Недвижимое имущество как объект гражданских прав

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 652 - Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения:

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Об особенностях пользования земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия см. статьи 49, 52, 53 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.[7]

Предприятие как имущественный комплекс: предприятию как объекту гражданских прав и виду недвижимого имущества присуще следующие признаки:

Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс "на ходу".

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.575, п.4 ГК РФ предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями.
Воздушные суда: в соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ, Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства - в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности физических лиц, юридических лиц, а то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. [8] Порядок регистрации воздушных судов определен статье 33 Воздушного Кодекса РФ.

Морские суда и суда внутреннего плавания: судно, морское или внутреннего водного плавания - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц.

Судно приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных портов РФ или с момента регистрации в судовой книге.

Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор за которыми осуществляется техническим реестром.

Внесению в государственный судовой реестр и в судовые книги не подлежат шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями какого-либо судна. Внесение судна в государственный судовой реестр удостоверяется судовым патентом, а регистрация в судовой книге - судовым билетом.

Космические объекты: Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности"). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН.

3 июня 2006 года в пункт 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ Федеральным Законом №73 (о введение в действие водного кодекса Российской Федерации) были произведены следующие изменения:

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301; 2005, N 1, ст.39) следующие изменения:

в пункте 1 статьи 130 слова ", обособленные водные объекты" исключить;

внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301; 2005, N 1, ст.39) следующие изменения: в пункте 1 статьи 130 слова ", обособленные водные объекты" исключить.[9]

Так же Федеральным Законом от 04.12.2006 №201-ФЗ "о введение в действие Лесного Кодекса Российской Федерации" были произведены следующие изменения:

внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301; 2005, N 1, ст.39; 2006, N 23, ст.2380) следующие изменения: в пункте 1 статьи 130 слова "леса, многолетние насаждения," исключить.[10]

Таким образом, из всего вышеизложенного можно сделать вывод: Недвижимое имущество является объектом гражданских правоотношений. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст.131 ГК регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.131 ГКРФ:

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.[11]

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из данного закона (ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) следует следующее:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

4. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведена в статье 3 Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.07.2008) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой статьи следует, что:

1. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.