Купля-продажа жилых помещений

Поэтому основную обязанность продавца следует  рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Если  сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая  во внимание специфику жилого помещения  как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил  специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная  регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Что касается прав сторон договора купли-продажи  жилого помещения, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право  требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Процедура  заключения договора

Договор купли - продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

Для его  регистрации необходимо собрать  и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из Бюро техничкой инвентаризации. В которой указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома). 

Обязательным  документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор  передачи жилого помещения в  собственность гражданам (приватизации);

- регистрационное  удостоверение, если квартира  кооперативная;

- договор  купли-продажи, если жилое помещение  или его доля куплены собственником; 

- договор  мены, если жилое помещение либо  его доля были обменены на  другое;

- договор  дарения на объект недвижимости или земельный участок;

- свидетельство  о праве собственности в порядке  наследования;

- решение  суда о признании права собственности  на жилое помещение, либо его  долю, вступившее в законную силу, если право собственности было  установлено в процессе судебного разбирательства. 

В справке  из налоговой инспекции указывается  об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права  наследования.

Справка с места жительства нужна для  выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

В настоящее  время ситуация на рынке жилья  такова, что в число сособственников  большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. 

Более того, закон предъявляет такие  требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью  дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении  проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет -- с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами -- их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.

Справка из управления архитектуры требуется  в случае, когда здание, в котором  находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для  которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который  необходимо получить до оформления купли-продажи  жилого помещения, является согласие супруга  продавца жилого помещения на его  отчуждение в случаях, когда отчуждаемое  жилое помещение приобретено на совместно нажитые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя -- но уже на покупку жилого помещения. Это понятно -- ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

Личность  сторон по общему правилу устанавливается  на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор. 

Личность  представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность  ребенка и (или) его законного  представителя устанавливается  на основании паспорта, свидетельства  о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если  законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении.

От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее  удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью.

Если  в качестве представителя выступает  руководитель учреждения, являющегося  опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении

Когда стороной в договоре купли-продажи  жилого помещения выступает юридическое  лицо, необходимо представить его  учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности  документа органу юстиции следует  отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

Для освободившихся изолированных жилых помещений  в коммунальных квартирах гражданам  необходимо представить:

а) заявление  о приобретении в собственность по договору купли-продажи освободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилого помещения, включая временно отсутствующих;

б) справку  из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного помещения в данной коммунальной квартире.

Для заключения договора купли-продажи по остальным  жилым помещениям граждане и юридические  лица представляют в "Управление" только заявления⁶. 
 
 
 
 
 
 

5. Форма  договора купли-продажи жилого помещения 

Требования  законодательства к сделкам с  жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно  к форме сделки и ее государственной  регистрации.

В отношении  формы сделок с жилыми помещениями  следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

В отличие  от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Договор продажи жилого помещения не нуждается  в нотариальном удостоверении.

По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи  жилого дома или его части, требовали  квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года).

Однако  введение государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких  сделок.

Таким образом, нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации.

В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с  недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента  обязательным, и нарушение его  приведет к недействительности соответствующего договора. 
 

6. Государственная регистрация