Собственность в Гажданском Законодательстве

Закон РСФСР «О собственности  в РСФСР» впервые после 1917 года назвал приобретательную давность в качестве основания возникновения права  собственности.³⁶ С принятием Основ гражданского законодательства 1991 года приобретательная давность стала фактом гражданской кодификации в российском праве.

В действующем законодательстве приобретательной давности посвящена  ст. 234, которая гласит: «Лицо –  гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Для возникновения права  собственности на вещь по давности необходимо, чтобы владение соответствовало четырем условиям – добросовестности, открытости, непрерывности и отношению к имуществу, как к своему собственному. (Приложение 3) Смысл термина «владеть» заключается в возможности иметь у себя имущество, «содержать его в своем хозяйстве».³⁷

Первым требованием, предъявляемым  к владению лица, желающего иметь в собственности вещь, является  добросовестность. В словаре С.И. Ожегова  термин  «добросовестный» означает человека, честно выполняющего свои обязательства.³⁸

В юридическом смысле добросовестным приобретателем имущества является согласно ГК РФ тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться.

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее  лицо – то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.

Третье условие –  непрерывность владения в течение  всего необходимого срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия «определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования». Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом. Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет необходимости осуществлять его ежеминутно.³⁹ Так владелец может уехать в отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет являться перерывом во владении.

Четвертое условие, относящееся  к владению – это владение имуществом « как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на его месте любой.

Приобрести право собственности  по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также  РФ, субъект федерации или муниципальное образование.

Таким образом, обобщая сказанное можно отметить, что в новом ГК РФ восстановлено право собственности по приобретательной давности, конкретизированы основные условия права собственности на вещь по давности владения, определены сроки истечения давностного срока. Для приобретения вещи по давности требуется соблюдение следующих условий: 1) добросовестность; 2) открытость; 3) непрерывность; 4) владение имуществом « как своим собственным».

3. Производные способы  приобретения права собственности

3.1. Приобретение  права собственности по договору

Производные способы  приобретения права собственности предполагают правопреемство в отношениях по поводу вещи нового и предшествующего собственника. Правопреемство имеет место в случаях перехода права собственности по договору об отчуждении вещи, приобретения права собственности членом кооператива при полной выплате паевого взноса, наследования, реорганизации юридического лица. К договорам об отчуждении вещи относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и др. Помимо заключения договора для перехода права собственности к приобретателю, как правило, необходимо дополнительное обстоятельство — передача вещи (п. 1 ст. 223 ГК).

Договором купли–продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

Сегодня купля–продажа  – это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности.      Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде,  являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.

В рамках общего понятия  купли – продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности. Перечень разновидности купли –продажи по ГК РФ не  является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел его у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения  на основании счета – справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.⁴⁰

Договор купли – продажи  порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ особых правил продажи недвижимости, обусловлено  рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство  объектов недвижимости неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены.

Во-вторых, поскольку  недвижимое имущество по сравнению  с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи  с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также  накладывает известный отпечаток  на правовое регулирование связанных с ней отношений.

В соответствии с ГК РФ право собственности у приобретателя  вещи по договору возникает с момента  ее передачи, если иное не предусмотрено  законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта передача и есть переход собственности.

Передача требует следующего:

- правомочия передающего  (традента) на перенесение права  собственности;

- совпадения воли традента  и получателя относительно перехода  господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности.⁴¹

Такое значение передачи вещи с формированием системы  традиции в праве возникло не сразу, а в ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в следующем: в присутствии не менее чем пяти свидетелей и весодержателя приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл и посредством этой меди и этих весов».⁴²

Хотя манципация в  данном случае выступает как абстрактная  сделка, создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует устойчивое мнение, считающее  такое понимание вторичным, а первоначальную манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.⁴³ Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа, предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи, юридическое значение должно придаваться именно предшествующему неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть продажей, считал Д.В.Дождев.

Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства, установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием (например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой себя и переносит право собственности независимо от действительности основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и замещает манципацию.

В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже «по Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного отчуждения телесных вещей».⁴⁴

Таким образом, установление системы традиции поставило ее выше договора. Система традиции была известна и древнему русскому праву. Символические действия, сопровождавшие передачу вещи, подчеркивали принадлежность этого акта традиции. Например, передача собственности на землю требовало передавать или удерживать кусок земли.⁴⁵

Со временем  традиция почти утратила прежние признаки ритуала, которые теперь стали вытесняться записями в поземельные книги, заявления перед судом и т.д. Однако суть ритуала осталась.

Если и можно считать  традицию сделкой, то только постольку, поскольку она влечет переход  собственности, а не владения, только особое соглашение – договор порождает юридический эффект: «Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе собственности как договор вместе обуславливают наступление правового последствия перехода собственности».⁴⁶

Таким образом, передача вещи «как фактическое действие» без соглашения о собственности не порождает никакого юридического эффекта. Традиция, как считает К.И.Скловский, является сделкой постольку, поскольку она направлена на вещный результат, условия которого определяются за пределами традиции и всегда предполагаются, раз традиция состоялась.

В качестве примера можно  привести такой факт из современной  жизни. Владелец автомашины, припарковав  ее перед складом передает ключи (а значит и саму автомашину) хозяину  склада, чтобы он мог при необходимости въезда и выезда отогнать автомобиль и затем снова вернуть его на место стоянки. При этом на хозяина склада не возлагается обязанность охранять автомашину. Понятно, что, несмотря на передачу автомобиля, у хозяина склада никаких прав на эту вещь не возникает.

Следовательно, продажа  вещи еще не означает передачи владения, тем более что это связано  и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Это правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ, указавшего, что «одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем продажи заложенного имущества с публичных торгов»

Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать ее ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательное право, которое позволяет ему заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель не получивший владения, не становится собственником из договора купли-продажи не только если не получит владения, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца. Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи, но не была передана, не может привести к возникновению собственности у покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем. Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача осуществляется без юридических оснований.⁴⁷

Эти соображения привели  к установлению иного порядка  перехода собственности на недвижимость. Регистрационный порядок вводил прямую перепись собственников и вытеснил систему традиции, она как бы отступает на задний план, только иногда просвечивая через систему регистрации.

В современной юридической  практике, помимо договора об отчуждении имущества, совершается еще два акта: передача объекта и регистрация, причем только с регистрацией закон связывает возникновение права собственности.

Важно подчеркнуть, что  если переход права собственности  увязывается с моментом регистрации, то передача владения утрачивает непосредственное вещно-правовое значение и сохраняет только обязательное. Например, покупатель вправе требовать передачи владения от продавца – это требование не собственника, а стороны в договоре (обязательстве). При этом форма и способ передачи имеют не столько публичное, сколько частное, вытекающее из условий договора значение. По этому поводу уместно привести высказывание Я. Шаппа: «если продается земельный участок, предоставление права собственности происходит посредством соглашения собственника земельного участка и приобретателя о переходе права собственности и регистрации этого права в поземельной книге».⁴⁸