Договор строительного подряда

Глава I.  Договор строительного подряда

1.1 Понятие договора подряда. Его характерные признаки

Гражданский кодекс определяет подряд как договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию  другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять  результат работы и оплатить его.

Обязательства подрядного типа регулируют отношения  по оказанию услуг. Это означает, что  в силу обязательств, возникающих  из договора подряда, должник обязуется  выполнить определенную работу.

Выполнение  работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например, изготовление вещи, осуществление ее ремонта, улучшение или изменение  ее потребительских свойств или  получение какого-то иного результата, имеющего конкретное вещественное и  обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что  результат работы подрядчик обязан передать заказчику.

При заключении договора подряда особого внимания требуют вопросы качества выполняемой  работы, и поэтому договор должен содержать в себе точное описание конечного результата, а также  критерии его оценки. Детальное описание конечного результата работы при  необходимости позволит заказчику  обоснованно предъявлять претензии  к подрядчику и добиваться от него переделки. Как правило, все параметры  работы фиксируются в приложении к договору — техническом задании. Если заказчик недоволен результатами работы и считает, что договор не был исполнен в полном объеме, он может потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. В договоре можно предусмотреть и такой вариант, когда заказчик сам устраняет недостатки в работе, а подрядчик обязуется возместить ему принесенные расходы. Но чтобы воспользоваться своими правами, заказчик заранее при заключении договора должен поставить подрядчика в известность о том, на какое количество он рассчитывает. Особенно важно сделать это в тех случаях, когда работа выполняется из материалов заказчика.

Другой  важный момент на который следует обратить внимание при заключении договора подряда, — определение срока передачи готового результата, поскольку он тесно связан с переходом права собственности и, следовательно, риском случайной гибели. До приемки работы риск случайной гибели ее результата несет подрядчик. Как только работа принята, этот риск переходит к заказчику.

1.2 Требования, предъявляемые к договору строительного  подряда

В настоящее  время правоотношения, возникающие  по договору подряда, регулируются в  основном положениями главы 37 ГК РФ.

Договоры  строительного подряда заключаются  на строительство, реконструкцию или  капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений или иных объектов, а  также на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда могут  применяться также к работам  по капитальному ремонту зданий и  сооружений.

По договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный договором  срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену.

Таким образом, существенными условиями  договора строительного подряда  наряду с предметом договора являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться  заключенным. Особо выделяется такая  обязанность заказчика, как «создание  подрядчику необходимых условий  для выполнения работ».

Договор строительного подряда носит  консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

В отличие  от иных консенсуальных договоров подряд не может быть исполнен непосредственно  в момент заключения договора, поскольку  для достижения требуемого результата следует затратить известное  время на выполнение работы.

Возмездность  договора строительного подряда  проявляется в том, что подрядчик  выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнении и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.

Субъектами  договора строительного подряда  являются заказчик и подрядчик. В  роли заказчиков могут выступать  любые физические и юридические  лица, обладающие определенными финансовыми  средствами, а также лица, действующие  от имени заказчика и в его  интересах. Привлечение третьих  лиц — зачастую специализированных организаций — необходимо порой с целью осуществления эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требующей специальных знаний и навыков. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Опираясь  на данный договор, лицо, действующее  по поручению инвестора, заключает  с исполнителем работ договор  строительного подряда, выступая в  нем в качестве заказчика. Таким  образом, заказчик в договоре строительного  подряда — это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают различные  строительные и строительно-монтажные, проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели и физические лица, получившие лицензию на строительную деятельность. Лицензирование строительной деятельности имеет своей целью  защиту прав и интересов лиц, являющихся потребителями строительной продукции. В строительстве широко применяется  система генерального подряда, при  которой функции генеральных  подрядчиков принимают на себя организации  общестроительного профиля, а для  выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и т.д. Договор  может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть  из них. В случаях, предусмотренных  договором, подрядчик может принимать  на себя обязанность не только сдать  построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

Цена  в договоре строительного подряда  является существенным условием, подлежащим обязательному согласованию. Цена договора, как правило, определяется путем  составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и  конструкций и т.п. Вместе с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением установленных действующим законодательством случаев.

Оплата  выполненных подрядчиком работ  производится заказчиком в сроки  и в порядке, установленные законодательством  или договором строительного  подряда. При отсутствии соответствующих  указаний в законе или в договоре оплата работ производится после  окончательной сдачи результатов  работы при условии, что работа выполнена  надлежащим образом и в согласованный  срок либо с согласия заказчика досрочно. Однако чаще всего договоры строительного  подряда включают условия об авансировании  работ либо оплате их отдельных этапов.

Срок, как  и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят  длящийся характер, точное определение  как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеют  для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность  многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к  договору строительного подряда  обычно прилагаются различные календарные  планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда  в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор должен составляться с учетом включения в него подробного перечня прав и обязанностей сторон. Как уже было сказано выше, детальная  регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда  в ряде случаев существенно облегчает  реализацию требований по восстановлению нарушенного права.

Глава II. Обязательные пункты договора строительного подряда

2.1 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Важной  частью договора строительного подряда, является регламентация прав и обязанностей сторон, связанных с осуществлением заказчиком контроля и надзора за выполнением работ. Среди общих прав, которыми наделен заказчик, можно назвать его возможность во всякое время проверять ход и качество выполняемых работ, право — в установленных законом случаях — отказаться от исполнения договора и др. Однако ввиду специфики, присущей договорам строительного подряда и связанной со сложностью выполняемых работ, возникает необходимость осуществления эффективного надзора со стороны заказчика, который возможен лишь при наличии специальных познаний в области строительства.

Право заказчика осуществлять контроль и  надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком  материалов, а также правильностью  использования подрядчиком материалов заказчика нередко выступает  одновременно и как его обязанность. Так, если объект строится на основе оригинального архитектурного проекта, заказчик обязан заключить с архитектором договор на осуществление авторского надзора за строительством объекта. Существует ряд предусмотренных законодательством случаев, когда технический надзор за строительством осуществляется в обязательном порядке. В этих ситуациях заказчик должен быть особенно внимателен, так как подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, может впоследствии сослаться на то, что появление недостатков и их неустранение обусловлены тем, что заказчик не осуществлял должного контроля и надзора за выполнением работ (п. 4 ст. 748 ГК).

Осуществляя надзор за выполнением работ, заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика, например, давать подрядчику указания о том, как следует организовать работу на объекте, какие методы и приемы ведения работ нужно применять и т. п. Но если подрядчик ведет работы с нарушением обязательных правил, в том числе содержащихся в договоре строительного подряда, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.д., указания заказчика об устранении выявленных нарушений носят для подрядчика обязательный характер.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении  контроля и надзора за выполнением  работ отступления от условий  договора строительного подряда, которые  могут ухудшить качество работ, или  иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Обычно выявленные в ходе строительства  недостатки фиксируются заказчиком в специальном журнале производства работ. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно  указывать сроки, в течение которых  подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Если таких  сроков в договоре не установлено, подрядчик  должен выполнить эту обязанность  в разумный срок. Время, затраченное  подрядчиком на устранение выявленных заказчиком недостатков, не ведет к  увеличению общего срока строительства  объекта.