Получателю  постоянной ренты также предоставлено  право требовать ее выкупа плательщиком в следующих случаях: 1) при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; 2) нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; 3) признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; 4) когда недвижимость, переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; 5) в других случаях, установленных договором (ст.593 ГК).

     В изложенных выше случаях выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором (п.1 ст.594 ГК). Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату для получения постоянной ренты, выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК). Когда такое условие отсутствует в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества, определяемая в порядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК, т.е. исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (п.3 ст.594 ГК).

     Если  имущество передано бесплатно для получения постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайного повреждения его несет плательщик ренты. Когда имущество передано за плату, то при случайной его гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК).

     Пожизненная рента имеет свои особенности, отличающие ее от постоянной ренты.

     Получателями  пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого, указанного им гражданина (п.1 ст.596 ГК). Следовательно, пожизненная рента ограничена периодом жизни гражданина, а не бессрочна, как постоянная рента. Вследствие этого право на получение последней переходит по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, в отличие от права на пожизненную ренту, которое не переходит по наследству, поскольку в случае смерти ее получателя обязательство по ее выплате прекращается.

     В связи с тем, что право на получение  пожизненной ренты связано с  личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором.

     Когда же умрет последний получатель такой  ренты, обязательство по ее выплате прекращается (п.2 ст.596 ГК).

     В отличие от постоянной ренты, которая  может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст.318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст.597 ГК).

     С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для  ежедневного обеспечения жизни  ее получателя, она должна выплачиваться  по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.ст.591, 598 ГК).

     При существенном нарушении договора пожизненной  ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него: выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК; расторжения договора и возмещения убытков; возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК).

     На  усиление стабильности, надежности положения  получателя пожизненной ренты и лучшую защиту его имущественных интересов направлены правила ст.600 ГК о том, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, которое передано под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

     Пожизненное содержание с иждивением как разновидность  пожизненной ренты имеет свои особенности и характерные признаки. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п.1 ст.601 ГК). К нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст.ст.601-605 ГК РФ.

     Это возмездный, односторонний, реальный договор. Реальным он считается потому, что  как договор с недвижимостью  он подлежит нотариальному удостоверению, а также обязательной государственной регистрации согласно ст.584 ГК. В соответствии с п.3 ст.433 ГК договор, который подлежит государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, до государственной регистрации договора в установленном порядке прав и обязанностей у сторон не возникает.

     В отличие от постоянной ренты получателем  пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Предметом данного договора, в отличие от других видов ренты, является только недвижимое имущество (ст.130 ГК).

     На  обеспечение устойчивости, стабильности правового положения получателя ренты, надлежащей защиты его имущественных интересов направлены правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст.586 ГК), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п.1 ст.587 ГК), которые распространяются и на пожизненное содержание с иждивением.

     В отличие от других видов ренты  обязанность плательщика ренты  по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг плательщиком ренты (п.1 ст.602 ГК). Приведенный перечень потребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре (например, нужно точно определить, какое конкретно жилище, питание, одежду обязан предоставить плательщик ренты, в чем должен проявляться уход за получателем, какого рода ритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик и т.п.). Без такой конкретизации между сторонами могут возникать споры.

     Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось бы с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность плательщика предоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение.

     В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, в отличие от пожизненной ренты, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст.602 ГК).

     Если возникнет спор между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, закон обязывает суд при его разрешении руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п.3 ст.602 ГК).

     В этом договоре может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, как при пожизненной ренте (ст.603 ГК).

     В качестве дополнительных мер для  защиты имущественных интересов получателя ренты служат предусмотренные в законе специальные правила об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Согласно ст.604 ГК плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты закон обязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Последнее прекращается смертью получателя ренты.

     В законе предусмотрена повышенная защита прав получателя ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. В таких случаях получатель ренты имеет право потребовать возврата недвижимого имущества, которое передано под выплату пожизненного содержания с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст.594 ГК. Плательщик ренты при этом не может требовать компенсацию расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты (ст.605 ГК).

Заключение

     Дом, квартира, другое имущество могут  быть отчуждены лицу, которое взамен этого обязуется обеспечивать бывшему  собственнику этого имущества денежное или иное материальное содержание (ренту). До принятия части второй ГК сфера применения подобных обязательств ограничивалась лишь отношениями по продаже нетрудоспособными гражданами своих индивидуальных жилых домов на условиях пожизненного содержания. В настоящее время основания для таких ограничений отпали, и появилась потребность в законодательном закреплении положений о ренте как договоре, признанном упорядочить все чаще возникающие отношения. Признавая возможность широкого применения рентных отношений, глава 33 ГК предусматривает жесткие требования к форме и регистрации таких договоров. Согласно статье 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (пункт 2 статьи 583 ГК). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (статья 587 ГК). Тем самым содержащиеся в главе 33 нормы призваны исключить практику приобретения под выплату ренты квартир и другого имущества без твердых гарантий обеспечения предусмотренных договором денежных выплат или материального обеспечения.

Задача

     Вдова художника Маркова заключила  договор о передаче картин своего мужа в собственность частной  картинной галереи. По договору галерея  обязалась заплатить вдове за картины 100 тыс. руб. единовременно и в дальнейшем уплачивать по 1 тыс. руб. ежемесячно. После смерти Марковой ее наследник потребовал от картинной галереи продолжения денежных выплат в его адрес. Галерея возражала, мотивируя свой отказ тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи картин ценой 100 тыс. руб., который надлежаще исполнен. Последующие периодические платежи являлись лишь подарком вдове известного художника, и, следовательно, этот договор дарения прекращен смертью одаряемого лица.

     В ходе судебного разбирательства  спора адвокат наследника заявил, что сторонами был заключен договор купли-продажи картин с рассрочкой платежа. Искусствоведы оценивают стоимость продаваемых картин в 500 тыс. руб., следовательно, покупная цена еще не выплачена даже наполовину.

     Суд не согласился с выдвинутыми аргументами  и, решив, что стороны заключили договор пожизненной ренты, который был надлежащим образом исполнен, в иске наследнику отказал.

     Оцените доводы сторон и обоснованность судебного решения. Чем рентные договоры отличаются от иных договоров?

     Решение:

     В соответствии со ст.605 ГК РФ договор  пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен, если:

     - получатель ренты умер;

     - произошел выкуп ренты по инициативе  получателя ренты;

     - имущество возвращено получателю ренты.

     Таким образом, решение обоснованно.

     Рента сформулирована в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

     - договор предполагает передачу  имущества в собственность;

     - договор направлен на возмездную  передачу имущества в собственность;

     - возмездность договора характеризуется  алеаторным, т.е. неопределенным (а  не эквивалентно определенным) встречным предоставлением.