Понятие недвижимости и сделок с ней в гражданском праве РФ

 

Кафедра		Государственных и гражданско-правовых дисциплин
		(наименование кафедры)
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
(ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА)
студентки 5 курса отделения  юриспруденции факультета заочного обучения
(фамилия, имя, отчество)
по специальности			«Юриспруденция»
			(наименование специальности)
Тема:	«Понятие недвижимости и сделок с ней  в гражданском праве РФ»
«Допущено к защите»						Руководитель
Заведующий кафедрой
						(уч. степень, звание, инициалы и фамилия)
(уч. степень, звание, инициалы  и фамилия)
«___» _____________2012 г.						«___» _____________2012 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА-2012

 

 

 

 

	ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение		3
Глава 1. Недвижимость как объект правового  регулирования
1.1	Понятие, недвижимого  имущества и особенность правового режима	7
1.2	Классификация объектов недвижимости	12
1.3	Предприятие как имущественный  комплекс	18
Глава 2. Государственная регистрация  и проблемы правового регулирования
2.1	Право собственности  на недвижимость	24
2.2	Сделки с объектами  недвижимости	31
2.3	Органы государственной  регистрации и порядок осуществления  регистрации недвижимости	41
Глава 3. Особенности  отдельных  сделок с   недвижимостью
3.1	Купля-продажа недвижимого  имущества	55
3.2	Продажа земельных участков	61
3.3	Особенности продажи  жилых помещений	63
3.4	Особенности продажи  доли в праве собственности на недвижимое имущество	65
Заключение		67
Библиографический список		70
Приложение		72

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Гражданским кодексом РФ 1994 г. были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости, которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других.

Однако практика применения Кодекса  и других нормативных правовых актов  показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс

наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных  видов сделок с определенными  объектами недвижимого имущества.

              31 января 1998 г. вступил в силу  Федеральный закон от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Основной  идеей данного Закона является  гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения "прозрачности" рынка недвижимости. В соответствии с указанным Законом во всех регионах Российской Федерации создаются новые органы государственной власти учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). Учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст.2 Федерального закона только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости учреждения юстиции осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества

Настоящее исследование состоит из 3 глав: " «Недвижимость как объект правового регулирования", "Государственная регистрация и проблемы правового регулирования", "Особенности отдельных сделок с недвижимостью". Данная структура исследования основана на всестороннем охвате теоретической базы широкого спектра гражданско-правовых отношений с недвижимостью. В Главе 1 дается общее понятие и классификация недвижимого имущества, а также источники правового регулирования данного вида правоотношений. В Главе 2 рассматриваем государственную регистрацию и проблемы правового регулирования, оформление сделок и право собственности на недвижимое имущество. При этом дается краткая характеристика сделок с недвижимостью. В Главе 3 исследуем отдельные сделки с недвижимостью.

Выделение в отдельную главу  порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновано степенью важности данного правового действия как для собственника либо владельца недвижимого имущества, так и для других сторон и третьих лиц. Теоретические аспекты данной проблемы имеют значение для всего института недвижимости, поскольку именно с фактом государственной регистрации связано как возникновение, так и изменение либо прекращение прав на недвижимость.

Источниками данного исследования являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный  Кодекс РФ, законы Российской Федерации, нормативные акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также анализ судебной практики по конкретным гражданским делам, связанным с отношениями с недвижимостью.

Дипломное исследование опирается  на теоретическую базу, изложенную в учебных изданиях по курсам " Теория права и государства ", "Гражданское право" а также в юридической литературе и периодических изданиях. Кроме того использованы обзоры судебной практики по гражданским делам на уровне Верховного Суда Российской Федерации и судов, дан сравнительный анализ некоторых гражданско-правовых аспектов регулирования отношений недвижимости в российском и зарубежном законодательстве.

Основная цель  исследования: формирование собственной концепции правового  статуса недвижимости и правового  регулирования сделок с недвижимостью на основе: систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы в данной области; анализа практики реализации нормативной базы применительно к наиболее проблемным сделкам с недвижимым имуществом; а также разработка на основании полученных выводов рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в области определения правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с ней, способствующих установлению единой практики государственной регистрации рассматриваемых видов сделок.

   Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:

• рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии, раскрытие особенностей его правового режима; исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового режима недвижимого имущества; раскрытие актуальных задач и основных направлений развития государственной регистрации прав и сделок; разработка перечня документов, единого для всех учреждений юстиции Российской Федерации, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью;
• обоснование правового статуса предприятия как объекта права применительно к сделке купли-продажи предприятия; определение предприятия как сложного предмета договора купли-продажи, разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью упорядочения употребления термина «предприятие»;
• исследование механизма аренды объектов недвижимого имущества и разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью устранения правовых коллизий; проведение правового анализа норм федерального законодательства и актов субъектов Российской Федерации в области государственной регистрации краткосрочного договора аренды и разработка рекомендаций по устранению возникших правовых коллизий; рассмотрение необходимости распространения режима совершения сделок со зданиями и сооружениями на сделки с нежилыми помещениями.

Объектом исследования дипломной  работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения  отнесения к объектам недвижимости предметов материального мира, а  также по поводу государственной  регистрации недвижимого имущества.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрации недвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу работы составляют современные  методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя десяти параграфов, заключения и библиографического списка.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданских  правоотношений, поэтому развитое гражданское  законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию сделок с недвижимостью. Государство, в силу особой социальной ценности этих объектов, стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.

Перечень объектов недвижимости приведен в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Рынок недвижимости в России только складывается. Здесь он представляет собой рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок  ценных бумаг на недвижимость. Например, рынок жилых помещений предусматривает  как продажу, так аренду и эксплуатацию данных объектов. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д. Соответственно, он развит значительно больше, чем рынок земельных участков и рынок ценных бумаг.

 

 

Глава 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

 

1.1. Понятие  недвижимого имущества и особенность  правового режима.

 

«Недвижимое имущество – это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.  В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.