Земля как объект гражданского права

Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают  земельный участок, доля в праве  общей собственности на земельный  участок либо часть земельного участка.

Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов.

Земельный участок (ч. 1 ст. 6 ЗК РФ) — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

В конце июля 2008 г. внесены коренные изменения в ЗК РФ, которые охватили рассматриваемый понятийный аппарат.

Изменения коснулись и  понятия земельного участка. В соответствии с изменениями, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральными законами. Внесены изменения в части  регулирования образования земельных  участков, раздела, выдела, объединения  и перераспределения. Например, границы  земельных участков не должны пересекать границ муниципальных образований  и границы населенных пунктов  и т.д.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношений выступают уже не сам  земельный участок либо доля в  праве общей собственности из категории земель сельскохозяйственного  назначения, а юридические права  на них¹⁷.

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные  гражданским правом:

1) оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства;

2) земельный участок как  объект гражданского права является  недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Министерства экономического развития Российской Федерации;

3) земельный участок в  зависимости от того, возможен  ли его раздел без ущерба  для его хозяйственного назначения  или нет, может быть признан  либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников.

2.2. Субъекты права собственности на землю

Различают два аспекта  понятия субъектов земельных  правоотношений. В первом случае о  субъекте говорится как о возможном  по закону участнике земельных правоотношений; во втором случае — как о реальном носителе субъективных прав и обязанностей.

Субъекты земельных правоотношений могут приобретать специальные  наименования. Так, субъектами правоотношений собственности являются собственники земли, пожизненного наследуемого владения — владельцы, пользования — землепользователи, аренды — арендаторы и арендодатели.

Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане (физические лица) и юридические  лица. Особым участником земельных  правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования. Не во всех случаях граждане (физические) и юридические лица в полном составе могут выступать  участниками тех или иных видов  земельных правоотношений. В силу различных причин возникает необходимость  ограничения круга субъектов.

Земельным Кодексом Российской Федерации установлено, что участниками  земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации  и российские юридические лица, а  также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные  образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время  ограничиваются права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность  земельных участков.

Перечисленные субъекты по общему правилу могут совершать  любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 Земельного Кодекса Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

В Земельном Кодексе Российской Федерации определен четкий порядок  разграничения участников земельных  отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков.

Собственниками земельных  участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

К землевладельцам Земельный  Кодекс РФ относит лиц, владеющих  и пользующихся земельными участками  на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами земельных  участков признаются лица, владеющие  и пользующиеся земельными участками  по договору аренды, договору субаренды.

Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного  пользования чужими земельными участками (сервитут).

Среди перечисленных категорий  отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на право собственности  на земельную долю. Они также выступают  участниками земельных отношений, хотя и не располагают участком, выделенным в натуре в счет принадлежащей  им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании  сельскохозяйственной организации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 Земельного Кодекса по поводу оборота  земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всему Кодексу, в то время как в Земельном Кодексе 1991 года их расположение было более компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14 "Земли сельскохозяйственного значения" и, кроме того, в отдельных статьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных норм предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7 "Прекращение и ограничение прав на землю" распространяются на них в полном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещает менять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять их иностранцам в собственность.

Общие права участников земельных  правоотношений устанавливаются ст. ст. 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей теорией государства  и права определяется как правоспособность, то есть способность лица (физического  и юридического) иметь права и  нести обязанности.

Кроме того, при рассмотрении данного вопроса возникает понятие  дееспособности потенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права, создавать для  себя обязанности, а также нести  ответственность за совершенные  правонарушения. По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникает  у таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических лиц после  соответствующей государственной  регистрации.

2.3. Содержание правоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей

Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности в ст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.

Итак, право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальные права это права на чужие вещи.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки  на том или ином праве, установлены  нормами статей главы VI Земельного кодекса.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов  по использованию земельных участков практически совпадают с правами  собственников. Единственное отличие: только собственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные  на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных  Лесным кодексом Российской Федерации). В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации в исключительной собственности государства находятся  все леса, кроме городских и  расположенных на землях обороны; древесно-кустарниковая  и иная растительность, зеленые насаждения могут находиться без ограничения  в собственности собственника земельного участка.

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно  использует земельный участок: или  самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил  земельный участок в пожизненное  наследуемое владение, пользование  или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право.

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в  соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Закон РФ «О недрах» предусматривает  право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без  применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном  балансе.

В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности граждан  и юридических лиц могут находиться замкнутые водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих  к другим поверхностным водным объектам, могут использовать их только для  своих нужд и в той мере, в  какой это не нарушает права и  законные интересы других лиц; они не должны препятствовать использованию  водных объектов и их берегов для  организации судоходства и иных нужд;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным  использованием с соблюдением  требований градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов.

Так, порядок использования  земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в  пределах его административных границ делится на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные  и др. Существует совокупность установленных  правилами застройки параметров и видов использования земельных  участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом.

Федеральный закон «Об  охране окружающей среды» 2002 г. предусматривает (ст. 37), что строительство и реконструкция  зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные  заключения государственной экологической  экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил;

3) проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

В соответствии с Федеральным  законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и  организациями. Она осуществляется на основе разработанных в установленном  порядке проектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных  систем, в процессе функционирования которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиорации — в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации.