Общие положения о договоре подряда

Основными видами договора являются бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ.

Работа  по договору подряда осуществляется за риск подрядчика, который заключается  в том, что риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки  несет подрядчик.

Договор строительного подряда: основные положения

От того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора строительного подряда, зависит степень правовой защищенности его участников.

Договор строительного подряда, как  и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических  характеристик, знание которых позволяет  получить представление о структуре  правоотношений его участников.

Понятие договора строительного подряда  раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Договор строительного подряда  заключается на строительство или  реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также  на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного  подряда применяются также к  работам по капитальному ремонту  зданий и сооружений, если иное не предусмотрено  договором. В случаях, предусмотренных  договором, подрядчик принимает  на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Необходимо обратить внимание, что  когда по договору строительного  подряда выполняются работы для  удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются  правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Источники правового регулирования

Правовые отношения в сфере  строительной деятельности преимущественно регулируются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.

Кроме ГК РФ, к источникам правового  регулирования отношений в сфере  капитального строительства относятся  и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них  занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных  вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный  и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда  применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.

Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном  уровне, в области организации  строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы.

Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании  договора строительного подряда  применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.

Элементы договора

К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.

- стороны. Сторонами договора  строительного подряда являются  заказчик и подрядчик. В роли  заказчика могут выступать любые  физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми  средствами. В качестве подрядчика  могут выступать подрядная организация-генподрядчик  или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные  и проектно-строительные организации,  независимо от форм собственности,  а также индивидуальные предприниматели.

Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор  подряда на строительство или  реконструкцию объектов с подрядной  организацией–генеральным подрядчиком или прямой договор со специализированной компанией.

Если из закона или договора подряда  не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в  договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. (п. 1 ст. 706 ГК РФ) В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. При этом генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено договором. При этом с согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Как правило, субподрядчики  выполняют комплексы специальных  строительно-монтажных работ.

Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»

- иные субъекты. Кроме сторон  в правоотношениях строительного  подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвесторы. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты.Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.

В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.

- предмет и объект договора. Предметом договора строительного  подряда, является как сам процесс  выполнения работы, так и ее  овеществленный результат. В соответствии  с действующим законодательством  отсутствие или нечеткое определение  в тексте договора условия  о предмете является первым  из оснований, по которому можно  считать договор незаключенным.  Причем это не зависит от  того, насколько полно будут урегулированы  сторонами все остальные условия  договора.

Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного  подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:

• наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);
• характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утверж- ден проект);
• перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Целесообразно, давая  характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта  может помочь в случае, если возникнет  спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т. п.

Характеристика предмета договора более подробно излагается в технической  документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным.

- форма. Форма договора строительного  подряда специально не регламентируется  гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим  правилам оформления сделок (ст. 158 —161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность ( ст. 162 ГК РФ).

По соглашению сторон, договор строительного  подряда может быть удостоверен  нотариально путем совершения удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершать  такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон,

влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор  считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ).

В условиях обычного делового оборота  договор строительного подряда  заключается сторонами в простой  письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор  целесообразно составить с включением в него подробного перечня прав и обязанностей сторон.

В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие  договоры, к которым, однако, прилагались  особые условия с пространным  описанием взаи- мных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

Какого-либо обязательного для  сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его  составлении используются примерные  формы договоров строительного  подряда, рекомендованные для отдельных  видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны  могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению  договоров подряда на строительство  в Российской Федерации. Для отношений  с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия  договоров о строительстве, разработанные  Международной федерацией инженеров-консультантов.