет тот  факт, что они являются объектами  недвижимости, так как тесно связаны  с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором  расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию «жилище». Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

_____________

⁸ Постановление Правительства Рос. Федерации от 28 января 2006 г. № 47. – 2006. - № 6,  ст. 702.

       Рассматривая  понятие «иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания», можно отметить, что все они обладают, прежде всего, следующим признаком - предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом.

       Поэтому в связи с этим очень важна  позиция законодателя, относящая  данные помещения к понятию «жилище».

       Также к таким помещениям можно отнести  дома, построенные хозяйственным  способом, но не зарегистрированные в  установленном порядке и поэтому  юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

       Согласно  ст. 673 ГК РФ, предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).

       Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых  домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного  проживания, в понятие «жилище» включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

       - по времени использования или  целям использования (например, строения  и помещения, используемые только  для временного, в том числе  иногда весьма краткосрочного, проживания);

       - по предназначению или целям  использования (например, строения  и помещения, используемые в  служебных целях - в качестве  контор, офисов, складов, гаражей  и т.п.);