Регистрация сделок с недвижимостью

Введение.

В нашей жизни объекты  недвижимости играют важную роль. Мы живем  в доме или квартире, передвигаемся  на различных транспортных средствах. Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее особо важных товаров становится недвижимость.

Это закономерно, поскольку  во всех развитых и развивающихся  странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

Ежедневно появляются сотни  и тысячи новых объектов недвижимого  имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.

В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что  для защиты прав на недвижимость - как  частных собственников, так и  государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему. Она гарантирует  надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной  информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация  прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов  правового режима недвижимости.

В соответствии с действующим  законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в  соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

Можно ли сказать, что действующее  законодательство, направленное на регулирование  регистрации сделок с недвижимостью  – совершенно?

Актуальность рассмотрение данного вопроса обуславливается следующими обстоятельствами:

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают  все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку  механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством  и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых  зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки  практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями  и др.).

В июне 2010 года вступил в силу Федеральный закон от 7 апреля 2010г. №60-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Целью данной работы является рассмотрение значения регистрации государственных сделок, а также выявление особенностей регистрации некоторых договоров

В изучении данной темы я  поставил перед собой следующие  задачи:

1. Изучение общего понятия государственной регистрации сделок и законов, регулирующих государственную регистрацию.
2. Порядок проведения регистрации

3. Особенности регистрации отдельных видов договоров.

Объектом настоящей работы являются общественные отношения, возникающие по поводу государственной регистрации сделок в РФ.

Предметом работы является правовые нормы, регулирующие сделки, их заключение, расторжение, и практика их применения.

Для выполнения поставленных задач мной были использованы научные методы: методы анализа, сравнения, группировки, классификации, позволяющие наиболее полно изучить исследуемое явление.

Нормативную основу работы составили: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы Российской федерации.

 

 

 

Понятие и значение государственной регистрации сделок

Государственная регистрация  недвижимого имущества и сделок с ним предусмотрена фактически всеми правовыми системами мира. В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…» - это юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации. Институт государственной  регистрации прав следует характеризовать  как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения  прав на недвижимость, основанный на сочетании  методов преимущественно административно-правового  и гражданско-правового регулирования. Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру  с целью признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимость, результатом  которой является решение о наличии  или отсутствии оснований для  внесения соответствующих записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. Как подчеркнул законодатель, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона). В этой связи приведем пример из практики: «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному  частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия  скрылся. Арбитражный суд отказал  акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности  у приобретателя возникает с  момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена  государственная регистрация перехода к покупателю права собственности  на недвижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности  на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество  другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального  частного предприятия здание, не проверило  документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано  это сделать, то есть действовало  неосмотрительно, на свой страх и риск. С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение  суда первой инстанции и удовлетворила  исковые требования акционерного общества».1 Из данной практики можно  сделать выводы, что право собственности  переходит к лицу только тогда, когда  право было зарегистрировано. Согласно ст.131 ГК РФ государственной  регистрации подлежат следующие  права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право  оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного  пользования; ипотека; сервитуты, а  также иные права в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и  др.). Закон «О государственной  регистрации…» предусматривают  две основные формы государственной  регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. Как следует из положений  Закона «О государственной регистрации…»  и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация  – обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона). В связи с вышесказанным, на практике возникает вопрос: Возможна ли добровольная регистрация договора, когда такая регистрация не предусмотрена  законодательством? То есть, например, стороны в рамках договора, объектом которого выступает недвижимость, обговорили в его рамках, что договор вступает в силу в момент его регистрации. Приведем пример из практики: «Стороны обратились в  арбитражный суд с иском к  учреждению юстиции об обжаловании  отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие  договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной  регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации  отказало в регистрации, поскольку  данный договор не подлежит государственной  регистрации. Арбитражный суд первой инстанции  отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной  регистрации государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация  сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных  законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации  во всех случаях, когда закон предусматривает  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Гражданским кодексом не предусмотрено  государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение  сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия  о том, что он подлежит государственной  регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие  является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной  регистрации договора купли-продажи здания».2 Как видно из примера, учреждение юстиции, осуществляющее государственную  регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации  договора купли-продажи здания, так  как закон не предусматривает  государственной регистрации такого договора. Стоит заметить, что нет  необходимости регистрировать и  предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем  заключить договор, подлежащий государственной  регистрации, не подлежит государственной  регистрации.

 

 

 

2. Порядок осуществления регистрации отдельных видов сделок

2.1. Государственная регистрация  ипотеки

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.³ Ипотека регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке»

Следует различать понятия ипотека  и ипотечное кредитование, при  котором кредит выдаётся банком под  залог недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог  уже существующего недвижимого  имущества собственника для получения  им кредита или займа, которые  будут направлены либо на ремонт или  строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и  ее копия; документы, названные в  закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки  осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации  ипотеки является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки  удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.

Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной, также и копию  закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

Регистрационная запись об ипотеке  погашается на основании заявления  законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании  решения суда, арбитражного суда или  третейского суда о прекращении  ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки  является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о  том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в  архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

2.2 Особенности государственной  регистрации аренды недвижимого  имущества

 

Форма договора аренды урегулирована  в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требования. Договор  аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в  простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма  договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается  в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная  форма необходима и для дополнительного  соглашения к договору аренды, которым  арендатору предоставляется право  выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме  договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений  ГК РФ, недействительность договора.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации  прав на недвижимое имущество. В статье же 131 ГК РФ сказано "право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре  учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами". Что касается Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ, то согласно ст. 4 вышеназванного закона "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации… ".