Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.[31]

На основании ст. 344 и ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели (повреждения) купленной квартиры лежит на покупателе (он же залогодатель в правоотношениях по ипотеке). Приобретая жилье ипотечным способом, покупатель обязан еще оплатить страховку продавцу (залогодержателю) на случай неожиданной гибели (повреждения недвижимого имущества) квартиры. При найме квартиры с последующим правом выкупа (покупка в рассрочку) покупатель несет риск случайной гибели купленного (уже переданного ему) жилого помещения, но еще не оплаченного им. На основании ст. 459 ГК РФ он не должен выплачивать продавцу (арендодателю) стоимость страховки квартиры, более того, покупатель не обязан вступать в правоотношения по страхованию.

Именно такая форма приобретения жилья, как аренда (найм) с выкупом в рассрочку, является наиболее приемлемым вариантом, поскольку не предусматривает дополнительного страхования от рисков случайной гибели купленной, но еще не оплаченной полностью квартиры. Кроме того, необходимо сравнить, какую плату ежемесячно надо вносить за найм жилого помещения и какие проценты придется платить в случае приобретения жилого помещения при помощи ипотеки. Выплата 15% годовых на протяжении 10 лет плюс стоимость страховки и комиссионных банка за обслуживание кредитного счета составят более 250% первоначальной суммы. Таким образом, общая стоимость квартиры возрастет почти в три раза.

Если подсчитать затраты на найм того же жилого помещения, они составят за год найма не более 8% суммы, оплаченной именно по найму. Очевидно, что решение жилищного вопроса гораздо дешевле, если снимать квартиру и постепенно выплачивать ее стоимость, чем обременять себя ипотекой. Надо признать, что такие правоотношения на рынке жилищных услуг не самые распространенные, наоборот все чаще нас приглашают взять кредит на ипотеку в банке.

Однако если есть возможность купить жилое помещение с рассрочкой платежа, ею нельзя пренебрегать.

Необходимо только определиться с условиями подобного договора. Нет необходимости рассматривать различные варианты условий таких договоров. Достаточно сказать, что это будет тот же договор купли-продажи жилого помещения или найма-продажи. Называть его можно как угодно, но его правовая природа останется неизменной. Он должен содержать в себе условия относительно купли-продажи жилого помещения и условия договора коммерческого найма жилого помещения.

Заметим, что такие правоотношения сторон, которые устанавливаются договором найма с последующей продажей жилого помещения, гражданское законодательство относит к смешанным договорам.

К правоотношениям сторон по договору найма жилого помещения с последующей его продажей можно применять как положения ГК РФ о найме жилых помещений (поскольку именно там имеются определенные условия коммерческого найма жилых помещений), так и положения главы 30, § 7, ГК РФ относительно купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Важно иметь в виду следующее. Несмотря на то, что покупатель не станет собственником жилого помещения до тех пор, пока полностью не оплатит всю цену за продаваемое ему жилое помещение, тем не менее на основании ч. 2 ст. 489 ГК РФ в том случае, когда покупатель внес уже более половины стоимости покупной цены за продаваемое ему в рассрочку жилое помещение, если он вдруг окажется не в состоянии исполнить надлежаще свою обязанность по дальнейшей оплате стоимости жилого помещения, продавец не имеет права требовать возврата ему жилого помещения и отказаться от дальнейшего исполнения договора. Однако Закон в данной части содержит формулировку "если иное не предусмотрено договором", а это означает, что как раз именно договор о найме-продаже жилого помещения и должен содержать обратное условие.

В случае приобретения жилого помещения в ипотеку, до надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате, это помещение переходит в залог к банку, кредитующему покупателя. Согласно ст. 489, ч. 3, и ст. 488, ч. 5, ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Подобное условие в договоре о том, что правоотношения залога не распространяются на правоотношения по заключенному договору найма-продажи жилого помещения, означает для покупателя отсутствие необходимости заключать договор, поскольку это будут почти те же правоотношения по ипотеке, к которым добавятся и платежи за аренду (найм) жилого помещения. Такой способ решения жилищного вопроса в рассрочку будет крайне невыгодным.

Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это очень важное условие, без выполнения которого договор не может считаться заключенным.

В силу ст. 31, ч. 4, 5, ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.[33] Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие, заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, обязанности и ответственность, предусмотренные ч. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.

Как видно из всего вышесказанного виды договора найма существенно отличаются друг от друга, при заключении договора найма необходимо обращать внимание на все существенные условия договора. ГК дает возможность составления смешанных договоров, что подтверждает наличие такого договора как найм жилого помещения с последующим выкупом.

Заключение

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

Список использованной литературы

1. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997.

2. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996.

3. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999.

4. Макаров Г. "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере" // "Хозяйство и право", 1998, N 3.

5. Макаров Г. "Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок" // "Хозяйство и право", 1997, NN 4-5.

6. Макаров О., Дерюга Н. "Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства" // "Российская юстиция", 1998, N 9.

7. Потяркин Д. "Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?" // "Российская юстиция", N 3, март 2000 г.

8. Потяркин Д. "Договор найма жилого помещения" // "Российская юстиция", 1998, N 1.

9. Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Законодательство", 1999, №3.

10. Садиков. О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный). М., 1996.

11. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.

12. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

33