Заключение, изменение и расторжение договора

       В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Последняя действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и может выступать от их имени или от своего имени. Так, фонды имущества являются организатором торгов при приватизации государственного и муниципального имущества.

       Торги могут проводиться в форме  аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу —лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Так, правом сдачи в аренду нежилых помещений обладают соответствующие комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом, которые и определяют форму торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения. Комитеты по управлению государственным (муниципальным)   имуществом  не  являются  собственниками приватизируемых государственных (муниципальных) предприятий. Однако в силу закона именно они определяют форму торгов при приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

       В конкурсе или аукционе должно участвовать  два или большее число лиц, иначе они теряют смысл. Поэтому  п. 5 ст. 447 ГК устанавливает, что аукцион  и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

       По  изложенным выше правилам должны проводиться и публичные торги в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

       Аукционы  и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приставленные для этой цели.

       Если  иное не предусмотрено законом, извещение  о проведении торгов должно быть сделано  организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора (например, право на заключение договора аренды нежилого помещения), в извещении о предстоящих торгах должен быть указан срок, предоставляемый для заключения договора.

       По  своей юридической природе извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие юридические последствия. В частности, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого указанное лицо вправе требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения предложения, сделанного лицом, изъявившим желание принять участие в торгах. Вместе с тем в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 448 ГК) организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса вообще не вправе отказаться от его проведения и несет соответствующую ответственность перед лицами, приглашенными для участия в торгах. Если организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса откажется от торгов, он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ от торгов.

       Определенные  обязанности возлагаются не только на организатора торгов, но и на их участников. В частности, участники торгов должны внести задаток в размере, в срок и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Такая обязанность возлагается на участников торгов для того, чтобы отсечь от торгов несерьезных участников гражданского оборота и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.

       Лицо, выигравшее торги, и организатор  торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о  результатах торгов, который имеет  силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

       Если  предметом торгов было только право  на заключение договора, такой договор  должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного  указанного в извещении срока  после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения организатора или победителя торгов от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

       В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора'. Само же обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК). С требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона могут обращаться в суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

3.4. Основания изменения и расторжения договора

      Изменение договора означает, что при сохранении его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них, в том числе связанные с исполнением договорных обязанностей, формулируются по-новому, по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора.

      Расторжение договора всегда приводит к досрочному его прекращению.

        «Представляется актуальной проблема  обеспечения стабильности конкретного  договора. Нельзя допускать, чтобы  заключенный договор, который  реально исполняется сторонами  или хотя бы одной из них,  в связи с чем уже понесены  определенные затраты, вдруг по  воле одной из сторон прекращал свое действие».¹²

      В связи с этим в Гражданском  Кодексе четко установлены правила, регулирующие изменение и расторжение  гражданско-правовых договоров. Общим правилом изменения или расторжения договора является соглашение сторон.

      Как исключение из общего правила предусмотрены  два случая, когда допускается  изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению  суда. (ГК, ст. 450, п.2).

1. Когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Понятие существенности основывается на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны ущерб, при котором потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора. Существенность нарушения договора определяется судом. Например, нарушение договора поставки поставщиком предполагается существенным, во-первых, при поставке товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок, и, во-вторых, при неоднократном нарушении сроков поставки. (ГК, ст.523)
2. Изменение и расторжение договора допускается по основаниям, прямо предусмотренным Гражданским Кодексом, другими законами или договором. «Такими основаниями выступают действия (бездействие) стороны договора, создающие условия для возможного причинения ущерба другой стороне, хотя они непосредственно не связаны с нарушением договорного обязательства».¹³ Примером могут служить действия стороны, формулирующей условия договора присоединения в ущерб интересам другой стороны (ГК, ст.428, п.2).

      Изменение и расторжение договора в связи  с существенным изменением обстоятельств.

      Существенное  изменение обстоятельств, из которых  стороны исходили при заключении договора, может служить основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа отношений.

      Статья 451 ГК признает существенными такие  изменения обстоятельств, которые  изменились настолько, что, если бы стороны  могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

      «Данное определение носит абстрактный  характер. Конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при  заключении договора, вряд ли возможно назвать в настоящее время. Это в состоянии сделать лишь судебная практика».¹⁴

      Для того чтобы какое-либо изменение  обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории  существенных и тем самым достаточных для изменения или расторжения договора, требуется наличие одновременно четырех условий: (ГК, ст. 451, п. 2)

• стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. «Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли стороны разумно предвидеть такое изменение. К примеру, заключая договор в 1994 году, стороны, действующие разумно, не могли не предвидеть инфляцию при наличии в договоре условия о том, что расчеты производятся в октябре. Однако, вероятно, необходимо признать, что при заключении договора они исходили из того, что такое событие, как обвальный курс рубля, имевший место в печально известный "черный вторник" (11 октября 1994 года) не наступит. И это было бы разумно!»¹⁵
• изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.

      Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.