Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

Заключение Договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате­лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива­ния».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере­дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со­ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»[16]. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно яс­ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука­занную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени­вать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при­годности для «постоянного проживания».

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи­лого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода­теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото­ром находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых комму­нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму­щества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую­щему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе­чивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого по­мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое поме­щение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержа­ния жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответст­вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком­мерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жи­лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвеча­ет», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме­щения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.[17]

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма".

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК "Прекращение обязательств", выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.[19] По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.[20] Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют .

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Во втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).

Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание с соседями в одном жилом помещении (жилом доме, многоквартирном доме). Это, в частности, может быть нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

Однако даже при наличии указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.