Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

     1. В отличие от законодательства  наиболее развитых зарубежных  стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

     В случае обращении взыскания на земельный  участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

     2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

     Первым  дополнительным условием, как уже  выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка  не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления  этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком²⁶.

       Вторым дополнительным условием  является приложение к договору  об ипотеке в качестве дополнения  копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

3.2 Особенности ипотеки  предприятий, зданий  и сооружений

      Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Своеобразие предприятия как объекта недвижимости заключается в неоднородности его состава. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на 3 группы:

1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это – здания, сооружения, сырье, готовые товары и т.д.;

2. Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;

3. Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак и т.д.).

  Отличие предприятия от сложной вещи также  в том, что последняя не предусматривает  изменения состава входящих в  нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия  немыслима без постоянного изменения  составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.)²⁷.

   Что касается зданий и сооружений, то они, в отличие от предприятия, являются неподвижными, фундаментально привязанными к конкретному земельному участку, на котором возведены²⁸. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

   Особенности ипотеки зданий и сооружений проявляется в основном в их предмете. Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обуславливают специфику сделок с ним, в том числе и его залог.

   Таким образом, к особенностям предприятий, зданий и сооружений необходимо отнести следующие показатели:

   1. В отличие от ипотеки земельного  участка, ипотека предприятий,  зданий и сооружений предполагает  одновременный залог земельного  участка, на котором расположены  данные объекты залога, кроме  случая, если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования. Приведенные положения в равной мере распространяются на все 3 вышеперечисленные объекта залога, исключений никаких не имеется.

   При обращении взыскания на здание или  сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из требований ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

   2. Ипотекой предприятия может обеспечиваться  не каждое обязательство, в  частности, ограничения установлены  в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия.

   Сумма обеспечиваемого обязательства  в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке  должна составлять не менее половины стоимости всего имущества, относящегося к предприятию. Из смысла данной статьи можно заключить, что сумму обязательства оставляет основной долг, а если договором предусмотрены  проценты на данную сумму в качестве вознаграждения залогодателю, также и указанные проценты. Важным положением при ипотеке предприятия является то, что сумма обязательства должна быть не менее половины стоимости предприятия только на момент заключения договора о залоге предприятия, поскольку дальнейшие изменения стоимости предприятия практически невозможно отследить.

   Временным ограничением обеспечения требования по ипотеке является то, что обязательство подлежит обеспечению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Наличие указанного положения направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

   Первоначально считалось, что установление рассмотренных  выше требований направлено на усиленную  защиту интересов залогодателя. Однако на данный момент с этой позицией современные  правоведы не соглашаются. По их мнению, указанные ограничения, скорее всего, призваны обеспечить стабильность экономических отношений. Поскольку залог распространяется не только на активы, но и на долги, входящие в состав предприятия, данная сделка затрагивает интересы кредитора, а также наемных работников, обслуживающих данный комплекс.

   2. Следующей особенностью ипотеки  предприятий является то, что  при ипотеке предприятия предусматривается  согласие собственника имущества  или уполномоченного собственником  органа на заключении сделки.

   Данное  правило, прежде всего, относится к залогу имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, действующих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности – соответствующие комитеты по имуществу.

   4. Помимо всего сказанного, при  ипотеке предприятия предъявляются  дополнительные требования к  документации, как и при ипотеке земельного участка.

   К договору об ипотеке предприятия  в обязательном порядке должны прилагаться:

    - акт инвентаризации: основными  целями инвентаризации являются  выявление и сопоставление фактического  наличия имущества с данными  бухгалтерского учета, а также проверка полноты отражения в учете обязательств, относящихся к предприятию;

    - заключение аудитора: аудит необходим  для проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности и  соответствия порядка ведения  бухгалтерского учета законодательству РФ. Результаты аудиторской работы отражаются в официальном аудиторском заключении;

    - бухгалтерский баланс: необходим  для выявления имущественного  и финансового положения предприятия,  результатов его хозяйственной  деятельности.

   5. И наконец, заключительной особенностью залога предприятия является тот факт, что в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой, взыскание на заложенное имущество возможно только по решению суда. В данном положении правильнее было бы применять термин не «залогодатель», а «должник». Это обстоятельство связано с уже известным фактом, что залогодателем по обязательству может являться 3 лицо, однако отвечать по закону должен именно должник²⁹.

   В случае неисполнения обязательства  должником при ипотеке предприятия, все имущество выставляется на торги. Важнейшим фактом является то, что на торгах, к покупателю выставленного имущества переходят все права и обязанности прежнего собственника предприятия на основании правопреемства. Однако и в данном случае существует ограничение по поводу того, что на основании правопреемства покупателю переходят права и обязанности прежнего собственника, наступившие только с момента государственной регистрации прав собственности на приобретенное имущество.

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

      Как и ранее рассмотренные виды ипотеки, основные особенности ипотеки  жилых домов и квартир связаны со сложностью определения предмета договора. Анализ просмотренного материала, способствовал выделению следующих особенностей ипотеки жилых домов и квартир:

     1. Одной из особенностей ипотеки  жилых домов и квартир является  прямое запрещение российского  законодательства заключать договор  об ипотеке в отношении жилых  домов и квартир, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Отсутствие диспозитивности нормы законодательства в данном вопросе и отличает ипотеку жилых домов и квартир.

     Государственный жилой фонд подразделяется:

      - на ведомственный фонд, состоящий  в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений;

      - на фонд, находящийся в собственности  субъектов РФ.

     Муниципальный жилой фонд включает в себя:

      - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований;

      - ведомственный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении муниципальных  предприятий и учреждений.

     2. Императивной нормой является  и тот факт, что правила для  ипотеки жилых домов и квартир  не распространяется на гостиницы, дома отдыха, дачи и т.д. Это связано с тем, что данные виды недвижимости не предназначены для постоянного в них проживания. Соответственно ипотека этих объектов недвижимости должна отличаться от ипотеки жилых домов и квартир. Поэтому законодательством Российской Федерации установлено правило, по которому их ипотека осуществляется на общих основаниях.

     3. Уникальной особенностью ипотеки  жилых домов и квартир является  норма, по которой может подлежать  залогу объект незавершенного  строительства с материалами и оборудованием, необходимым для постройки данного объекта.

     Иными слова речь здесь идет о заключении так называемого смешанного договора, предусмотренного п. 3 ст. 421 ГК РФ. Суть его заключается в следующем: предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства; предметом обычного договора о залоге является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства³⁰.