Общая собственность

        Внутренние  отношения сособственников различаются,  в основном,  в зависимости от  вида  общей собственности и соглашений  между участниками.  В ГК РФ  предусмотрены   два вида  общей собственности:

• долевая;
• совместная.

         При   долевой  собственности,  каждому из  сособственников принадлежит в праве собственности заранее определенная  доля  (часть).  Эта  доля  может  быть  равной  или  неравной  по  отношению  к  долям  других  собственников.  Если  в  законе,  договоре  или  другом  акте,  на  основании  которых  установлена  общая  собственность,  нет   определение  долей  каждого  из  сособственников,  предполагается,  что  каждому  принадлежит  равное  право  на  общее  имущество,  их  доли  предполагаются  равными.  Такое  предположение  может   быть  отвергнуто иными доказательствами,  например  условиями брачного  договора  или другого соглашения  сторон.

       В  общей  собственности   иногда  различают :

1 реальные  доли;

2  идеальные   доли.

Реальными  называются  доли,  которые индивидуализированы  в  натуре,  например  часть  занимаемой  жилой  площади  на  общей  даче.

Идеальные доли,  которые определены  путем соотношения части и целого,  выраженного в виде  дроби,  например  ½  доли  в  праве  на  общую   автомашину.

        Однако  существо  права  общей   собственности  при  этом  не  изменяется,  каждый  сособственник   остается  участником  общей  собственности. Если  часть  дома  погибла,  право  на  возмещение  убытков  имеют  все  сособственники,  а  ее  участник,  лишенный  возможности  пользоваться  выделенным  ему  жилым  помещением,  вправе  претендовать  на  часть  оставшейся  общей собственности.  Из  этого следует,  что при долевой собственности каждому собственнику  принадлежит часть -  доля   в праве собственности на  общее имущество,  а  не  реальная  доля  в  материальном  объекте.  Это  положение  закреплено  в ст.  244  ГК РФ,  где сказано,  что при долевой собственности доля  каждого из  сособственника  определяется  в праве собственности.

         Судебная  практика  и  раньше  исходила  из  положения  о   принадлежности  участникам  общей  собственности  доли  в  праве  собственности.  Размер  долей  имеет  большое  значение  для  определения  внутренних   взаимоотношений  сторон.  Все  расходы  по  содержанию  общего  имущества  распределяется,  как  правело,  между  сособственниками  соответственно  их  долям.  Это означает,  что   каждый  участник  общей долевой собственности обязан  соразмерно  своей доле  участвовать   в уплате  налогов,   сборов,   и иных  платежей  по  своему  имуществу,  а также в расходах  и издержках  по  его содержанию  и сохранению,  если,  конечно соглашением между ними  не  установлено иное. Таким же  образом распределяются  и доходы,  продукция,  плоды  от  использования общей собственности.  Если  соглашением участников  общей собственности  не  предусмотрено  иное,   плоды,  продукция  и  доходы  от   использования  имущества,  находящееся  в  общей  долевой  собственности,  поступают  в  состав  общего  имущества,  и  последующее  распределение  плодов,  продукции  и  доходов  осуществляется  соразмерно  долям  участников  в  общей  собственности.

          При   совместной  собственности  ее  участники  тоже  имеют  доли,  но  размеры  долей  в  общем имуществе заранее не  определены.  Они определяются   лишь  при прекращении  отношений общей собственности или при выделе  участника.  Такой режим имущества осуществляет,  как правело,  в отношении имущества супругов,  нажитого  в браке (законный  режим).  Каждый  из  супругов  имеет равное  с другим  право владеть  пользоваться   и   распоряжаться  общий  совместным   имуществом.  Необходимость  совместной  собственности   обусловлена  тесными  личными  связями   ее  участников  и  имеет  то  основное  преимущественно,  что  при  распоряжении  общим  имуществом  согласие  другого  участника   предполагается  ( ст.  253  ГК РФ).  Это правело облегчает совершение  сделок,  в частности,  супругами в случае,  если  второй   супруг  отсутствует.  Исключение  из  него  могут быть  установлены законом или договором.

         Ранее  совместная  собственность   устанавливалась   законом   в  императивном  порядке   для  общей  собственности.  Теперь  в  соответствии  со  ст.244  ГК РФ  по  соглашению  участников  совместной  собственности,  а  при  не достижении  согласия  по  решению  суда  на  общее  имущество   может  быть  установлена  долевая  собственность.  Между  супругами  эти  вопросы  могут  решаться  в  брачном  договоре,  заключенном  ими перед вступлением в брак   или во  время   брака (ст.  40 СК РФ ).  От  усмотрения  участников  зависит  и  определение  вида  общей  собственности  в  крестьянском  (фермерском )  хозяйстве,   а  также  в  приватизированной  квартире.  Однако  если  законном  для  конкретных  правоотношений  определена  долевая  собственность,  участники  не  могут  устанавливать  на  общее  имущество   совместную  собственность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5.   Права  общей  долевой  собственности.

1.  Понятие  права    общей  собственности.

               В  объективном   смысле  право   общей  долевой  собственности -  это совокупность  правовых  норм,  регулирующих  отношения по  принадлежности  составляющего единое  целое имущества ( например  жилого дома )   одновременно  нескольким  лицам (например  нескольким  наследникам собственника  жилого  дома )  в  определенных  долях.

               В  субъективном  смысле  право  общей  долевой  собственности -  это  право  двух  и  более  лиц  сообща  по  своему  усмотрению  владеть,  пользоваться  и  распоряжаться  принадлежащим  им  в  определенных  долях имуществом,  составляющим  единое  целое.

2.  Основания  возникновения   права  общей   долевой  собственности.

            Право  общей  долевой  собственности возникает на  основании различных юридических фактов.  В   большинстве случаев это  совершение  несколькими  лицами  гражданско-правовых  сделок,  прежде  всего купли-продажи   и договоров о совместной  деятельности (создание   простого  товарищества ),  изготовление  или создания  ими новой неделимой вещи,  наследования  неделимой  вещи  несколькими  лицами.  В  состав  общего  имущества  поступают  также  плоды,  продукция  и  доходы  от  использования  имущества,  находящегося  в  общей  собственности,  которые  распределяются   между  участниками  долевой  собственности  соразмерно  их   долям,  если  иное  не  предусмотрено  соглашением  между  ними.

3. Определение  долей   в  праве   долевой  собственности.

          Если  размер  долей  участников  долевой  собственности  не  может  быть  определен  на  основании  закона  и  не  установлен  соглашением  всех  ее  участников,  доли  считаются  равными  ( п.1 ст.  245  ГК РФ ).

           Если  один  из  участников  долевой  собственности  осуществит  за  свой  счет  с  соблюдением   установленного  порядка  использования   общего  имущества  неотделимые  улучшения,  он  имеет  право  на  соответствующее  увеличения  своей  доли  в  праве  на  общее  имущество  (  п.3  ст.245  ГК РФ  ).  Так,  в случае  увеличения  одним из  сособственника  с соблюдением установленных правел  за свой  счет  полезной  площади  жилого дома  доля  в  праве  общей  собственности на  дом  и  порядок  пользования  помещениями  подлежат  соответствующему  изменению  по   требованию  этого  сособственника.  Но  проведения  одним  из  сособственником  капитального  ремонта жилого  дома,  не  связанного  с увеличением полезной  площади, не  влечет  изменения долей; этот  сособственник вправе лишь  требовать от других сособственников   возмещения  части  понесенных им  расходов.

6.  Особенности   осуществления права   общей   долевой собственности. 

        При долевой собственности владение,  пользование и распоряжение  всем  имуществом,  находящегося   в долевой   собственности,  осуществляется  по  согласию  всех  участников.  Решение по  большинству голосов к этим  отношениям  не  применимо.   Не зависимо    от  величины   долей правомочия  собственников,  как правело,  равны  и осуществляются  по  общему  согласию.  При   не достижении   согласия  каждый  собственник вправе  обратится  в  суд.  В  случае  неразрешимых  разногласий  общая  собственность  может  быть  прекращена  на  основе  выдела  или  раздела.

         Каждый  участник  общей  собственности   вправе  владеть  и  пользоваться  причитающейся  ему  часть общего  имущества,  соразмерной его доле  в  праве  собственности.  Если  это  не осуществимо, собственник,  который  пользуется  меньшей  долей,  имеет  право  получить  от  других  участников,  владеющих  и  пользующихся  этим  имуществом, денежную  или  иную  компенсацию.  При  разрешении  таких  споров  в  суде  учитывается  фактически  сложившийся  порядок  пользования  имуществом,  который  может  и  не  соответствовать   долям  в  праве  общей  собственности.  Если  при  общей  собственности  на жилой дом в пользование одного  участника передается   помещение большее по  размеру,  чем причитающееся на  его долю,  с него  по  требованию  других  сособственников может быть  взыскана  плата за  пользование частью  помещения,  превышающего  его  долю.  При общей собственности на  жилой дом помещения,  как правело,  распределяется  в натуре  между участниками в постоянное   пользование.  Каждый  владелиц  самостоятельно  содержит  и по  своему  усмотрению  пользуется  выделенной  ему  частью.  Участники  общей  собственности  могут  пересмотреть  доли   и  распределить  имущество  в   зависимости  от  вклада  каждого  из  них  в  увеличение  общего  имущества  или  по  другим  основаниям.   Если  согласие  между  ними   не  достигнуто,  суд  вправе  по  просьбе  истца  определить  порядок  пользования  жилым  помещением.

          Распоряжение  имуществом,  находящегося  в  общей  долевой  собственности,  тоже  осуществляется  по  согласию  всех  ее  участников.  Однако  каждый общей долевой собственности может самостоятельно,  по  своему   усмотрению  распорядится  причитающейся ему долей: 

• продать  ее;
• подарить;
• заложить;
• завещать и т.п.

                 При    этом  закон  защищает  интересы  других  участников   общей  собственности  предоставлением  им  при  продаже   преимущественного  права  ее  покупки  по  цене,  за  которую  она  продается,  и  на  прочих  равных  условиях,  например  с отсрочкой   или рассрочкой   платежа.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7.   Отчуждение  доли  сособственником,  преимущественное  право  покупки  его  доли.

         Каждый  участник  долевой  собственности   вправе  по   своему  усмотрению  продать,  подарить,  завещать  свою  долю  либо  распорядится  ее  иным  образом.    Однако  при  этом  необходимо  соблюдение  некоторых правел.

         Порядок  обеспечения  преимущественного   право  приобретения  доли  участниками  общей  собственности   подробно  урегулирован  в  ст.250  ГК РФ.  Продавец  доли  должен  известить  в  письменной  форме  других  участников  о  намеренье  продать  свою  долю  постороннему  лицу  с  указание  цены  и  других  условий  продажи.  Если  остальные  участники  долевой  собственности  откажутся  от  покупки  или  приобретут  продаваемую  долу  в  праве  собственности  на  недвижимое  имущество  в  течении  месяца,  а в  отношении  движимого имущества-  в  течении  десяти  дней  со  дня  извещения,  продавец   вправе  подать  свою  долю  любому  лицу.  При этом  все участники общей собственности имеют одинаковое  право  на  преимущественное  приобретение   доли,  и  в  случае  спора  преимущества  имеет  тот  кто  заключит  договор  первым.  Право преимущественной  покупки  доли  в  общей  собственности  является  личным  правом,  основанным  на  праве  общей  собственности,  и потому  уступка данного права другим  лицам не  допускается.  Преимущественное  право покупки не  применяется  при  продаже  доли  с  публичных  торгов,  так  как  в  этом  случае  продажная  цена  доли  определяется  на  аукционе   и  заранее  неизвестна.

        В случае  продажи доли  с нарушением  преимущественного права покупки любой  другой  участник  долевой  собственности  может  требовать  через  суд  признания  договора  с  третьим   лицом   недействительным   и перевода  на  него  прав  и обязанностей  покупателя.  Это право ограничено  сроком  в три месяца.

           Нужно  признать,  что,  поскольку   преимущественное   право  покупки   предполагает  приобретение  доли  участником  общей  собственности   на прочих  равных  условиях ( ст.250 ГК РФ )  с другим  лицом,  которому   продавец  первоначально предполагал ее  уступить,  на  практике  осуществление данного права часто вызывает  трудности,  тем более,  что стороны могут договориться  об  оформлении  вместо  договора  купли-продажи договор  дарения.   В  ГК РФ  содержится  положение  о  том,  что  правела  о   преимущественном  праве  покупки  доли   применяются  также  при  отчуждении  доли  по  договору  мены ( п. 5  ст. 250  ГК РФ. ).  В этом  случае  участнику  общей  собственности  нужно  будет  взять  на  себя  све  обязанности  по  предоставлению  равноценного  имущества,  предусмотренного  по  договору  мены  с  третьим  лицом.  Это, естественно,  еще  более  затруднит,  если  не  сделает  неосуществимым,  преимущественное  право  приобретения  доли  в  общей  собственности.  При  заключении  других  договоров, таких как дарения,  ренты,  аренды,  преимущественное  право собственников на  приобретение  доли  в общей собственности не  предусмотрено.