Недвижимое имущество как объект гражданских прав

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст.5 ФЗ об Ипотеке):

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[17]

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст.69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона Федеральный Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред.от 13.05.2008).

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст.69 настоящего Федерального закона. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 Гражданского кодекса РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ).

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Дарение жилых помещений.

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст.573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.[18]

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст.578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Заключение

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были глубоко рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен - значительный правовой и практический материал.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам:

1. Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права и гражданских правоотношений.

2. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

3. В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

Законодательством Российской Федерации в полной мере раскрыты определения объектов недвижимости.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГК РФ регистрируется Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г., некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество; особый порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

Недвижимое имущество в настоящее время все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, дарения, залога, и другие.

Наиболее распространенной среди сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Залог недвижимости (ипотека) - это один из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

В настоящей работе показано, каковы же особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права и гражданских правоотношений, рассмотрены все грани означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ, ред. от 13.05.2008;

2. Гражданское право: Учебник. Том I. М., О.Н. Садиков, 2006.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2006. - 493 с.;

3. Федеральный Закон от 03.06.2006 №73-ФЗ "О введение в действие Водного Кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2006.10 июня.;

4. Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2005. с.47;

5. Гражданский Кодекс РФ. Часть вторая от 21.06.1996 №14-ФЗ, ред. от 01.02.2008;

6. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ;

7. Федеральный Закон от 03.06.2006 №73-ФЗ «О введение в действие Водного Кодекса Российской Федерации»;

8. Федеральный Закон от 04.12.2006 №201-ФЗ "О введение в действие Лесного Кодекса Российской Федерации";

9. Гражданское право России: Учебник для вузов. М.,2008. с 102;

10. Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.07.2008) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

11. Абдуллаев М.И. Правоведение: Учебник для вузов- М.: Финансовый контроль, 2004. - 561 с.;

12. Корнеева И.Л. Гражданское право Российской Федерации: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2005. – 486 с.

4

[1] Ст.128. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ, ред. от 13.05.2008

[2] Гражданское право: Учебник. Том I. М., О.Н. Садиков, 2006. с.150.

[3] Гражданское право: Учебник. Том I. М., О.Н.Садиков, 2006. с.150.лицензии

[4] Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие. М.,2005. с.47

[5] Ст.130. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ, ред. от 13.05.2008.

[6] п.2 ст.214. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ, ред. от 13.05.2008

[7] ст.653. Гражданский Кодекс РФ. Часть вторая от 21.06.1996 №14-ФЗ, ред. от 01.02.2008

[8] Ст.7 (в ред. ФЗ от 18.07.2006 N 114-ФЗ). Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (ред. от 06.06.2008).

[9] ст.9. Федеральный Закон от 03.06.2006 №73-ФЗ «О введение в действие Водного Кодекса Российской Федерации»

[10] ст.9. Федеральный Закон от 04.12.2006 №201-ФЗ «О введение в действие Лесного Кодекса Российской Федерации»

[11] Гражданское право России: Учебник для вузов. М.,2008. с 102

[12] пункт 2 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ

[13] Гражданское право России: Учебник для вузов. М.,2008. с 102 .

[14] Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.07.2008) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

[15] Гражданское право: Учебник. Том I. М.,О.Н.Садиков, 2006. с.150

[16] Гражданское право России: Учебник для вузов. М.,2008. с 152

[17] Абдуллаев М.И. Правоведение: Учебник для вузов- М.: Финансовый контроль, 2004. - 561 с.

[18] Корнеева И.Л. Гражданское право Российской Федерации: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 486с.