Право собственности на жилые и нежилые помещения

    4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения  жилым помещением Жилищный кодекс  не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает  предоставленную законом возможность  определения юридической судьбы  вещи. Реализация правомочия распоряжения  жилым помещением возможна путем  совершения сделки, направленной  на отчуждение помещения, перевода  жилого помещения в нежилое,  отказа от права собственности, "расприватизации" и др. 

    Нежилые помещения. 

    Теория  и практика в качестве особой разновидности  недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению  не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно.

    Если  жилые помещения используются исключительно  для проживания граждан, то нежилые  используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при  осуществлении любой из вышеперечисленных  видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых  помещений следует выделить те, которые  пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для  офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно  назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая  собственность всех сособственников  нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно  говорить о жилых и нежилых  помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

    Для анализа нежилых помещений как  самостоятельных объекты прав, необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди  объектов недвижимого имущества  не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения). 

    При отсутствии легального определения  понятие нежилого помещения упоминается  в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.

    Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нежилые помещения  относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых  случаях и сделки подлежат государственной  регистрации. К выводу о том, что  нежилые помещения являются недвижимыми  вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений".

    В качестве синонима нежилого помещения  иногда используется понятие объекта  нежилого фонда. В федеральном законодательстве такое определение отсутствует. Однако в законодательстве некоторых  субъектов Российской Федерации  оно есть. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

    Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

    Что касается нежилых помещений, то, как  будет показано ниже, такие критерии на законодательном уровне отсутствуют. При этом необходимо решить вопрос о том, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности  на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав.

    Это создает проблемы на практике. Как  правильно было отмечено в литературе, в результате приватизации многие организации  оказались собственниками части  зданий, включая места общего пользования. Однако, поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения. В частности, для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями.

    Сложно  выделить критерии, по которым нежилые  помещения можно выделить из массы  других объектов. Так, если у жилых  помещений могут быть отмечены такие  признаки как изолированность и  наличие всего необходимого для  использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым  помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые  помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

    Представляется, что для того, чтобы нежилое  помещение являлось самостоятельным  объектом права оно должно удовлетворять  двум критериям:

    1. Техническому критерию, под которым  понимается возможность автономного  пользования выделяемыми частями  строения;

    2. Функциональному критерию - выполнению  частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет  здание в целом.

    Вместе  с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения  и зарегистрировать право собственности  на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое  помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву  общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное  имущество (лестницы, лифты, крыша и  т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

    Возможны  ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали  самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых  есть свои собственники (права которых  были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

    Если  же по аналогии со ст. 290 ГК признать право  общей долевой собственности  на эти объекты, то право собственности  на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может  быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило  о преимущественной покупке. Кроме  того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей  сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

    Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они  не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

    Отдельно  следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится  в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к  зданию, которые имеют самостоятельное  хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких  пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к  другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о  совершенно самостоятельных объектах недвижимости. 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    На  основе изученного можно сделать  выводы и предложения:

    Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых  помещений:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    Пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

    Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

    Для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

    1. Техническому критерию, под которым  понимается возможность автономного  пользования выделяемыми частями  строения;

    2. Функциональному критерию - выполнению  частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет  здание в целом.

    Правовое положение отказополучателя как пользователя жилого помещения, требует детального изучения с целью дальнейшего совершенствования действующего законодательства.

    Дополнить ст. 33 ЖК РФ положениями о том, что  «отказополучатель сохраняет право пользования жилым помещением или его частью, независимо от проживания в этом помещении самого собственника жилого помещения, а также сохраняет свое право в случае временного отсутствия».

      В ст. 33 ЖК РФ следовало бы  очертить пределы пользования  отказополучателем жилым помещением, указав, что он вправе использовать его для проживания, если иное не определено завещанием. Он вправе вселять в занимаемое жилое помещение своих несовершеннолетних детей, в том числе и усыновленных, без согласия собственника жилого помещения, а если отказополучатель является несовершеннолетним, право на вселение принадлежит его законным представителям. Отказополучатель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц лишь с согласия собственника этого помещения, если иное не предусмотрено завещанием. Если жилое помещение находится в многоквартирном доме либо это помещение представляет собой комнату в коммунальной квартире, отказополучатель вправе пользоваться общим имуществом.