И. Гумаров полагает, что "общеупотребительное значение слова "вещь" не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки". В то же время он считает, что действующий ГК понятия вещей не дает, и приводит определение, предлагаемое "Юридической энциклопедией", где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях". На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей.

      С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих  выделить те вещные права, которые при  определенных условиях могут приобретать  вещную оболочку, то есть стать "вещью". Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие "имущество", под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

      В связи с этим становится понятно  употребление законодателем в понятии  недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об "имуществе" дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

      Одновременно  возникает вопрос о необходимости  использования понятия "имущество" в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - "недвижимость" совершенно излишне, поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

      Таким образом, следовало бы исключить  из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее  определение недвижимости, и акцентировать  внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

      Особого внимания при анализе данного  определения требуют критерии отнесения  тех или иных объектов к указанной  категории вещей.

      Первый  критерий основан на естественной природе  происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

      Другим  критерием определения недвижимости является прочная связь вещей  с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

      Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность  российской правовой системы. Однако такое  понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью".

      У некоторых современных ученых названный  критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению".

      Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.

      Можно, конечно, предположить, что данный признак  заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле  собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак "не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены". В этом случае движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).

      В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй - распространен на более широкий  круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.

      Вызывает  возражение и перечень, который дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак "все, что прочно связано с землей", а вещи из указанного перечня. У названных объектов, хотя и существует "связь с землей", но их перемещение не влечет за  

      собой несоразмерного ущерба ни земельному участку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи. Растущее на земле  дерево предназначено, скажем, для выработки кислорода. Срубленное дерево не менее ценно и может использоваться как строительный материал.

      Целесообразнее  сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах  гражданского законодательства 1991 г.: "земельные участки и все, что прочно с ними связано", исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, больше соответствуют положению дел.

      Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

      Некоторые авторы считают, что государственная  регистрация еще не свидетельствует  о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются. В  данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение.

      И тем не менее государственную  регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством. Что же касается воздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодатель указывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей свойственные. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не вызывает возражений.

      Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в  следующей редакции: "Недвижимыми  вещами (недвижимостью) признаются земельные  участки, участки недр, другие объекты  гражданского права, перемещение которых  невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)". 

      2. Требования к оформлению  договора купли-продажи  недвижимости и последствия их нарушения.

      Понятие договора продажи недвижимости. Выделение  в главе 30 ГК особых правил, посвященных  продаже недвижимости, обусловлено  рядом

      обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, ЧТО также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений¹.

      Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

      Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

      Элементы  договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости². Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее —Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

      Участниками договора продажи недвижимости на стороне  как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

      Если  в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию — правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Про данное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник².