Обмен жилыми помещениями

  Введение

  Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имени право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей  или на иных основаниях, предусмотренных  законодательством.

  Граждане  по своему усмотрению и в своих  интересах осуществляют принадлежащие  им жилищные права, в том числе  распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих  жилищных прав в силу договора и  иных предусмотренных жилищным законодательством  оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и иконные интересы других граждан.

  Сделки  граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования  прав собственника жилья) никогда еще  не получали такого размаха, как сейчас.

  Учитывая  высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним  из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы  и отдельные маклеры готовы оказать  любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

  На  рынке жилья активно действует  криминальный бизнес. Используя юридическую  неосведомленность граждан, мошенники  добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций  лишают их законного жилища.

  Следует отметить, что современный рынок  жилья существенно отличается от рынка прошлых лет.

  Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан  с принадлежащими им по праву собственности  жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением  или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

  Действующее законодательство допускает широкий  спектр сделок граждан с принадлежащим  им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор  найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения  права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его  нарушения. Примером может служить  обмен жилыми помещениями, который  был произведен под влиянием заблуждения  одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой  обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

  Тема  обмена жилыми помещениями на сегодняшний  день не потеряла своей актуальности, так как обмен является чуть ли ни единственным приемлемым способом разрешить жилищную проблему например при распаде семьи. В бывшем СССР обмен жилья был одной из немногих легальных возможностей поменять место  жительства. Поэтому меняли квартиры не только в пределах своего города - значительную часть составляли междугородные  обмены, которые актуальны и сегодня.

  Целью данной работы является рассмотрение вопросов посвященных обмену жилья, находящегося как в частной, так  и в муниципальной собственности, на правах частного владения или договора социального найма.

  Задачи  исследования:

  Ознакомиться  с общими положениями жилищных правоотношений, правами и обязанностями собственников  жилых помещений и членов их семей.

  Изучить проблемы, возникающие при обмене жилых помещений (обмен членами  семьи собственника, обмен помещения  без согласия членов семьи и т.д.).

  Предметом исследования являются жилые помещения.

  Глава 1. Право на обмен жилыми помещениями предоставленными по договору социального найма. Отличительные черты от ранее действующего законодательства.

  Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому один наниматель жилого помещения по договору социального  найма обязуется передать принадлежащее  ему жилое помещение другому  лицу, которое в свою очередь обязуется  передать взамен принадлежащее ему  жилое помещение по договору социального  найма. Как уже говорилось ранее, обмен  является одним из способом распоряжения жилым помещениями. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма. Говоря об обмене, следует упомянуть, что право собственника на принадлежащее ему жилое помещение может быть реализовано посредством заключения договора обмена жилыми помещениями с нанимателем жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда или членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью не выплатившим паевой взнос за квартиру. 

  Так согласно п 1. ст. 72 Жилищного кодекса  РФ: « Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю».

  Исходя  из анализа ст. 72 ЖК РФ можно обоснованно  заметить, что только наниматель жилого помещения вправе совершать обмен жилого помещения, в котором он проживает, на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Но нельзя забывать о возможности проживающих совместно с нанимателем членов его семьи требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Тем самым законодатель обеспечивает и охраняет интересы, как нанимателя, так и проживающих совместно с нанимателем жильцов. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

  Правила об обмене жилыми помещениями, установленные  новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

  1. Договор об обмене жилыми помещениями  стал заключаться в письменной  форме путем составления одного  документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

  Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке  совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12). 2. Изменился подход к участникам обмена.

  Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

  Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен  жилыми помещениями является правомочием  гражданина, владеющего жильем на основании  договора социального найма (ч. 1 ст. 72) ¹. 
 

  ___________________________________________________

  ¹ Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.) 

  Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает  возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании  договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

  Между тем, в Москве сохранена возможность  совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так  и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений (п. 1.2 Временного положения  об обмене жилых помещений в городе Москве, утвержденного распоряжением  департамента жилищной политики и жилищного  фонда города Москвы от 23 июня 2005 г. N 275).

  Обосновать  данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

  Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового  регулирования жилищных отношений  приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых  помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

  3. Предметом договора обмена выступают  жилые помещения.

  Опираясь  на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству  и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или  меньшего размера, при этом никакой  доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных  норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно  ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания  для постановки на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  после совершения обмена.

  В действующем ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия  не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан, в том числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир).

  4. Перечень оснований для отказа  в совершении обмена имеет  исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК  РФ).

  Однако  перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для  оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает  участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких  случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной  части России, значительно хуже второго  помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед  тем, как снова выйти на рынок  обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее  обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих  последующие обмены с участием данной квартиры.

  Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня  должна быть предусмотрена возможность  приостановить оформление обмена в  случае выявления сомнительных обстоятельств  для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы. Подобная мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых при обмене жилыми помещениями. В судебной практике таких случаев немало. Рассмотрим один из них ².

  В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был  рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера,

  _______________________________________________

  ² Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.)

  договора  передачи (в порядке приватизации), свидетельства о государственной  регистрации права собственности  и договора купли-продажи данной квартиры.

  В ходе изучения материалов было установлено, что в орган, уполномоченный совершать  обмен жилыми помещениями, обратились собственник однокомнатной квартиры, находящейся в частной собственности  в Тверской области, и представитель  нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности  г. Москвы и расположенной в г. Москве.

  Как выяснилось позднее, собственник представил подложные документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на эту квартиру подписано государственным  регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи  в рамках обмена) собственности в  Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем  реестре Управления Министерства юстиции  по Тверской области.