Право собственности на жилые и нежилые помещения

ЯКУТСКИЙ  ЭКОНОМИКО ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПРОФСОЮЗОВ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

АКАДЕМИЯ  ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ (ФИЛИАЛ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

по дисциплине «Актуальные проблемы гражданского права»

на тему: Право собственности на жилые  и нежилые помещения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Якутск - 2011 

    Введение 

    Несомненно, реализация жилищных прав граждан зависит  от наличия правовых и материальных гарантий. Следует признать, что  переход к рыночным отношениям, определенная экономическая нестабильность, расслоение общества и снижение благосостояния значительной части населения делают все более актуальной жилищную проблему.

    На  важность и актуальность этого вопроса  указывает тот факт, что само государство  – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

    Не  все благополучно и с вопросом права собственности на жилое  помещение. Сейчас, когда с введением  института права собственности  на жилое помещение, граждане и юридические  лица получили возможность совершать  сделки с жилыми помещениями, значительно  активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, отдают в залог, дарят жилье, и  ввиду того, что вопрос права собственности  на жилое помещение,  не урегулирован должным образом, люди очень часто  попадают в достаточно сложные и  неразрешимые ситуации.

    Цель  работы – рассмотреть нормы, посвященные  праву собственности на жилое  и нежилое помещение и на основе сделанных выводов попытаться сформулировать свои предложения по совершенствованию законодательства.

    Жилые помещения

    Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых  помещений:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

    Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

    Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного  объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения  как изолированного помещения, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения  отличается от понятия жилого помещения  как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что  есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного  проживания граждан, к которым относятся  жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для  временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе. Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства.

    Жилые помещения в совокупности образуют определенный жилищный фонд. В новом Кодексе разграничение произведено по двум критериям (ст. 19 ЖК РФ). По форме собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. В зависимости от целей использования образуется жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма), специализированный жилищный фонд (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, предназначенные для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, и для социальной защиты отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам и используемые для проживания граждан) и жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо по иным договорам предоставлены в пользование). Первые два из них предполагают принадлежность жилых помещений государственному и муниципальному жилищному фонду, индивидуальный жилищный фонд - принадлежность жилых помещений частным лицам, фонд коммерческого использования включает жилые помещения различных собственников. 
 

    Содержание  права собственности  на жилое помещение 

    В части 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим  ему на праве собственности жилым  помещением в соответствии с его  назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст. 288 ГК РФ содержание права  собственности на жилое помещение  также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в  соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение  двумя категориями: назначением  жилого помещения и пределами  его использования.

    Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых  прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория "пределы использования" жилого помещения не получила специальной  характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 Гражданского кодекса РФ "Пределы осуществления гражданских прав", из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

    Категория "пределы" осуществления субъективного  права подвергалась исследованию многими  известными правоведами. В юридической  литературе отмечается, что пределы  осуществления субъективных гражданских  прав - это очерченные законом границы  деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав. 

    Таким образом, можно сделать вывод, что  пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и  распоряжения жилым помещением. Кроме  того, по всей видимости, категория "пределы  использования" должна пониматься в  широком смысле, т.е. как пределы  осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования  вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления  перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое  помещение и т.п. 

    Права и обязанности  собственника жилого помещения 

    Права собственника можно классифицировать следующим образом.

    1. Собственник жилого помещения  может использовать его для  личного проживания и проживания  членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать  жилые помещения для проживания  другим лицам на основании  договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ  конкретизирует это положение:  жилое помещение может быть  предоставлено другому гражданину  на основании договора найма,  договора безвозмездного пользования  или на ином законном основании,  а также юридическому лицу  на основании договора аренды  или на ином законном основании  (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные  на передачу жилого помещения  в пользование другим лицам,  регулируются ГК РФ, в частности,  гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс  не очерчивает круг сделок  только тремя предусмотренными  договорами и разрешает пользование  жилыми помещениями на других  законных основаниях. К ним можно  отнести проживание опекуна в  жилом помещении подопечного. 

    2. Допускается использование собственником  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности  и индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в  нем на законных основаниях  гражданами, если это не нарушает  прав и законных интересов  граждан, а также требований, которым  должно отвечать жилое помещение  (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ  не закрепляет такого правила.  Однако уже на момент принятия  ЖК РФ в некоторых законах  разрешалось осуществлять профессиональную  и предпринимательскую деятельность  в принадлежащем жилом помещении  без предварительного перевода  в нежилое.

    Законодатель  несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление  профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление  отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий  вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов  других граждан.

    Таким образом, индивидуальный предприниматель  вправе открыть свой офис в жилом  помещении, а юридическое лицо сделать  этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели  вместо создания юридического лица будут  осуществлять свою деятельность под  статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых  помещениях.

    3. Собственнику разрешено провести  переустройство и перепланировку  жилого помещения. Впервые в  Жилищном кодексе появилась специальная  глава "Переустройство и перепланировка  жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая  детально регламентирует основания  и порядок проведения переустройства  и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании.

    Переустройство  и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие  последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным  переустройством и перепланировкой  понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее  состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.