Залог

     Договор - важнейшее основание возникновения права залога. В п. 1 ст. 339 ГК РФ указываются существенные условия договора о залоге: в договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. К существенным, также относятся те условия, по которым в соответствии с заявлением одной из сторон должно быть достигнуто согласие, а также названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В случае отсутствия в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.

     Условия о предмете залога будут считаться  согласованными, если залогодатель и  залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога, выделить его из массы других предметов, либо указать все нюансы родовых признаков предмета залога, что приобретает особое значение, например, при залоге товаров в обороте. По отношению к некоторым видам залога ГК РФ и законом установлен дополнительный перечень условий, которые должны содержаться в договоре. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить месторасположение здания, размер полезных площадей и т. п. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество. Исключение из данного принципа составляет определение предмета при залоге товаров в обороте, в силу чего залог товаров в обороте приобретает черты особой разновидности залога. Так в договоре о залоге товаров в обороте должны содержаться сведения, указывающие вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

     Для договора о залоге предусмотрена  обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК РФ), несоблюдение которой влечет недействительность договора о залоге. В соответствии с ч.2 п. 2 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальному удостоверению подлежит также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

     В ряде случаев для действительности залоговой сделки недостаточно заключить  договор залога в требуемой законом  простой письменной или нотариальной форме, а необходимо произвести еще  и регистрацию залога. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация только для договора ипотеки. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Основные положения порядка регистрации договора ипотеки изложены в ст. 19-28 Закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122 - ФЗ.¹⁸

     Отдельные виды залога могут быть оформлены  документом, отличным от договора залога. Так, п. 2 ст. 358 ГК РФ предусматривает особую форму для залога вещей в ломбарде — залоговый билет.

     Правила ГК РФ о залоге в силу договора соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если не установлено  иное.19

     Прекращение залога. Залоговые отношения прекращаются по общим основаниям для любых обязательств, предусмотренными гл. 26 ГК РФ, например, путем предоставления отступного, новацией обязательства, зачетом; и по основаниям, установленным в ст. 354 и 356 ГК РФ. Кроме того, ст. 352 ГК РФ установлены специальные основания прекращения залога:

     - по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и сохранности заложенного имущества;

     - в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену и восстановление предмета залога;

     - в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

     По  общему правилу прекращение залога не подлежит регистрации и считается таковым с момента возникновения соответствующих оснований. Но в случае прекращения ипотеки оно регистрируется в том же органе, где был зарегистрирован залог. 
 

     ГЛАВА 2. ВИДЫ ЗАЛОГА 

     2. 1. Залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя 

     По  общему правилу, заложенное имущество  остается у залогодателя. Залогодержателю  имущество передается в том случае, если об этом прямо сказано в договоре. Сейчас с развитием института  залога, предмет залога все чаще остается у залогодателя. Частично это следствие того, что залоговое правоотношение сейчас постепенно удаляется от своей вещной сущности, приближаясь к обязательственному праву. А частично - потому, что существует имущество, которое просто не может быть передано залогодержателю, прежде всего имущество, на которое может быть установлена ипотека, а также товары в обороте.

     Ипотека. Закон об ипотеке указывает, что к залогу недвижимого имущества применяются общие правила о залоге, если Гражданским кодексом РФ или данным законом не установлено иное.²⁰

     ГК  РФ и ст. 5 Закона об ипотеке определяют, что по договору об ипотеке может  быть заложено недвижимое имущество, указанное  в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

     - земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Закон следует принципу «земля следует  судьбе расположенного на ней строения». В силу этого ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемый в залог объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Но при этом возможен залог земельного участка без одновременного залога расположенных на нем объектов (ст. 64 Закона об ипотеке).²¹ При этом при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

     Согласно  положениям этой главы, для государственной регистрации ипотеки в государственный орган, занимающийся регистрацией прав на недвижимое имущество, необходимо предоставить следующие документы: заявление залогодателя; нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; квитанция об уплате государственной пошлины; основной договор, подписанный и заверенный сторонами. Кроме того, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, предоставляются также закладная с приложениями. Государственный орган обязан зарегистрировать договор в течение месяца со дня поступления необходимых документов (регистрация может быть отложена не более чем на месяц).

     При государственной регистрации права  собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.²²

     Закон не устанавливает оснований для  отказа в государственной регистрации договора об ипотеке, дав общую формулировку, что это возможно «в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована, заверенной подписью должностного лица и скрепленной печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

    Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".²³

     Залог товаров в обороте. Согласно ст. 357 ГК РФ, «залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге».

     Вследствие  того, что залог товаров в обороте  в большой степени носит обязательственный  характер, законодательством возложена  на залогодателя обязанность регистрировать не только факт залога в своей книге записи залогов, но и все хозяйственные операции, совершаемые по поводу заложенного имущества и влекущие его количественные и качественные изменения. При этом, очевидно, предусматривается и право залогодержателя проводить так называемый «залоговый контроль», то есть знакомиться с этими записями.

     Законодатель  предусматривает некоторые специфические  черты договора о залоге товаров  в обороте. Согласно ст. 47 Закона о  залоге указываются следующие существенные условия договора о залоге данного вида:

     - вид заложенного имущества, иные его родовые признаки;

     - общая стоимость предмета залога;

     - место, в котором находится предмет залога;

     - виды товаров, на которые предмет залога может быть заменен. 

     2.2. Залог с передачей  заложенного имущества залогодержателю 

     В Законе о залоге залог с передачей  заложенного имущества залогодержателю  именовался закладом. В ГК РФ этот термин не используется, что не мешает, впрочем, и дальше пользоваться этим традиционно сложившимся термином.

     Закон о залоге предполагает две разновидности заклада - собственно заклад и твердый залог. Последний предусматривает не фактическую передачу заложенного имущества залогодержателю, а оставление его у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. В случае же передачи в залог индивидуально - определенной вещи, на нее могут накладывается знаки, свидетельствующие о закладе. В случае твердого залога предмет залога остается у залогодателя, но при этом он не вправе пользоваться им, хотя и сохраняет фактический контроль над ней. В этом случае не совсем понятно, почему твердый залог является разновидностью заклада, а не залога с оставлением имущества у залогодателя? Наверное, поэтому ГК РФ не столь категоричен в отношении данного разновидности залога, не говоря прямо о его принадлежности к какому-либо основному виду. При этом надо заметить, что заклад и твердый залог обладают следующими сходными качествами, позволяющими определить их в один вид: в случае использования любой из этих разновидностей залога, во-первых, имущество, составляющее предмет залога, реально может быть передано залогодержателю, а во-вторых, после заключения договора залога залогодатель лишается возможности использования этого имущества.

     Предметом заклада может быть не всякое имущество. Существуют как физические препятствия: отсутствие у залогодержателя возможностей для должного хранения вещи, например, - так и юридические: например, государственное имущество не может быть передано в заклад.

    Договоры  отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут  быть удостоверены при условии представления  документов, подтверждающих право собственности  на отчуждаемое или закладываемое  имущество.²⁴

     Хотелось  бы поподробнее коснуться некоторых разновидностей заклада: