ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Юридический институт

Отделение заочного обучения

Кафедра гражданского права 
 
 

Купля-продажа  недвижимости 

(Курсовая  работа)  
 
 

                                              Выполнил:

                                                      студент 4 курса,

                                                               ОЗО, Мустафин Д.Х. 
 
 

Томск 2005 
 
 

      Оглавление 

Введение ……………………………………………………………………………………3

1. Понятие недвижимого  имущества и его разновидностей.…………………………..3

2. Требования  к оформлению  договора купли-продажи  недвижимости и последствия их нарушения. …………………………………………………..…8

3. Судьба  земельного участка занятого недвижимостью  при ее продажи……………17
4. Особенности договора купли-продажи предприятий…………………………….…18
5. Заключение ……………………………………………………………………………22
6. Библиография …………………………………………………………………………23

Введение

      Договор купли-продажи является одним из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история  правового регулирования этого  договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно  приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательного права. В свою очередь общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

      Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

      ГК  РФ учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами.

      Значительное  распространение  в последнее  время  приобретает договор купли  продажи недвижимости.

      Целью данной  работы является изучение договора купли-продажи недвижимости.

      Основными задачами  работы являются:

      - понятие недвижимого имущества   и его разновидности.

• определение понятия договор  купли-продажи  недвижимости,
• определение существенных условий заключения договора купли-продажи недвижимости.
• определение сторон данного вида договора, а так же определение их прав и обязанностей,
• изучение особенностей купли – продажи предприятий.

      1.  Понятие недвижимого имущества  и его разновидности.

      Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого  института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.

      При этом обращает на себя внимание тот  факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

      В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Само  по себе это определение развернутое  и объемное. Однако не все его  положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

      Представители других отраслей науки (философии, экономики  и др.) предлагают варианты определения  недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает  недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениям. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.. В данном случае неясно, что же такое "территория"? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: "Территория - это земельное пространство с определенными границами". Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

      В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие  недвижимости отсутствует. Названы  лишь ее характерные признаки, такие  как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

      Весьма  противоречивую и спорную точку  зрения по данной проблеме высказывает  С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить  в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

      Данный  подход к определению недвижимости, на наш взгляд, вызывает серьезные  возражения. Представляется абсолютно  бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В главе 21 Уголовного кодекса РФ речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.

      При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней необходимости, которые регламентированы в ст. 37, 39 УК РФ, используемых в гражданском праве при решении вопросов возмещения вреда. Нет никакой необходимости дублировать подобные нормы.

      Сомнительным  является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что "неразрывная связь с землей" и "невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению" являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

      На  наш взгляд, в таком случае любые  изменения местоположения имущества  будут считаться изменениями  его статуса с недвижимого  на движимое. Но современный уровень  развития науки и техники позволяет  переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью.

      Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию  законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывая эти границы и  делая "недвижимость" весьма абстрактной категорией.

      В науке гражданского права понятие  недвижимости обсуждается столь  же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.

      Справедливости  ради следует отметить, что большинство  авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

      Однако  некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается  в изменении. Это заслуживает  внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

      Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов  использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

      Сам термин "недвижимое имущество" в  русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние  выражения, например, "вотчина", "имение" и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов "имущество" и "вещь". Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении". Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 году, существует до сих пор.

      Использование в определении категории "недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п..

      Л.В. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом.