Сроки выплаты постоянной ренты указаны  в ст.591 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

     В длящихся обязательствах, возникающих  на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В законе (cт.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

     Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

     Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Данное право безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

     Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК РФ). В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

     Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты  определен в п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее в срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

     Обязательства из договора постоянной ренты могут  быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

     Получатель  постоянной ренты вправе требовать  выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

     а) плательщик ренты просрочил ее выплату  более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

     б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

     в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

     г) недвижимое имущество, переданное под  выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

     д) в других случаях, предусмотренных  договором (cт.593 ГК РФ).

3. Пожизненная рента

     Этот  вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

     Пожизненная рента может быть установлена  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрю иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ).

     Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

     Форма, размер и сроки выплаты пожизненной  ренты. Пожизненная рента может  иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

     Размер  пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может  быть меньше установленного законом  минимального размера оплаты труда. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст.597, 598 ГК РФ).

     Договор пожизненной ренты - это срочная  сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.600 ГК РФ).

     В отличие от плательщика ренты  получатель пожизненной ренты наделяется правом своими инициативными действиями прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных ст.594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ).

4. Пожизненное содержание  с иждивением

     Его легальное определение дано в  ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

     В многочисленных комментариях к норме  ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

     Не  оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что  отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты.

     Реальность  прав гражданина - получателя ренты  гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого  имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

     Рассмотренные выше правила относятся к общим  положениям о ренте и пожизненном  содержании с иждивением. Вместе с  тем каждый из видов ренты имеет  отличия, относящиеся к предмету, сторонам договора ренты, срокам выплаты, размерам и т.д.

     В связи с этим каждый из видов ренты  целесообразно и необходимо рассмотреть отдельно, начав с постоянной ренты.

     Согласно  п.1 ст.589 ГК в качестве ее получателей  могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

     Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента согласно закону и является бессрочной.

     Вследствие  этого закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст.ст.382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.583 ГК). Выплата постоянной ренты производится прежде всего в деньгах в размере, определенном договором. Вместе с тем договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК). Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.590 ГК).

     Рассматриваемый вид ренты должен выплачиваться  по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.591 ГК).

     Несмотря  на бессрочный характер обязанности  по выплате постоянной ренты, это не означает, что она установлена навечно и ее нельзя прекратить. В соответствии с законом ее плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей ее выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК). Условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным (п.3 ст.592 ГК). Вместе с тем закон предусматривает условия реализации этого права плательщика ренты. Такой отказ плательщика будет действительным лишь при условии, что он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором; обязательство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п.2 ст.592 ГК). Кроме этого, договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК).