Право собственности на объекты недвижимости

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется  также государственная регистрация  договоров о долевом участии  в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  (ст. 25.1 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимость).

Таким образом, соответствующие  договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого  имущества при совершении соответствующих  сделок должны учитывать указанные  требования закона, так как при  отсутствии государственной регистрации  эти сделки признаются недействительными  либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

В соответствии со ст. 9 Конституции  РФ земля и другие природные ресурсы  могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли  и других природных ресурсов устанавливается  в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном  зонировании, кадастровом учете  земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о  порядке предоставления и изъятия  этих объектов у собственников).

Объектами права частной  собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко  обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного  фонда, обособленные водные объекты). В  отношении всех объектов недвижимости ведется государственный кадастровый  учет. Кадастровый учет земельных  участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном  кадастре" Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.

Указанное Агентство должно также создать и вести единый государственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с этим, кадастровый  учет водных объектов ведется Федеральным  агентством водных ресурсов.

Согласно Водному кодексу  в частной собственности могут  находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие  по площади непроточные искусственные  водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности  на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В  соответствии со ст. 31 Водного кодекса  понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в  них вода находится в состоянии  непрерывного движения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные участки  регулируются гл. 17 ГК "Право собственности  и другие вещные права на землю", Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных  ресурсах.

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Для каждой из указанных  категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с  зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные  участки по целевому назначению. Пользование  земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может  быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного  производства либо жилищного или  иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).

Особенности правового режима земель и других природных ресурсов помимо Земельного кодекса могут  содержаться в отраслевом законодательстве. Например, в отношении земель сельскохозяйственного  назначения применяется Федеральный  закон от 24 июля 2002 г. "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения (ред. от 08.05.2009), в отношении участков лесного фонда - Лесной кодекс, в  отношении обособленных водных объектов - Водный кодекс. Существенное влияние  на права собственников земельных  участков оказывает законодательство о градостроительстве. В частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса (ред. от 27.07.2010).

Собственники должны также  исполнять обязанности и соблюдать  ограничения, установленные законодательством  об охране природных ресурсов и окружающей среды, а также законодательством  об особо охраняемых природных территориях, если их участок оказался включенным в состав таких территорий.

Жилые помещения могут  находиться в собственности граждан  и юридических лиц без каких-либо ограничений по их количеству, площади  и стоимости. В соответствии с  п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым  признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Право собственности на жилые помещения, как и на любое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Регистрируются и договоры купли-продажи жилых помещений, дарения, ренты (если по условиям договора осуществляется отчуждение жилого помещения), доверительного управления и ипотеки, а также договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных жилых помещений.

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной  регистрации и заключается в  простой письменной форме (ст. 674 ГК).

Все жилые помещения предназначены  исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин - собственник жилого помещения  может использовать его для личного  проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое  лицо или гражданин) вправе сдавать  жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования  только для проживания граждан.

Запрещено размещать в  жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых  домах, однако только после того, как  непосредственно занимаемые ими  помещения будут переведены в  нежилой фонд. Перевод помещений  из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать права  и законные интересы соседей, правила  пользования жилыми помещениями, а  также правила содержания общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса).

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены  также особые права и обязанности  членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они  имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи  носило настолько самостоятельный  характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило  к тому, что в случае продажи  квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще  и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время  в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу прекращает право пользования  жилым помещением членами семьи  бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее  время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи  собственника имеют права пользования  наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с  ним. Члены семьи, так же как и  собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность  по обязательствам, вытекающим из пользования  жилым помещением. Члены семьи  могут требовать устранения нарушения  их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено  соглашением между ним и членами  его семьи.

Действующим законодательством  установлены особенности в правовом режиме права собственности на имущество  в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме принадлежит  также доля в праве собственности  на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества  в многоквартирном доме назывался "кондоминиум". В Жилищном кодексе  данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном  доме относятся общие помещения  дома, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и  т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник  квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а  также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права  собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязанности собственников  на общее имущество в многоквартирном  доме, в том числе в отношении  управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.

Собственники квартир  в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Право собственности на землю - это собственность на высоко социально  и хозяйственно значимое материальное благо (землю), которое, наряду с ГК РФ, регулируется особой отраслью законодательства - Земельным кодексом, другими земельными законами.

Собственность на жилое помещение - это собственность на высоко социально  и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной  отраслью законодательства - жилищным правом.

В контрольной работе по курсу «Экономика недвижимости»  были рассмотрены вопросы, связанные  с понятием права собственности, право собственности на землю и жилое помещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1 Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 108

2 Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1  "О недрах"(ред. от 26.07.2010)

3 Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 49

4 Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ  "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ред. от 30.10.2009)

5 Грудцына Л.Ю/Под ред. Спектора А.А.М.: Юстицинформ, 2009. – С. 97

6 Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 132