Обмен жилыми помещениями

  Впоследствии  собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

  В результате неоднократного рассмотрения данного дела иск прокуратуры  был удовлетворен*(4).

  В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены  ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности. Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

  На  данный момент, нормы, подобные предусмотренные  в ч. 2 ст. 20 Основ, в настоящем Жилищном Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

  Таким образом можно сделать следующие  выводы об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма:

  1) допускается только на жилое  помещение, предоставленное по  договору социального найма. Иначе  говоря, по общему правилу не  допускается обмен жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, например, на  жилое помещение, принадлежащее  гражданину на праве частной  собственности;

  2) допускается и в случаях, когда  обмениваемые жилые помещения  (предоставленные по договору  социального найма) находятся  в одном населенном пункте (так  называемый внутригородской обмен)  и даже в одном жилом доме, так и в случаях, когда жилые  помещения расположены в разных  домах и даже в разных населенных  пунктах (так называемый междугородний  обмен). Не играет роли, что дома  расположены в различных субъектах  РФ, главное, чтобы они находились  на территории РФ (за исключением  случаев, когда федеральными законами  та или иная часть территории РФ отнесена к закрытым территориям по соображениям государственной безопасности, обороны и т.п.);

  3) может иметь место как между  двумя нанимателями таких жилых  помещений, так и в случаях,  когда число участников сделки  более двух. Иначе говоря, обмен  осуществляется без ограничения  количества его участников;

  4) осуществляется в той мере, в  какой:

  а) соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК (о необходимости иметь письменное согласие всех членов семьи и наймодателя, соблюдать учетную норму общей площади, приходящейся на одного члена семьи, и т.д.);

  б) отсутствуют условия, при которых  обмен жилыми помещениями между  нанимателями данных жилых помещений  по договорам социального найма  не допускается ³;

  в) не нарушен порядок оформления обмена жилыми помещениями;

  5) может быть признан недействительным  в судебном порядке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  _______________________________________________________

  ³Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2005 г.

  Глава 2. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма 

  ЖК  1983 г. и Основы детально не регламентировали порядок обмена жилыми помещениями. По этому поводу в ЖК 1983 г. имелась лишь бланкетная норма, разрешающая регулирование указанных отношений законами и подзаконными правовыми актами. Кодекс подобных отсылок не содержит, но при этом в ст. 74 сам вводит правила, устанавливающие порядок осуществления такого обмена и его оформление. Эти правила можно рассматривать в качестве новеллы.

  Предметом договора обмена выступают жилые  помещения. Опираясь на ранее действовавшие  жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает  требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и  размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или  меньшего размера, при этом никакой  доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных  норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно  ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания  для постановки на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  после совершения обмена.

  При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается  договор об обмене соответствующих  жилых помещений (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

  Помимо  согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 Кодекса необходимо получить также письменное согласие соответствующих  наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в  даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда  обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса). Однако в любом  случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным  гл. 25 ГПК РФ.

  Момент  вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства новый Кодекс не оперирует такой категорией, как "ордер", и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).

  Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления  такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых  помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими  согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и  письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает  с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма  жилого помещения, предоставляемого в  результате обмена. Представляется, что  в качестве указанных юридических  оснований в равной мере приемлемы  как подлинники соответствую-

  __________________________________

  М.Ю. Тихомиров. Документы  для приобретения и защиты прав на жилые и нежилые  помещения - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

  -щих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии.

  Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма  в течение 10 рабочих дней со дня  обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и  письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного  обмена.  

 

  

  Глава 3. Отличия договора мены от обмена жилыми помещениями

 

  

 

  

  Глава 4. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

  В статье 73 ЖК РФ содержится исчерпывающий  перечень условий, при которых обмен  жилых помещений между нанимателями данных помещений по договорам социального  найма не допускается. К ним следует  отнести и споры о пользовании  жилым помещением между нанимателем  и членами его семьи. В этом случае обмен можно будет производить  только после его завершения. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной  власти и местного самоуправления (т.е. наймодателями) устанавливаться не могут.

    Условия, при которых обмен  жилыми помещениями между нанимателями  данных помещений по договорам  социального найма не допускается

  Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального  найма не допускается в случае, если:

  1) к нанимателю обмениваемого жилого  помещения предъявлен иск о  расторжении или об изменении  договора социального найма жилого  помещения; а) о расторжении договора социального найма жилого помещения (по основаниям, указанным в ст. 83 ЖК)

  б) об изменении договора социального  найма жилого помещения (например, членом его семьи);

  2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается в судебном порядке. В практике возник вопрос: кто должен доказывать наличие данного препятствия к обмену? Закон не возлагает на нанимателя обязанность предоставлять наймодателю доказательства о том, что его право пользования жилым помещением никем не оспорено в суде. Однако другую сторону по договору обмена жилыми помещениями такой наниматель должен (об оспаривании его права пользования жилым помещением) предупредить. В противном случае сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения или обмана (т.е. в соответствии со ст. 178, 179 ГК);

  3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

  4) принято решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях. При этом:

  а) решение о сносе принимается  в порядке, утвержденном Правительством РФ;

  б) переоборудование дома (для использования его в иных, нежели проживание, целях) допускается после перевода такого дома в разряд нежилых помещений. В связи с этим необходимо соблюдать общие правила такого перевода, предусмотренные в ст. 22-24 ЖК;

  5) принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома  с переустройством и (или) перепланировкой  жилых помещений в этом доме; При этом:

  а) капитальный ремонт (упомянутый выше) по общему правилу - это обязанность  наймодателя;

  б) проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии с положениями  ст. 88;