Понятие недвижимости и сделок с ней в гражданском праве РФ

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством  установленного порядка регистрации  договоров купли-продажи, право собственности  у покупателя возникает с момента  внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами государственной  регистрации сделки с объектами  недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

С началом 2000 года завершился первый и самый сложный этап в  становлении отечественной системы  госрегистрации прав на недвижимость. Соответствующие учреждения юстиции действуют в 84 субъектах РФ (кроме Эвенкийского, Чукотского, Ненецкого и Усть-Ордынского автономных округов, а также Чеченской Республики). В целом по России 1375 их филиалов и представительств, где работают 11077 чел., в том числе 2083 регистратора прав.

Учреждения юстиции по регистрации  прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного  федерального органа исполнительной власти - Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.   

Органы власти субъектов РФ могут  принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные  органы возлагается правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок их правовое сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется на платной основе в размерах, установленных субъектами РФ.

Регистрационная процедура начинается с приема документов на государственную  регистрацию прав регистратором  от заявителя (или представителя такового).

Для регистрации прав (обременении  прав, сделок) предоставляются следующие  документы:

1) заявление о государственной регистрации права и(или) сделки в произвольной форме, но с обязательным указанием необходимой регистратору информации о заявителе и заявляемом им праве и(или) сделке;

2) правоустанавливающий документ, соответствующий, помимо всего прочего, формальным требованиям Закона:

а) акты, изданные органами государственной  власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в  порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

б) договоры и другие сделки в отношении  объектов недвижимости, совершенные  в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления  приватизации на момент ее совершения;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные решения;

е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимости, выданные уполномоченными  органами государственной власти в  порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;

ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте передачи на момент ее совершения;

з) приложения к правоустанавливающему документу, например, план земельного участка, участка недр и(или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

3) документ об оплате регистрации,- услуг ГУ ГБР и госпошлины (в случаях, установленных законом);

4) документ, удостоверяющий личность заявителя, его ксерокопия, нотариально удостоверенный перевод документов, удостоверяющих личность, исполненных на иностранном языке.

Полномочия представителя юридического лица подтверждаются следующими документами:

- подлинником или нотариально заверенной копией учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;

- нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

- уведомлением (справкой) налоговой инспекции о том, что юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции (с указанием идентификационного налогового номера), либо нотариально удостоверенной копией карты о постановке на налоговый учет, выданной (оформленной) не позднее, чем за два месяца до обращения в бюро;

- протоколом об избрании или приказом о назначении на должность руководителя, имеющего право в силу закона, устава, положения действовать от имени юридического лица без доверенности;

- доверенностью, подписанной руководителем и скрепленной печатью юридического лица.

В доверенности, выдаваемой от имени  юридического лица, должна быть указана  дата ее совершения, четко определены полномочия представителя. Доверенность, выданная на заключение сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Доверенность, удостоверенная нотариально на территории Санкт-Петербурга, должна быть выполнена на специальном защищенном бланке.

Полномочия представителя юридического лица, действующего по доверенности от имени правообладателя - физического либо юридического лица, подтверждаются:

1) доверенностью, выдаваемой юридическим лицом, для осуществления действий от имени и в интересах доверителей, которая должна быть нотариально удостоверена;

2) основной доверенностью, выдаваемой юридическому лицу;

3) нотариально удостоверенной копией устава юридического лица и документами, подтверждающими полномочия представителя;

4) нотариально удостоверенной копией лицензии на осуществление риэлтерской деятельности, выданной или зарегистрированной уполномоченным органом Санкт-Петербурга.

В случае сомнений в отношении правомерности  предоставленных документов регистратор  может обратиться в правоохранительные органы, в ЖЭКи и другие учреждения для проведения проверки. Ответ вышеперечисленными органами предоставляется в 10-дневный срок.

Если при проведении юридической  экспертизы возникают замечания, которые  можно и нужно устранить, заявителю  предоставляется право в месячный срок (по письменному заявлению - в срок до трех месяцев) привести весь комплект документов в соответствие с указанными требованиями. При этом государственная регистрация прав приостанавливается.

Регистрация может быть приостановлена и на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления. В этом случае регистрация может быть приостановлена не более, чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация приостанавливается на основании  определения или решения суда, что сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Отказ в государственной  регистрации возможен в случаях, когда:

1) право на объект недвижимости не подлежит государственной регистрации;

с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

2) акт органа власти о предоставлении прав на объект недвижимости признан недействительным с момента его издания;

3) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

4) документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законов;

Документ составлен без указания лицом определенных условий, ограничивающих его права;

- правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости;

- присутствуют технические ошибки в записях документов. Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

При отказе в государственной регистрации  прав заявителю в письменной форме  в срок не более пяти дней после  окончания срока, установленного для  рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В случае, если при регистрации  прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) - возникновение, переход или прекращение такового — и(или) сделка считаются зарегистрированными.

Государственная регистрация возникновения  и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК  С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

1. Купля – продажа недвижимого имущества

 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической  природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.¹⁰

Право собственности  на вновь построенные (созданные) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты  подлежит обязательной государственной  регистрации, после которой указанные  объекты приобретают статус недвижимого  имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.