Жилищный кооператив

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

1. Организация, реорганизация и ликвидация жилищного кооператива ………... 3

2. Управление в жилищном  кооперативе ……………………………..………….. 11

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативные правовые акты ……………………………………………..…….… 17

Литература ……………………………………………………………….……..….. 17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Организация, реорганизация и  ликвидация жилищного кооператива

 

На основании ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право  на жилище.¹ При этом жилищная проблема в настоящее время стоит достаточно остро. Ее решение - одна из важнейших задач государства.

Российская Федерация как социальное государство предпринимает различные  меры для обеспечения жильем своих  граждан. В настоящее время жилищная политика страны основывается на том, что бесплатно или за доступную  плату жилье из государственного и муниципального жилищного фонда  предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).² Вместе с тем в силу ч. 2 ст. 40 Конституции РФ, ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечивать условия осуществления права на жилище также другим социальным группам населения, способным в той или иной степени самостоятельно решать жилищные проблемы.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищными кооперативами под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Нормы ЖК РФ различает два вида таких кооперативов:

- жилищный кооператив. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

- жилищно-строительный кооператив. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

На основании п. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.³

Правовое регулирование  деятельности жилищных кооперативов осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ, ЖК РФ.

Как указывает Г.А. Свердлык, жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. Нормативно-правовое регулирование деятельности жилищных накопительных кооперативов осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О жилищных накопительных кооперативах».⁴

К числу общих черт относятся:

- оба вида кооперативов являются потребительскими;

- как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;

- цель деятельности обоих видов кооперативов - удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;

- члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;

- органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;

- имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;

- государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;

- те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а, следовательно, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;

- как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными  общими чертами этим кооперативам присущи  и следующие отличия:

- членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);

- число членов жилищного кооператива не может быть менее 5, а накопительного - менее 50;

- количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более 5 тысяч человек и т.п.⁵

На основании ст. ст. 112 ЖК РФ количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного  кооператива принимается собранием  учредителей. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

В собрании учредителей жилищного  кооператива вправе участвовать  лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Членами жилищного кооператива  с момента его государственной  регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие  за организацию жилищного кооператива.

Организация жилищного кооператива  проходит в четыре этапа:

Во-первых, по инициативе и  с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив. В  тех случаях, когда кооператив создается  без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, собрание проводится гражданами, желающими создать кооператив, самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного  кооператива, оговариваются возможные  места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание учредителей  принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива  и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию либо организационный  комитет (оргкомитет), которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает  проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для  принятия устава.

Во-вторых, решение вопросов, связанных с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное  жилищное строительство.

В-третьих, созыв инициативной комиссией собрания учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного  кооператива.

В-четвертых, представление  устава, принятого собранием учредителей, и протокола этого собрания орган  государственной регистрации юридических  лиц по месту нахождения жилищно-строительного  кооператива, где кооператив регистрируется. Регистрация кооператива производится в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».⁶

На основании п. 1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного  на то учредительными документами.

Реорганизация жилищных и  жилищно-строительных кооперативов осуществляется с учетом специальной нормы, установленной  в ст. 122 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При реорганизации кооператива в форме преобразования данное правило обладает приоритетом по отношению к соответствующим общим нормам ГК РФ.

Как указывает П.В. Крашенинников, нормы ст. 122 ЖК РФ не ограничивают реорганизацию жилищного кооператива одним видом. Реорганизация возможна и в других случаях. Кооператив может произвести слияние с другим аналогичным кооперативом или присоединиться к таковому. Соответствующее решение принимает общее собрание (конференция) членов. Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или раньше организованному.

И слияние, и присоединение  происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда  и придомовых территорий. В обоих  случаях имеет место правопреемственность, т.е. происходит переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае - к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.⁷

При преобразовании жилищного или жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, при этом к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом.

Согласно пп. «д» п. 1 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной  регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляется, в том числе и передаточный акт. Акт утверждается общим собранием кооператива. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В ст. 60 ГК РФ устанавливаются гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе жилищного или жилищно-строительного кооператива. Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.

На основании ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано:

- по решению его учредителей  (участников) либо органа юридического  лица, уполномоченного на то учредительными  документами, в том числе в  связи с истечением срока, на  который создано юридическое  лицо, с достижением цели, ради  которой оно создано;

- по решению суда в  случае допущенных при его  создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый  характер, либо осуществления деятельности  без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо  с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Кроме того, при отсутствии отсутствие специальных норм в ЖК РФ, кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) на основании и в порядке, которые установлены ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».⁸

На основании ст. 62 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение  о ликвидации юридического лица, обязаны  незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведения о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации. Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с ГК РФ, другими законами. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.