Купля-продажа жилых помещений

Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации. 

Установлены организаций, занимающихся деятельностью  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими  являются учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества. 

Законом о регистрации определена и компетенция  учреждений юстиции по государственной  регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. Проверка  действительности поданных заявителем  документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.

2. Проверка  наличия ранее зарегистрированных  и ранее заявленных прав.

3. Государственная  регистрация прав.

4. Выдача  документов, подтверждающих государственную  регистрацию прав.

5. Выдача  информации о зарегистрированных  правах. 

Государственной регистрации подлежит как сам  договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности  на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает  с моментом перехода права собственности  на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением⁷. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

На фоне участившихся случаев махинаций  на рынке жилья, увеличилась и  потребность граждан в правовой защите их интересов. Можно сделать  вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.

Очень часто, никаких письменных договоров  не подписывается и все отношения  строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей и вся правовая помощь выливается в совет: не связывайтесь с незнакомыми людьми. Это, конечно же показывает несовершенство защиты прав граждан.

Из данной курсовой работы следует, что строгое  соблюдение формальных правил заключения сделок с жильем хоть и не дает стопроцентной  гарантии и страховки от возможного обмана, но существенно облегчает  восстановление нарушенных прав.

Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников  для совершений сделок купли-продажи  жилья также является условием, обязательным для неукоснительного соблюдения.

И в  данной области юридические данные фирмы крайне важны. Наличие или  отсутствие того или иного реквизита часто определяет, можно ли вообще иметь дело с данной фирмой.

Что касается проблем, указанных во введении, я  подвела итоги и сделала следующие  выводы:

- Необходимо  сократить сроки по признанию  гражданина умершим или безвестно  отсутствующим для упрощения совершения сделок с жильем собственника, но при этом сохранить его права согласно ГК РФ в случае признания ошибочным. 

- Совершать  куплю-продажу жилья непосредственно  напрямую, без выдачи доверенности.

- Привести  в соответствие формы собственности жилья и земли, на которой оно находится. Включить в цену квартиры цену на землю, как при продажи дома.

- Сделать  обязательной приватизацию жилья  не только при его продаже,  но и при совершении обмена. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы 

Нормативно-правовые акты: 

1. Конституция  Российской Федерации. Принята  референдумом 12 декабря 1993 года. М., Проспект.

2. Гражданский  кодекс РФ. Новосибирск, 2007г.- 496 с.

3. Конвенция  ООН О договорах международной  купли-продажи товаров от 11 апреля 1980 года // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994, N 1.

4. О  защите прав потребителей: Федеральный  закон от 7 февраля 1992, №2300-1 - ФЗ  в ред. Федеральных законов  от 09.01.1996 N 2-ФЗ, от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 30.12.2001 N 196-ФЗ.

5. О  приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001гю № 178-ФЗ// Российская газета от 26 января 2002 г. № 16 (2884).

6. Об  архитектурной деятельности в  Российской Федерации: Федеральный  закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.

7. О  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  : Федеральный закон от 21 июля 1977г., № 122 -ФЗ в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594.

8. О  приватизации жилищного фонда  в РСФСР: Федеральный закон  от 04.07.1991 № 1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.92 № 4199-1;Федеральных законов от 11.08.94 № 26-ФЗ, от 28.03.98 № 50-ФЗ) (с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П) Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., № 28, ст. 959.

9. О  продаже жилых помещений муниципального  жилищного фонда: Постановлением  Главы администрации г. Екатеринбурга  от 26 апреля 1994 г. № 231 //«Вестник  Екатеринбургской городской Думы»  1994 г. № 2.

10. Информационное  письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

11. Письмо  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 12 августа 1994 г. № СЗ-7/ОЗ-562 "О  мерах по обеспечению застройки  не завершенных строительством жилых домов" //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, N 11. 

Специальная литература: 

1. Витрянский  В.В. Договор купли-продажи и  его отдельные виды. М., Статут, 2005г., 285 с.

2. Гражданское  право. / Под редакцией Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Том 2. М., Проспект, 2006 г.

3. Козырь  О. «Понятие недвижимого имущества» // «Закон»,2001г. № 4.

4. Комментарий  к части второй Гражданского  Кодекса Российской Федерации  для предпринимателей // Под ред.  Брагинского М.И. М.,2006 г.

5. Садиков.  О.Н. Комментарий к Гражданскому  кодексу Российской Федерации,  часть вторая. М., 2005 г.